Особенности купли-продажи земельных участков в современной России

Также следует иметь в  виду, что при нотариальном удостоверении  договора купли-продажи земли действует  принцип исключительной территориальной  компетенции, т.е. нотариальное удостоверение  договора должно осуществляться в соответствующем  нотариальном округе (по месту нахождения земельного участка).

 

В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие  точно определить объект (земельный  участок) на территории соответствующего регистрационного округа, которые передается по договору купли продажи земли.

Площадь участка должна быть указана по правоустанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу). Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: - номер кадастрового округа; - номер кадастрового района; - номер кадастрового квартала; - номер земельного участка в кадастровом квартале.

В тексте договора купли  продажи земельного участка необходимо достаточно точно определить его  предмет, т.е. дать краткое описание земельного участка (место нахождения, категория земель и целевое назначение, кадастровый номер, площадь согласно правоустанавливающим документам либо фактическая по кадастровому плану).

Если предметом договора купли продажи земельного участка  является земельная доля в праве  общей собственности на земельный  участок, то должны быть соблюдены нормы  гражданского законодательства о преимущественном праве покупки этой доли другим участником (другим участникам) долевой собственности  по цене, за которую доля продается  третьему лицу.

Если предметом договора купли продажи является земельный  участок (доля в праве общей собственности) из земель сельскохозяйственного назначения, то в соответствии с п.3 ст.1 ФЗ РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" право преимущественной покупки доли принадлежит субъекту РФ или, в случае установленном законом субъекта РФ, органу местного самоуправления (администрации города, районной администрации).

Обязательным условием договора купли продажи земельного участка  является его цена (денежная стоимость), которая определяется сторонами  исходя из действующей в данной местности (районе, городе, области) нормативной  цене земельных участков соответствующих  категорий. Если цена в договоре купли  продажи земли установлена на единицу площади (сотка, гектар), то общая цена должна быть указана за всю фактически передаваемую площадь.

Порядок уплаты цены (стоимости) земельного участка определяется в  договоре по соглашению сторон: денежные средства могут быть переданы продавцу как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. В  любом случае условие об оплате должно быть соответствующим образом сформулировано в договоре купли продажи земельного участка.

 

До заключения договора купли  продажи земельного участка необходимо выяснить наличие (отсутствие) ограничений (обременений) прав собственника земельного участка что должно быть подтверждено Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе договоров купли продажи земельного участка. Кроме ограничений (обременений) необходимо установить наличие (отсутствие) наложенных на земельный участок запрещений (арестов): по определению суда в целях обеспечения иска, по постановлению следователя в случае возбуждения уголовного дела.

 

 

 

 

 

 

 

Существенные  условия договора купли-продажи  земельных участков

Теперь рассмотрим существенные условия заключения договора купли-продажи  земельного участка. Одним из гражданско-правовых инструментов, несколько ограничивающих свободу заключения договора, является наличие существенных условий соответствующего договора. Это является одним из наиболее важных обстоятельств при заключении договора, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным только в том случае, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Помимо существенных, в литературе выделяются также обычные и случайные условия, однако только наличие первых влияет на само существование договора.

В настоящее время в  науке гражданского права общепризнанно, что существенные условия - это те, которые необходимы и достаточны для заключения гражданско-правового  договора, соглашение по которым обязательно  должно быть достигнуто сторонами, поскольку  в противном случае договор не считается заключенным. Существенными  являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров  данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению  одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Наличие и возрастание  количества существенных условий договора, безусловно, усложняет и затрудняет экономический оборот, так как  ранее заключенные соглашения оказываются  под угрозой признания их незаключенными. Однако, с другой стороны, «выяснение существенных условий и обеспечение  их присутствия в договоре делает само соглашение более надежным и  отвечающим потребностям сторон». По общему правилу существенными условиями  договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) являются его предмет  и цена.

 

Рассматривая предмет  в качестве существенного условия, мы встречаемся с определенными  трудностями, которые заключаются  в понимании термина «предмет договора». В первую очередь это  связано с тем, что сам Гражданский  кодекс четко не определяет данное понятие. С одной стороны, под  предметом договора закон понимает вещи, по поводу которых стороны  вступают во взаимоотношения. С другой стороны, ст. 607 ГК РФ рассматривает  непотребляемые вещи по договору аренды как объект. Точно так же поступает законодатель и в ст. 1013 ГК РФ в отношении вещей, по поводу которых может заключаться договор.

