Особенности землепользования

Особенности землепользования

5.1.1. Земля как природный ресурс

Любая деятельность человека — производственная, коммерческая и пр. — неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Обладает свойствами:

• пространственной ограниченностью;
• невозможностью перемещения без существенного нарушения ее характеристик;
• тем, что является непременным условием любой хозяйственной и общественной деятельности.

Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества. Это:

• производительная способность;
• возможность улучшения качества при рациональном использовании;
• существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.

Уникальное свойство земли —  ее способность с помощью природных  сил производить в массовом порядке  сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.

Земля как объект недвижимости проявляется  только в том случае, когда определен  конкретный земельный массив или  участок.

Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Земельный участок, находящийся в  пользовании физического или  юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение). Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), процесс ее использования.

5.1.2. Земля как экономическая  категория

Земля как пространственный базис  деятельности и объект недвижимости характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка — его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его  природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.

Важная составляющая ценности объекта  недвижимости — экологическое состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.

Правовое содержание землепользования преобразуется в экономические  параметры. В зависимости от объема прав на земельный участок — собственность, пользование, аренда — существенно различаются его ценность и стоимость размещенных на участке сооружений. В сельском и лесном хозяйстве земля выступает не только как пространственный базис размещения строительных объектов, но и как главное средство производства. При этом важнейшей экономической характеристикой земель выступает их продуктивность, во многом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка. По признакам плодородия почв выполнено зонирование земель РФ и сформированы почвенные группировки. Полученные данные используются при массовой оценке сельскохозяйственных и лесных земель для налогообложения.

Относительные характеристики ценности продуктивных земель получают в результате их бонитировки.

Балл бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естественное и экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нормативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель.

Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель. Рыночная оценка местоположения сельскохозяйственного предприятия как объекта недвижимости определяется его удаленностью от пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-технических средств. При этом расстояния по дорогам различного качества — асфальтированные гравийным, грунтовым — сравниваются с их средним эквивалентом.

5.1.3. Землеустройство как инструмент  формирования экономически обоснованного  землепользования

Землеустройство как социально-экономическое явление представляет собой закономерно протекающий процесс и систему мероприятий по организации использования земель и устройству территории для меняющихся целей и условий производства, хозяйственного использования отдельных объектов недвижимости и социальных потребностей населения.

Землеустройство регулирует земельные  отношения, организует использование, учет и оценку земель, разработку территориальных планов землепользования. Землеустроительная деятельность охватывает широкий спектр земельных вопросов во всех отраслях экономики. На государственном уровне это:

• научное прогнозирование земельных преобразований;
• обеспечение единой государственной политики в планировании и организации рационального использования и охраны земель всех категорий независимо от форм собственности;
• контроль за целевым использованием земель;
• формирование экологически и экономически обоснованных, компактных и оптимальных по площади землепользований;
• обеспечение надежного функционирования различных производств путем создания для них необходимых территориальных условий;

• подготовка и выдача документов, удостоверяющих право на землю.

Применительно к объектам недвижимости методами землеустройства

решаются следующие задачи:

• разработка программ использования и охраны земель на основе градостроительных, экологических и экономических характеристик территории;
• формирование земельных участков по единой государственной системе и их техническое оформление;
• разработка проектов создания и упорядочения землепользования с устранением различных неудобств;
• установление границ земельных участков, отвод земельных участков в натуре, составление документов для оформления прав на земельные участки;
• закрепление и изменение на местности черты городов, поселков и сельских поселений;
• проведение инвентаризации с выявлением неиспользуемых, нерационально используемых и используемых не по целевому назначению земель;

• выполнение земельно-оценочных работ.

5.1.4. Государственный земельный  кадастр как экономико-правовая  система функционирования объектов  недвижимости

Земельный кадастр представляет собой государственную систему регистрации земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформления правоустанавливающих документов, учета и оценки земельных участков.

Государственный земельный кадастр  содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, об их принадлежности собственникам, землепользователям и арендаторам, о категориях земель, качественной характеристике и ценности земель, включает регистрацию землепользований и участков земельной собственности, количественный и качественный учет земельных ресурсов, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Регистрация правомочий на землю (собственности, владения, пользования) — одна из важнейших задач. В процессе регистрации каждому участку земли присваивается уникальный порядковый номер. За первичную учетно- регистрационную единицу землепользования принимается элементарный земельный участок или земельный массив.

Отдельный земельный участок как  элементарная единица при регистрации, а также учете и оценке земель должен иметь фиксированные и легко распознаваемые на местности и на плане границы. В природном отношении он может различаться по естественно историческим и ландшафтным признакам, микроклиматическим характеристикам и условиям использования.

Регистрации земельного участка предшествует оформление юридических документов, устанавливающих право на предоставление или приобретение земель, отвод земельного участка в натуре и составление соответствующего планово-картографического материала. Земельная собственность, землепользование регистрируются в государственной земельно-кадастровой книге района (города). При этом устанавливаются правовой режим, площадь и соб- ственник (пользователь) земель. Юридический документ — свидетельство на право собственности на земельный участок бессрочного (постоянного) пользования.

Количественный учет земель ведется  по их целевому назначению, собственникам земель, землепользователям, арендаторам, земельным участкам и по видам угодий в их составе. Учет качества земель включает земельно- кадастровое районирование, классификацию земель, характеристику их по экономическим, экологическим, технологическим и градостроительным свойствам, специализированную группировку почв.

Кадастровая оценка выполняется для  установления объективной ценности земель и используется в основном для определения налогооблагаемой базы. Она проводится одновременно на территории административного района (города) и выражается в виде системы натуральных и стоимостных показателей. Ценность земель различных категорий устанавливается исходя из доходности, спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения учитывает уровень их продуктивности и местоположение. Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится на основе их функционального назначения, местоположения, социального и инженерно-транспортного обустройства, плотности застройки, экологического состояния и престижности.

5.2.Особенности оценки  земли

5.2.1. Основные положения оценки  земельных участков

Как средство производства земля имеет  особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

• земля не является результатом предшествующего труда;
• пространственно ограничена;
• незаменима другими средствами производства;
• обладает постоянством местоположения;
• неизнашиваема при правильном использовании;
• территориально разнокачественна;
• характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;
• обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;
• практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Следует различать термины «земля»  и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

• внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;
• внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

 «Земельный участок — часть  поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

• различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);
• требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;
• принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Главный элемент земельных отношений  — земельная собственность. При  оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1. полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;
2. право аренды — возможность владения земельным участком по договору аренды.