Основания возникновения прав на землю

     Под актами государственных органов  или органов местного самоуправления, на основании которых возникают  права на земельные участки, следует  подразумевать, прежде всего, принимаемые  ими решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д.

     Юридическим основанием возникновения права  на земельный участок может являться решение суда, которым установлено  право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемого на разрешение в судебные органы, и отвечает требованиям ст. 59 ЗК РФ, согласно которой признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Примером возникновения права на основании решения суда может служить также признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок (п. 3 ст. 225 ГК РФ, п. 2 ст. 53 ЗК РФ). Решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, вступившее в законную силу, является правовым основанием для государственной регистрации установленного судом права на земельный участок.

     Что касается приобретения земельных участков по основаниям, допускаемых законом, то здесь в качестве примера можно  привести приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

     Также права на земельный участок могут  возникнуть на основании ст.35 ЗК РФ - при переходе права собственности  на здание, строение, сооружение. В соответствии с названной статьей, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

     Кроме того, как следует из п.2 ст.15 ЗК РФ, земельное законодательство закрепляет право граждан и юридических  лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, т.е. равное право на приватизацию земельных участков.[3]

     Учитывая  положения земельного законодательства о том, что права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №122-ФЗ от 21.07.1997г. (далее – Закон №122-ФЗ), необходимо отметить ее значение. Как следует из ст. 12 указанного Федерального закона, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. В этой связи данный реестр составляет основу документов, удостоверяющих права на земельные участки. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 Закона №122-ФЗ). Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

     Таким образом, государственная регистрация  прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический  акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством, значение которого заключается в следующем:

     Во-первых, только после осуществления названной  юридической процедуры право на земельный участок можно считать возникшим (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Без государственной регистрации права на земельный участок (а в ряде случаев - также и сделок с земельным участком) даже при наличии акта государственного или муниципального органа, договора или судебного решения, предоставляющего (устанавливающего, признающего) право на участок, отсутствуют юридические основания для осуществления субъектом, у которого должно возникнуть соответствующее право, вытекающих из него правомочий.

     Во-вторых, государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права (ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним"). Права на земельные участки, возникшие до 31 января 1998 г., подлежат государственной регистрации при государственной регистрации их перехода, ограничения (обременения) или совершения иной сделки с земельным участком, а в остальных случаях - лишь по желанию правообладателей.

     В-третьих, зарегистрированное право на земельный  участок может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Данное правило фактически является одной из предусмотренных законодательством гарантий устойчивости зарегистрированного права на земельный участок, поскольку означает, что при наличии у юридического или физического лица документов, свидетельствующих о произведенной регистрации его права на земельный участок, данное право может быть прекращено или признано недействительным лишь на основании судебного решения, а не в административном порядке.

     В-четвертых, в соответствии со ст. 26 ЗК РФ права  на земельные участки удостоверяются документами, выдаваемыми в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т.е. в результате произведенной регистрации права. В соответствии со ст. 14 указанного Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на земельные участки удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (например, свидетельством о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, свидетельством о государственной регистрации права собственности).

     В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрация носит заявительный характер и осуществляется федеральным  органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. В настоящее время таким уполномоченным органом является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) и ее территориальные органы (управления и главные управления Росрегистрации).[4] 

     Заключение   

     Подводя итоги проделанной работе, можно  сделать следующие выводы. Общие  нормы, регулирующие возникновение право на землю, содержатся в ГК РФ. Земельное законодательство закрепляет специальные нормы, регулирующие вопросы, ставшие предметом рассмотрения данной работы.

     Основания возникновения прав на земельные  участки делятся на две группы. К первой группе относятся основания возникновения права собственности на земельный участок, а ко второй - основания возникновения прав на земельный участок, производных от права собственности на него. Кроме права собственности как основного титула права на землю земельное и гражданское законодательство предусматривают иные права на земельные участки, на основании которых лица - несобственники земельных участков вправе их использовать. Все эти титулы являются производными от права собственности на землю.

     В зависимости от юридических характеристик субъекта, обладающего правами на землю, устанавливается объем прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида права собственности на землю.

     Основаниями возникновения прав на земельные  участки являются юридические факты, перечень которых указан в ст. 8 ГК. Такими основаниями могут быть договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему; акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения права частной собственности на землю; судебное решение; приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом; иные действия граждан и юридических лиц; события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

     В качестве примера договоров и  иных сделок, служащих основанием возникновения  прав на земельные участки, можно  назвать, в частности, договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, передачу земельного участка по наследству на основании завещания, любые другие сделки, предметом которых может быть земельный участок или право на земельный участок (например, передача, в том числе возмездная, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка).

     Под актами государственных органов  или органов местного самоуправления, на основании которых возникают  права на земельные участки, следует  подразумевать прежде всего принимаемые ими решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д. 

     Список  использованных источников

     1.  Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // СЗ РФ. - 26.01.2009. - N 4.

     2.  Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // СЗ РФ. - 29.10.2001. - N 44.

     3.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ // СЗ РФ. - 05.12.1994. - №32.

     4.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // СЗ РФ. - 29.01.1996. - N 5.

     5.  Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. - 30.10.2001. - №211-212.

     6.  Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. - 30.07.1997. - №145.

     7.  Боголюбов С.А. Земельный участок: вопросы и ответы. – М.: Юстицинформ, 2006. – 153 с.

     8.  Волков С.Н. Жариков Ю.Г. Комментарий к Земельному кодексу РФ. - М.: Юстицинформ. - 2009. - 864 с.

     9.  Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. - М.: Норма, 2009. - 720 с.

     10.  Сухова Е.А. Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. - М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2008. 456 с.

     11.  Спектор А.А. Основания возникновения, ограничения и прекращения вещных прав на земельные участки // Административное и муниципальное право. – 2008. - N 4. – С. 15-18. 
 

     [1] Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. - М., 2009. – С.45.

     [2] Боголюбов С.А. Земельный участок: вопросы и ответы. – М., 2006. - С.27.

     [3] Спектор А.А. Основания возникновения, ограничения и прекращения вещных прав на земельные участки // Административное и муниципальное право. – 2008. - N 4. – С. 15-18.

     [4] Волков С.Н. Жариков Ю.Г. Комментарий к Земельному кодексу РФ. - М., 2009. – С. 535.