Порядок набуття права оренди земель в Україні фізичними та юридичними особами

       Право   на   земельну  ділянку,  набуте  за  результатами проведення  торгів,  підлягає  державній  реєстрації (ст. 20 ЗУ «Про оренду землі»).

       Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. 
       Передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. [3, глава 21, ст. 134 - 139]

 
             

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Договір оренди земельної ділянки

       Основним документом, який регулює відносини між орендодавцем земельної ділянки і орендарем, є договір оренди земельної ділянки. З огляду на специфіку орендних відносин та особливості об'єкта цих відносин договори відіграють провідну роль у врегулюванні земельних орендних відносин. 
       Договір оренди  землі  -  це  договір,  за  яким орендодавець зобов'язаний за  плату  передати  орендареві  земельну  ділянку  у володіння і  користування на певний строк,  а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до  умов  договору  та вимог земельного законодавства.  
       Договір оренди  землі  укладається  у  письмовій  формі  і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.  
       Типова форма  договору  оренди землі затверджується Кабінетом  
Міністрів України

       Істотними умовами договору оренди землі є:  
-     об'єкт оренди  (кадастровий номер,  місце розташування  та розмір земельної ділянки);  
-     строк дії договору оренди;  
-     орендна плата із зазначенням її  розміру,  індексації,  форм платежу,   строків,   порядку   її  внесення   і   перегляду   та відповідальності за її несплату;  
-     умови використання та цільове призначення земельної  ділянки, яка передається в оренду;  
-     умови збереження стану об'єкта оренди;  
-     умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;  
-     умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;  
-     існуючі обмеження (обтяження)  щодо  використання  земельної ділянки;  
-     визначення сторони,  яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;  
-     відповідальність сторін;  
-     умови передачі  у заставу та  внесення до статутного фонду права  оренди  земельної  ділянки.

       Відсутність у  договорі  оренди землі однієї з істотних умов, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 Закону України «Про оренду землі» є підставою для відмови в державній реєстрації договору   оренди,   а   також  для визнання  договору  недійсним відповідно до закону.  
       За згодою  сторін  у договорі оренди землі можуть зазначатися інші  умови,  зокрема  якісний  стан  земельних   угідь,   порядок виконання зобов'язань сторін,  порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони  і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

       Невід'ємною частиною договору оренди землі є:  
-     план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;  
-     кадастровий план земельної ділянки з  відображенням  обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;  
-     акт визначення   меж   земельної   ділянки   в   натурі   (на місцевості);  
-     акт приймання-передачі об'єкта оренди;  
-     проект  відведення  земельної ділянки у разі його розроблення згідно  із  законом.

       У разі  якщо  договором оренди землі передбачається здійснити заходи,  спрямовані на охорону та поліпшення  об'єкта  оренди,  до договору  додається  угода  щодо  відшкодування орендарю витрат на такі заходи.  
       Договір  оренди  може  передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок,  які знаходяться у власності одного орендодавця  
(а щодо земель державної та  комунальної власності -  земельних  
ділянок,  які перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої  
влади чи органу місцевого самоврядування). 
       Укладення договору  оренди  земельної   ділянки   із   земель  
приватної  власності  здійснюється за згодою орендодавця та особи,  
яка згідно  із  законом  вправі  набувати  право  оренди  на  таку  
земельну ділянку.  
       Укладення договору   оренди   земельної   ділянки  із  земель державної  або  комунальної  власності  здійснюється  на  підставі рішення  відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця,  прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом  України,  або за  результатами аукціону.  
       Укладення договору   оренди   земельної   ділянки  може  бути здійснено на підставі цивільно-правового договору  або  в  порядку спадкування.

       Передача об'єкта  оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах,  що визначені у  договорі  оренди  землі,  за актом приймання-передачі.

       Договір оренди  землі  набирає чинності після його державної реєстрації.

       Строк дії  договору  оренди  землі  визначається  за   згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.  
       Після   завершення   будівництва   та   прийняття  об'єкта  в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки,  наданої для потреб  будівництва  та  обслуговування відповідного об'єкта,  має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк  до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

       При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва  строк  дії  договору оренди   земельних  ділянок  визначається  з  урахуванням  періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою.  
       При передачі  в  оренду сільськогосподарських   угідь,   які розташовані  в  межах  гірничого  відводу,  наданого  для розробки родовища нафти або  газу,  строк  дії  договору  оренди  земельних ділянок  визначається  з  урахуванням  строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині.

       Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.  
       Право  оренди  земельної  ділянки  виникає  з  дня  державної реєстрації  цього  права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. [4, розділ II, ст. 13 - 20]

 

 

             5. Права та обов’язки орендодавців і орендарів

Орендодавець  має право вимагати від орендаря:

• використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
• дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів;
• дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
• своєчасного внесення орендної плати.

       Орендодавець зобов’язаний:

• передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;
• при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
• не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
• відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов’язні з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;
• попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди.

       Орендар земельної ділянки має право:

–   самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;

–   за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;

–   отримувати продукцію і доходи;

–   здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем. 

       Орендар земельної ділянки зобов’язаний:  

–   приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

–   виконувати встановлені щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

–   дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

–   у п’ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.  

       У разі якщо договором оренди земельної ділянки передбачено використання нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці,пов'язані з ним витрати покладаються на орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди. 
       Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.  
       Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами та юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об'єднаннями та організаціями.  
       Розмір відшкодування орендодавцем збитків, завданих орендарю, повинен бути зменшений, якшо орендар навмисно або через необережність спричинив збільшення розмірів збитків унаслідок невиконання чи неналежного виконання умов договору орендодавцем або вжив заходів щодо їх зменшення. 
       Орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав унаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі.

       Збитками вважаються: 

• фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права; 
• доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору. 

       Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних. 
       У разі дій орендаря, не передбачених договором оренди, що призвели до зміни стану земельної ділянки, витрати на їх здійснення орендодавцем не відшкодовуються. 
       У разі здійснення орендарем за письмовою згодою орендодавця 
поліпшення орендованої земельної ділянки за власний рахунок орендодавець зобов'язаний компенсувати витрати на її поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди. 
       Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшенні орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню. 
       Орендар вправі залишити за собою здійснені ним за власний рахунок вигоди від поліпшення орендованої земельної ділянки, якщо ці поліпшення можуть бути відокремлені без заподіяння шкоди земельній ділянці. 
       У разі погіршення орендарем корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, орендодавець має право на відшкодування збитків. 
       Збитки, завдані третім особам у зв'язку з використанням орендарем земельної ділянки, відшкодовуються орендарем на загальних підставах. 
       Розміри збитків визначаються сторонами договору оренди. У разі недосягнення сторонами згоди про розмір відшкодування збитків спір вирішується в судовому порядку. [4, розділ IV, ст. 24 - 29]

 

Висновки   

    У процесі проведення в Україні земельної та аграрної реформ важливого значення набуває така форма землевикористання, як оренда. Відродження її повноцінного змісту має в умовах переходу України до ринкової економіки винятково важливе практичне значення.

       Оренда земель — це окрема організаційно-правова договірна форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу її власником-орендодавцем (державою, територіальною громадою, громадянином чи юридичною особою) у тимчасове строкове володіння та користування іншій особі-орендареві за плату для здійснення переважно підприємницької або іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції і доходів.

        Під час виконання даної курсової  роботи я опанувала та засвоїла  зміст законодавчих норм, котрі встановлюють порядок оренди земель в Україні.

Я виконала поставлені перед мною завдання:  
   1. самостійно вивчила та засвоїла порядок набуття права оренди земель в Україні фізичними та юридичними особами; 
   2. визначила та описала всі варіанти можливих дій в розрізі своєї теми, вказала виконавців робіт, склала схему послідовності виконання окремих операцій з зазначенням законодавчо встановлених строків на кожну дію і роботу в цілому.

 

 
Використана література

   1. Возняк Р.П., Ступень М.Г., Гуцуляк Г.Д. Земельно-правовий процес: Підручник для студентів вищих навчальних закладів. - Львів: 2008. - 327 с.

 

   2. Шульга М.В. та ін. Земельне право України. — Київ: Юрінком Інтер, 2004. — 368 с.

   3. Земельний Кодекс України. Верховна Рада України; Закон від  25.10.2001  № 2768-III (редакція від 06.12.2012).

   4. Закон України «Про оренду землі». Верховна Рада України; Закон від  06.10.1998  № 161-XIV (редакція від 05.09.2012).