Оценка земли

Как оценивается земля

Когда необходимо определить стоимость земли (участка земли, леса, отдельных водных объектов, месторождений, многолетних насаждений и пр.), нужно определить, сколько стоит на рынке данный участок или право его аренды. Прежде всего, стоимость участка как объекта недвижимости зависит от того, в какой местности он находится и как на нее влияют внешние факторы. Кроме того, в расчет берется информация о спросе и предложении на рынке. Стоимость земли не должна быть выше суммы наиболее вероятных расходов на покупку аналогичного участка с теми же характеристиками.

На рыночную оценку стоимости  участка влияет возможность, срок и  сумма вероятной прибыли от его  использования за определенный период времени при его оптимальной  эксплуатации. Не стоит забывать о  том, что рыночная стоимость участка  со временем может измениться. Поэтому  оценку земли необходимо проводить  по состоянию на определенную дату. Кроме того, рыночная стоимость объекта  может изменяться в том случае, когда меняется его целевое назначение (разрешенное использование).

При необходимости определить стоимость городских, сельских земель, в основу оценки ложатся арендные ставки, данные о суммах сделок купли-продажи  на свободном рынке, цены предложений  по объектам недвижимого имущества, в том числе по незастроенным  участкам, данные, касающиеся инженерно-транспортной инфраструктуры, состояния окружающей среды, объектов социально-бытового обслуживания, ценности ландшафта с точки зрения истории и архитектуры, а также  рекреационной ценности участка  земли.

Данные о продуктивности пастбищ, действительной урожайности  основных сельхозкультур, сенокосов, составе площадей под посевы анализируются при оценке сельскохозяйственных земель. Оценщик также учитывает информацию о ценах, по которым полученная сельхозпродукция реализуется на рынке, а также о затратах, необходимых для производства основных сельхозкультур.

Проводя оценку земельных  участков в садовых товариществах  и дачных кооперативах оценщик проводит анализ цен купли-продажи аналогичных участков либо цен, предлагаемых по незастроенным участкам. Определяемая стоимость земли зависит также от того, есть ли транспортное сообщение и какова его интенсивность, имеется ли на участке газоводоснабжение и электрификация, каково экологическое состояние в данном районе, и от ряда других факторов, способных повлиять на результаты оценки земли.

Перечень необходимых  документов:

• документы, в которых оговорены права субъекта на участок (аренда, собственность и пр.);
• сведения о территориальных границах земельного участка (предоставление карты участка с описанием местоположения и обозначением либо копии геодезического плана);
• данные об имеющихся обременениях (в т. ч. обременениях залогом или долговыми обязательствами), наличии соглашений, юридических оговорках, арендаторах и прочих ограничениях по использованию, если таковые имеются)

Любая деятельность человека неразрывно связано с землей, которая  используется как пространственная основа и средство производства (в  лесном и сельском хозяйстве).

В теории оценки земля рассматривается  с двух сторон: с одной стороны, земля представляет собой природный  ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром и оценивается с позиции  возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением  дохода. С другой стороны, земля рассматривается  как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного  земельного участка.

В соответствии с ГК РФ к  недвижимым вещам относят земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. Это объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждении, здания, сооружения, подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты, а также иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам.

Таким образом, с юридической  точки зрения земля с улучшениями - зданиями и сооружениями, находящимися на ней, представляет собой сложную  вещь, образуя единое целое и являясь  единым объектом недвижимости. Даже без  видимых улучшений, земля представляет собой сложный природный объект и является единым объектом недвижимости. Роль улучшений выполняет почва, без которой невозможно использование  земельного участка, например, для целей  сельского хозяйства.

С экономической точки  зрения объектами оценки являются различные  имущественные права на земельный  участок. Такими правами могут быть: права собственности на земельный  участок, права аренды земельного участка, право собственности или аренды земельной доли, не выделенной в  натуре и другие права.

Оценка земельных участков может проводиться в случаях:

• совершения сделки с единым объектом недвижимости;
• вовлечения земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• определения начальной цены земельного участка на торгах;
• изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
• получения кредита под залог объектов недвижимости;
• внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;
• определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;
• разработки и осуществления инвестиционных проектов;
• в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

Внесение земельного участка в уставный капитал компании.

В соответствии со ст. 15 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью) (№14-ФЗ от 08.02.1998 г.) "если номинальная  стоимость (увеличение номинальной  стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более двухсот МРОТ, установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком.

Кредитование под  залог земельного участка.

Практически каждый банк, работающий с населением, готов предложить клиентам ипотечный кредит, но при этом сотрудники банка должны убедиться в платежеспособности клиента и в реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, который предлагается в залог. Так, одним из документов, запрашиваемых  банком у физических лиц для рассмотрения заявления на ипотечный кредит, является отчет об оценке, выполненныйнезависимым оценщиком.

Изъятие земельных  участков для государственных и  муниципальных нужд.

В соответствии со ст. 63 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие  земельных участков для государственных  или муниципальных нужд осуществляется после:

1. предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;
2. возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
3. возмещения в соответствии со статьей 62 ГК РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Информация, необходимая для проведения работ  по оценке:

1. Правоустанавливающий документ на земельный участок;
2. Кадастровый план земельного участка;
3. Площадь земельного участка;
4. Категория земельного участка в соответствии с целевым назначением;
5. Разрешенное использование;
6. Сведения об ограничениях и обременениях земельного участка;
7. Сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;
8. При наличии, сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках.