Практика перевода земель сельскохозяйственного назначения в иные категории

2

Кафедра землеустройства

Реферат на тему

Практика перевода земель сельскохозяйственного
назначения в иные категории

Пермь 2012

2

Суть перевода земель из категории в категорию - это изменение не только разрешённого использования земли, но и изменение принадлежности (подчинённости) конкретного земельного участка к одной из 7 существующих в РФ категорий земель. А это и изменение его кадастровой стоимости, налоговой нагрузки и стратегического назначения и использования в будущем.

Учитывая, что самыми дорогими землями, производящими продукцию, являются земли сельхозназначения, то при планируемом переводе сельхозземель в иную категорию, необходимо доказать, что перевод земли в более низкую категорию обоснован и целесообразен, а при переводе оплатить недоимки государства за непроизводство сельхозпродукции и многое другое. Данная процедура экономически не очень целесообразна.

В действительности чаще всего достаточно изменить в рамках заданной категории (сельхоз) целевое назначение земли, например, для дачного хозяйства или садоводства, если основной целью перевода является возможность строительства домов для граждан на данном земельном участке. Если цель иная, то и рекомендации будут иными. Срок изменения целевого назначения – порядка 1 года. Зависит от конкретного земельного массива, его площади. От последнего обстоятельства зависит, в свою очередь, уровень принятия решения - районная администрация или областная.

В декабре 2005 исполняется ровно год с момента принятия федерального закона «О переводе земель из одной категории в другую». Вплоть до конца лета как в Московской области, так и в других регионах местные власти пытались наладить новую систему, что практически полностью затормозило переведение сельхозземель в другое функциональное назначение. Процедура переоформления земли начала действовать только осенью. Кроме того, следить за операциями с сельхозземлями собрались Роснедвижимость и Минсельхоз, что увеличит сроки перевода до года–полутора.

Принятый в конце декабря 2005 закон «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» (№ 172 ФЗ от 21.12.2004 г.) полностью перевернул привычную процедуру перевода земель сельхозназначения под жилищное строительство и промышленное использование.

Застройщикам категорически запретили строить свои объекты на земле, на которую не получены все разрешения.

Таким образом, если раньше многие девелоперы начинали свои проекты, когда еще не был полностью оформлен участок и документы добирались в процессе строительства, сейчас перед застройкой надо иметь весь пакет разрешений.

По итогам полугода многие инвесторы временно заморозили реализацию целого ряда проектов. В результате значительно сократились сделки на рынке земли: ее попросту перестали покупать, так как с переводом могли бы возникнуть серьезные трудности.

«Процедуры по применению этого нормативного акта не определены, а потому весь год практика перевода земель сельхозназначения под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) была затруднена. Осенью ситуация существенно улучшилась, сейчас операции с земельными участками производятся в прежнем объеме»,– комментирует руководитель отдела управления загородной недвижимости «Миэль–недвижимость» Елена Новомлинская.

Помимо этого с первого января перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию земли поселений стал возможен только, если указанный участок находится в черте населенного пункта.

«Это существенно усложнило процедуру перевода земель сельскохозяйственного назначения тем, что сначала участок необходимо включить в черту населенного пункта, и лишь затем станет возможен его перевод в категорию земли поселений»,– комментирует управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова.

А уже осенью, когда местными властями была частично освоена процедура перевода участков и процесс перевода снова начал активизироваться, интерес к этому процессу проявил ряд ведомств.

В середине осени Роснедвижимость неоднозначно заявила о желании контролировать процесс перевода земель из категории в категорию. Тогда вступил в силу приказ Роснедвижимости, который ужесточает контроль за переводом земель из категории сельхозназначения в категорию поселений.

Согласно документу, перепрофилирование земли должно будет осуществляться только после проведения экспертизы Роснедвижимости.

Необходимость издания такого приказа руководство Роснедвижимости объяснило массовыми злоупотреблениями со стороны местных администраций. По статистике ведомства, 75% сделок в Московской области готовится с нарушениями. Если учесть, что в год из оборота выводится до 1,5 тыс. га (или 150 тыс. соток), то объемы незаконно переведенных земель чиновники ведомства оценивают в 110 тыс. соток. Причем на этих землях зачастую оказываются леса, которые после перевода в иную категорию земель уничтожаются. Кроме того, в связи с выходом нового приказа Роснедвижимости, при переводе участка из одной категории в другую теперь требуется проведение дополнительной экспертизы.

После таких нововведений участники рынка опасаются, что срок перевода земли из одной категории в другую может увеличиться на полгода, из–за чего многие проекты будут заморожены.

«В 2005 году перевод участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений стоил от $500 за сотку и более. В среднем затраты составляли 30—50% от оптовой стоимости участка. По срокам перевод занимал от полугода до года. В связи с изменениями процедуры перевода и введением дополнительных экспертиз сроки могут увеличиться до года–полутора’ — рассуждает Марина Маркарова.

 В целом участники рынка признают, что спорные ситуации по контролю над процессом перевода земли из сельхозкатегории в категорию ИЖС возникают вследствие незаконченного разграничения госсобственности на землю.

Данная реформа затронула менее 15% всей территории РФ, причем в основном разграничение коснулось земель крупных городов. По Московской области завершенный вариант кадастрового плана ожидается не ранее чем через три–четыре года. «В настоящий момент Роснедвижимость занимается разработкой плана мероприятий по выявлению нарушений земельного законодательства в Московской области. Тем не менее у этой организации нет физической возможности контролировать процесс перевода земель, которым занимаются местные администрации. В первую очередь, контроль со стороны Роснедвижимости скажется на затянувшихся сроках перевода земель, что приведет к росту цен на „ускорение“ процесса перевода земель сельхозназначения в категорию ИЖС»,– рассуждает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

Эксперты не исключают, что правительство вполне может пойти навстречу Минсельхозу, однако расплачиваться за такие уступки будут застройщики, у которых появится еще одно препятствие при оформлении разрешительной документации на перевод сельхозугодий в другую земельную категорию.

Более активное действие властей и прокуратуры в отношении земель сельхозназначения объясняется желанием взять под жесткий контроль этот направление. «Настоящая причина интереса властей заключается в том, что в этих местах планируется строительство крупных транспортных магистралей, в частности Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД), которая пройдет по этим районам области. Ведь помимо самого полотна дороги и развязок потребуются большие участки земель под строительство различных объектов инфраструктуры: магазинов, гостиниц и многого другого»,– говорит директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков. По его словам, помимо ЦКАД в настоящее время рассматривается достаточно много крупных проектов по развитию дорожной сети Подмосковья.

Литература

http://www.zemvopros.ru/page_107.htm

http://www.stroim31.ru/advisers/10/85

http://www.ramgeo.ru/info/press/perevod