Оборот земель сельскохозяйственного назначения

2

Министерство образования и науки Российской Федерации

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧЕРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Архитектурно-строительный факультет

Кафедра  городского кадастра

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Земельное право Российской Федерации»

Оборот земель сельскохозяйственного назначения

ГОУ ОГУ

                                                    Руководитель работы:

                                                                  ____________ Панфилова М.Р. 

                                                                  «__»_________________2011г                                                                                         

                                        Исполнитель:

                                                                    Студент 4 курса группы 08ГК                                                                                

                                                                  ___________ Шершнева П.В.

                                                               «__» _________________2011г

Оренбург  2011
Содержание

Введение             

1 Особенности совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения             

1.1 Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения

1.2 Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения             

1.3 Ипотека (залог) земельных участков сельскохозяйственного назначения             

1.4 Государственная регистрация прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения             

2 Правовое регулирование долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения             

2.1 Понятие земельной доли             

2.2 Правовой механизм определения земельных долей             

Заключение             

Список используемых источников             

Введение

В данной курсовой работе рассматривается тема: «Оборот земель сельскохозяйственного назначение».

Оборот земли — это перераспределение земли между собственниками экономическими методами на основе спроса и предложения. Оборот обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому.

Согласно ст. 77, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. [1]

Актуальность данной темы состоит  в том, что в настоящее время оборот земель сельскохозяйственного назначения пока еще недостаточно развит и проявляется в наличии диспропорции между спросом и предложением на земельные участки, низкой информированности всех участников земельного рынка, высокими затратами времени и средств на оформление прав собственности на землю, сокрытии части сделок с земельными участками.

Цель работы - выявить особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Предметом исследования данной работы являются общественные отношения, возникающие по поводу оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Объектом исследования являются сделки связанные с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

Данная курсовая работа состоит из 2 глав, каждая из которых включает в себя параграфы.

Задачи, которые были поставлены в курсовой работе:

1. Рассмотреть механизм купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения
2. Рассмотреть механизм аренды земель сельскохозяйственного назначения.
3. Рассмотреть залог сельскохозяйственных земель.
4. Рассмотреть особенности государственной регистрации земель.
5. Дать понятие земельной доли, различные подходы к ее пониманию.

1 Особенности совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения

1.1 Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения

Возвращение земельных ресурсов в гражданский оборот обусловило повышенный интерес к правовому регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения. Это напрямую связано с особыми свойствами земли, являющейся одновременно и уникальным природным объектом, и основой сельского хозяйства, базой для большинства отраслей экономики. В гражданском обороте земля рассматривается как недвижимое имущество и территория, на которой могут возводиться иные объекты недвижимости.[2]

Одним из общих начал земельного законодательства, сформулированным в ст. 1 Земельного кодекса РФ, является "принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю".[3]

Однако, несмотря на свою многогранную сущность, земля в первую очередь должна восприниматься как часть природы, о чем свидетельствует, например, уже упоминавшаяся ст. 1 Земельного кодекса РФ, в которой закреплен принцип "приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде".[4]

С. Липски полагает, что с точки зрения государственного регулирования земельного оборота земли сельскохозяйственного назначения условно можно разделить на следующие группы: земли, используемые в счет земельных долей акционерными обществами, сельскохозяйственными производственными кооперативами и другими организациями в товарном сельскохозяйственном производстве; земли, используемые в счет земельных долей, в частности, в племенных хозяйствах; земли сельскохозяйственного назначения, не разделенные на земельные доли и используемые для товарного сельскохозяйственного производства (например, земли крестьянских хозяйств, подсобных хозяйств несельскохозяйственных предприятий; научно-исследовательских и учебных учреждений сельскохозяйственного профиля); не разделенные на земельные доли земли поселений, используемые для товарного сельскохозяйственного производства и являющиеся резервной территорией для городской застройки и иных целей, не связанных с сельскохозяйственным производством; земли сельскохозяйственного назначения в личных подсобных хозяйствах, садоводческих кооперативах и других хозяйствах населения, производящих сельскохозяйственную продукцию для личного потребления; земли сельскохозяйственного назначения, не используемые в качестве основного средства производства в сельском хозяйстве (в первую очередь леса).

Наиболее важными объектами государственного регулирования в области купли-продажи являются, по мнению автора, сделки с землями первых трех из перечисленных выше групп. Основная задача государственного регулирования земельного оборота – оптимизация сельскохозяйственного землепользования. Заключение сделок должно происходить под контролем государства.[5]

Г.В. Чубуков отмечает, что в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закреплены шесть принципов, на основе которых разрешается оборот данного вида земель. Во-первых, сохранение целевого использования земельных участков. Во-вторых установление размера общей площади участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории данного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находится в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц. В-третьих, преимущественное право субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением продажи с публичных торгов. В-четвертых преимущественное право субъекта Российской Федерации (в установленных случаях – органа местного самоуправления) на покупку доли в праве обще собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности. В-пятых установление особенностей предоставления земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, также иностранным юридическим лицам. В-шестых, предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на возмездной или безвозмездной основе .[6]

Конституция Российской Федерации закрепила многообразие форм собственности на землю, в том числе и частную [7], включая право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности. [8] Специфика земельных участков как объектов права собственности заключается в том, что они являются объектами и гражданского, и земельного права.[9]

В Гражданском кодексе Российской Федерациизакреплены нормы, устанавливающие наиболее унифицированные правила сделок с любым недвижимым имуществом, самые общие правила приобретения вещных прав на земельные участки, основные вещные права их владельцев, наиболее важные гарантии для собственников, у которых земельные участки выкупаются для государственных нужд.[10] Конкретные же договорные правоотношения с земля сельскохозяйственного назначения формируются с учетом не столько гражданско - правовых норм, но и норм земельного, аграрного и других отраслей законодательства, то есть являются комплексными.

Так, в соответствии со ст. 8 собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы земельных участков, в частности, обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду; содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого - токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения и выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления. [11]

О.М. Козырь выделяет следующие способы приобретения земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность гражданами и юридическими лицами по договорам купли-продажи: в результате сделок между физическими и юридическими лицами; продажи на торгах земель находящихся в государственной или муниципальной собственности на территориях сельских поселений; продажа земель находящихся в государственной или муниципальной собственности по нормативной (кадастровой), либо договорной цене (выкуп арендованных земельных участков), частей земельных участков превышающих нормы бесплатного предоставления земли в собственность.[12]

Договоры куплипродажи земельных участков заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.[13]

Рассмотрим основные требования к заключению договора куплипродажи, земель сельскохозяйственного назначения.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Цель этого урегулирование отношений, связанных с куплей- продажей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, а также сохранения данного вида земель в собственности субъектов Федерации и муниципальных образований.

Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления о намерении продать участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением.

Действия, свидетельствующие о намерении приобрести продаваемый земельный участок органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления должны осуществить в месячный срок со дня поступления письменного извещения продавца.

Если они откажутся от покупки, либо не уведомят продавца о желании приобрести данный земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (течение срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления).