Основания возникновения прав на землю

     Правомочие  владения дает возможность обладать землей на основании закона: т.е. числить ее и на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства. Кроме того, собственник на основании этого права может требовать возврата земли из любого незаконного владения. Например, это может быть арендодатель, которому арендатор не возвращает земельный участок после истечения срока аренды.

     С правомочием владения тесно связано  другое правомочие - пользование. Пользование дает возможность извлекать из земли ее полезные свойства. И в отличие от иных видов имущества, возможные варианты, использования которых определяют сами собственники, пользование земельным участком, точнее сказать, виды пользования перечислены земельным законодательством. Существует и еще одно условие при использовании земельного участка, находящегося в собственности. Дело в том, что собственник может использовать землю так, как посчитает нужным, но в рамках целевого назначения земельного участка. Самовольно собственник земли изменить целевое назначение использования не имеет права.

     Правомочие  распоряжения проявляется в том, что собственник по своему усмотрению может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, заложить земельный участок, т.е. на основании и в порядке, предусмотренном законом, определить его судьбу.

     С введением в действие ЗК РФ в  постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам местного самоуправления. Все остальные юридические лица, владеющие участками на указанном титуле, обязаны по своему усмотрению или переоформить свое право аренды, или приобрести участки в собственность. В соответствии ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года⁹. С 1 января 2011 года Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях будет дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность¹⁰.

     Гражданам земельные участки после введения в действие ЗК в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного Кодекса РФ сохраняется. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования имуществом переходит в порядке правопреемства. Также граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования в первоначальной редакции Кодекса имели право приобрести земельные участки в собственность до 01.09.2006 г., однако далее были внесены изменения и сейчас оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. (п. 3 ст. 3 «О введении в действие ЗК РФ» № 137-ФЗ от 25.10.2001 г.)

     Согласно  Закону о введении в действие ЗК РФ не допускается внесение права  постоянного (бессрочного) пользования  земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций (ст. 6).

     Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передать этот участок в аренду или безвозмездное  срочное пользование только с  согласия собственника участка (ст. 270 ГК). Таким образом, если ГК допускает ограниченное распоряжение земельными участками (например, возможность передачи их в аренду), то Земельный кодекс (ст. 268) полностью исключает какое-бы то ни было распоряжение такими участками.

     Что же касается пожизненного наследуемого владения земельными участками, то право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается. Согласно Земельному кодексу распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство (ст. 21 ЗК).

     Иначе сформулировано правило по этому вопросу в Гражданском кодексе.

     Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ст. 266 ГК). Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. В то же время продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 267 ГК).

     В соответствии с п.2 ст. 22 ЗК РФ земельные  участки могут быть предоставлены  их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Эта отсылочная норма отсылает нас к главе 34 части 2 ГК РФ, содержащая положения об аренде. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка11. С введением в действие ЗК РФ некоторые изменения коснулись и порядка предоставления земельных участков в аренду (ст. 22 ЗК РФ). Так, например, арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Таким образом, права арендатора значительно расширяются.

     К земельным участкам, которые могут  предоставляться на праве безвозмездного срочного пользования, относятся:

     а) земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности;

     б) частные земли;

     в) земельные участки организаций

      Под сервитутом следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. Сервитуты отнесены статьей 216 ГК РФ к числу ограниченных вещных прав. Основным признаком сервитута является связь двух земельных участков, дающая право собственнику одного из них - господствующего земельного участка требовать от собственника другого - подчиненного земельного участка предоставления себе права ограниченного пользования подчиненным участком в связи с наличием при использовании своего земельного участка нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. П. 1 и 2 ст. 23 ЗК РФ закреплено два вида сервитутов: частный и публичный.

      Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, где собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего) предоставления права ограниченного пользования соседним участком. Согласно статье 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка.

      Публичные сервитуты устанавливаются государственными органами или органами местного самоуправления по собственной инициативе, по ходатайству  заинтересованных физических лиц, юридических  лиц (предприятий, учреждений, организаций независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности), в случае если установление публичного сервитута необходимо для обеспечения государственных интересов или интересов местного самоуправления (местного населения).

3. Документальное оформление прав на землю

      Согласно  п. 1 статьи 26 ЗК права на земельные  участки удостоверяются документами  в соответствии с Законом 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».  
К таким документам согласно пункту 9 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» относятся:

1. государственный акт;
2. свидетельство о государственной регистрации;
3. другие документы, удостоверяющие права на земельный участок и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона 122-ФЗ, которые имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

      Кроме того, признаются действительными и  имеют равную юридическую силу с  записями в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним документы, выданные после введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

      Таким образом, обязательной государственной  регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы, которые оформлены после введения в действие Закона о государственной регистрации¹². Если правоустанавливающие документы на недвижимость были получены до вступления в силу Закона о государственной регистрации, то государственная регистрация, в частности, права собственности и иных прав на землю не является обязательной.

      В статье 6 Закона о государственной регистрации урегулированы вопросы признания прав на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки, которые возникли до 31 января 1998 г., то есть даты вступления Закона в силу. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона, является юридически действительной. Данная норма означает, что права на земельные участки, как и на иное недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона о государственной регистрации, как прошедшие государственную регистрацию, так и не прошедшие ее, признаются действительными. Кроме того, сама государственная регистрация, которая проводилась в некоторых субъектах Федерации и муниципальных образованиях, считается юридически действительной.

      Государственная регистрация возникших после  введения в действие Закона о государственной  регистрации ограничений (обременений) или иной сделки с объектом недвижимого  имущества требует государственной  регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие Закона.

      Государственная регистрация прав и сделок удостоверяется путем выдачи правообладателю свидетельства  о государственной регистрации  прав (ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

      Форма свидетельства устанавливается  Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.¹³

      В свидетельстве указываются в  следующем порядке:

1. наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, выдавшего свидетельство;
2. дата выдачи свидетельства;
3. реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право;
4. данные о субъектах права (фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания);
5. вид зарегистрированного права;
6. описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер;
7. существующие ограничения (обременения) права.