Нельзя заключить договор  купли-продажи, если между покупателем  и продавцом не достигнуто соглашение о том, какие предметы будут проданы  в соответствии с данным договором. Как видим, содержится прямое указание на то, что предметом договора являются товары, то есть вещи, подлежащие передаче. Однако на одни и те же вещи могут  быть направлены действия сторон в  договорах и купли-продажи, и аренды, и доверительного управления, и иных договорах. Поэтому, на наш взгляд, понятие  о предмете должно включать в себя не только наименование и количество товаров. С точки зрения отдельных  экспертов, предмет договора представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная  сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Говоря о недвижимости (и в частности, земельном участке), в договоре купли-продажи предметом  выступает возмездная передача в  собственность покупателя недвижимого  имущества. Действительно, именно содержание действий обязанного лица позволяет  выделять определенную договорную форму. Поэтому понятие о предмете договора должно включать в себя, во-первых, указание на содержание действий сторон в договоре - правоотношений и, во-вторых, указание на объект этих действий, под которым  необходимо понимать материальные объекты, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения. Причем эти объекты должны рассматриваться в качестве составной части предмета и соответственно подлежать согласованию в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Следовательно, предметом  договора купли-продажи земельного участка выступает, с одной стороны, указание на возмездную передачу земельного участка в собственность, а с  другой стороны, четкое указание на индивидуализирующие  признаки земельного участка.

Рассмотрим более подробно материальный объект как существенное условие анализируемой сделки. Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет  особые требования к степени детализации  предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно  установить, какое недвижимое имущество  подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном  участке либо в составе другого  недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о  недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным, а соответствующий  договор не считается заключенным. Касаясь непосредственно земельного участка, ст. 37 Земельного кодекса РФ предусматривает, что объектом купли-продажи  могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый  учет. Причем данное правило неуклонно  соблюдается и поддерживается судебной практикой. Кадастровый номер в  силу своей уникальности и неповторимости может стать одним из главных  индивидуализирующих характеристик  объекта недвижимости. Он присваивается  объекту при осуществлении кадастрового и технического учета. Суть кадастрового учета состоит именно в описании и индивидуализации объекта недвижимого  имущества, в результате чего такое  недвижимое имущество можно определить в качестве индивидуально-определенной вещи (ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном  кадастре недвижимости»).

 

Также одним из существенных условий при заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего передаче (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене недвижимости, договор  о ее продаже считается незаключенным. В этой связи правила определения  цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ (цена, которая при сравнимых обстоятельствах  обычно взимается за аналогичные  товары), не применяются. Причем данное положение неуклонно соблюдается  судами при рассмотрении данного  рода дел.

Цена земельного участка, как правило, должна определяться рыночными  условиями. Что касается цены по договору купли-продажи, то она определяется с учетом спроса и предложения, и  ее можно именовать рыночной ценой  или ценой договора.

Как правило, цену участка  определяют по взаимному соглашению сторон с учетом цен на земельные  участки, существующие в данной местности (метод аналогий). Стороны могут  оценить земельный участок по нормативной цене земли. В любом  случае цена за земельный участок  не может быть меньше нормативной  цены, которая определяется в соответствии с Постановлением Правительства  РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения  нормативной цены земли».

В соответствии с п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об  оценочной деятельности». По смыслу ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности»  при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они  являются сособственниками, предварительная  оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной. Данное положение поддерживается в  специальной литературе.

Условие о качестве продаваемого товара с точки зрения общих правил урегулировано в ст. 469 ГК РФ. В  соответствии с нормами данной статьи продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Представляется, что данное правило может быть применено к купле-продаже земельных участков с весьма существенными оговорками, касающимися отнесения участков к определенной категории земель.

При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применить  правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный  для целей, для которых товар  такого рода используется, крайне сложно. Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности  в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению  и истощению, способности к восстановлению и др.

В литературе отмечается необходимость  выделения и иных существенных условий. Но, несмотря на их значение для регулирования  купли-продажи земельного участка, по моему мнению, они являются достаточно легко устранимыми, и поэтому  указание на них как на существенные условия договора будет только значительно  затруднять оборот земельных участков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Из вышесказанного можно  сделать следующие выводы:

 Любое государство  с рыночной системой экономики  стремится к эффективному вовлечению  земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы  общества и государства. Такую  цель ставит перед собой и  Российская Федерация. Таким образом, Основной закон Российской Федерации закрепляет, что земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами. Между тем, учитывая стратегическую, государственную важность земли (земель), законодатель устанавливает особые правила купли-продажи земель в целом,

Продажа земель составляют значительную часть поступлений  в бюджеты всех уровней. С каждым днем все большее количество земельных  участков вовлекаются в экономический оборот.

В настоящее время на практике при соблюдении устанавливаемых законодателем требований в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно при реализации своих законных прав на землю или осуществлении их защиты собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями. Данная ситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее время кроме Земельного кодекса РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных законов и законов субъектов РФ, разобраться в которых и найти ответы на свои вопросы достаточно сложно. Ситуация нередко усугубляется наличием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве, ставящих землеобладателей в тупиковые ситуации, выйти из которых могут помочь только грамотные и понятные разъяснения специалистов в области земельного права.

Подводя итоги рассмотрению данной темы связанной с куплей-продажей земельных участков, необходимо отметить, анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует о необходимости установления общих требований к сделкам с земельными участками, а так же конкретизации некоторых моментов, связанных с куплей-продажей земельного участка.