Контрольная работа по "Земельное право"

Вариант 2

Задача 1

Гражданин Смирнов является собственником  здания и земельного участка, на котором это здание расположено.

Смирновым был заключён договор купли-продажи здания с предоставлением покупателю (ОАО «Шанс») права аренды земельного участка.

Допускает ли действующее законодательство такие сделки?

Каковы  требования закона к заключению сделки купли-продажи недвижимости?

Охарактеризуйте принцип единства судьбы земельных  участков и прочно связанных с  ними объектов применительно к ситуации, когда земельный участок и объект недвижимого имущества принадлежит на праве собственности одному лицу.

 

Решение

Согласно действующего законодательства сделка купли- продажи здания с предоставлением покупателю ОАО «Шанс» права аренды земельного участка гражданином Смирновым неправомерна.

В соответствии с условием задачи гражданин Смирнов является единственным собственником здания и земельного участка, на котором расположено  здание. В настоящее время данные отношения урегулированы следующим  образом согласно ст.35 Земельного Кодекса РФ.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использования соответствующей части земельного участка, занятой зданием строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением  и необходимой для их использования, определяется в соответствии правилами  об установлении норм предоставления земельных участков.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке  и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

• отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
• отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте  земельном участке и принадлежащих  одному лицу, проводится вместе с земельным  участком, если федеральным законом  разрешено предоставлять такой  земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем  здания, строения, сооружения в случае если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности  на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. Новой нормой уточняется размер земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, а так же уточняется, что с приобретением права собственности на недвижимую вещь, собственнику переходит не право пользования земельным участком, как ранее, а то право, на основании которого участок использовался прежним собственником.

Гражданским кодексом РФ также урегулирована  часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно ст.273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или  сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно  находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором  об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право  собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Таким образом, ГК устанавливает, что  размер участка, переходящего приобретателю  недвижимости, может быть определен  по соглашению с собственником, как  недвижимости, так и земельного участка, т.е., если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила  перехода права собственности на земельный участок при продаже  недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи.

Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа  недвижимости, находящейся  на земельном участке, не принадлежащем  продавцу на праве собственности, допускается  без согласия собственника этого  участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553 ГК РФ устанавливает также  порядок перехода прав на недвижимость при продаже земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее  продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи неопределенны, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

 

Задача 2

Членам крестьянского фермерского  хозяйства «Изобильное» был предоставлен на праве собственности земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

При проведении мероприятий по контролю использования земель администрацией муниципального образования был установлен факт неиспользования данного земельного участка в течение 4 лет.

По выявленному факту администрация  обратилась в суд с иском о  прекращении права собственности на земельный участок вследствие неиспользования земельного участка в течение установленного законом срока.

Дайте обоснованную правовую оценку ситуации.

Каков порядок  принудительного прекращения права  собственности на земельный участок  ввиду его ненадлежащего использования?

 

Решение

Членам крестьянского фермерского  хозяйства «Изобильное» был предоставлен на праве собственности земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Крестьянское фермерское хозяйство  представляет собой объединение  граждан связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности  имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанной на их личном участии.

К предпринимательской деятельности фермерского хозяйства, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативно правовых актов РФ или существа правовых отношений.

Земельные участки, предоставляемые  и приобретаемые для создания фермерского хозяйства и осуществления  его деятельности, формируется в  соответствии с земельным законодательством  РФ.

При проведении мероприятий по контролю использованию земель администрацией муниципального образования был  установлен факт неиспользования данного  земельного участка в течение 4 лет.

По выявленному факту администрация  обратилась в суд с иском о  прекращении права собственности на земельный участок вследствие неиспользования земельного участка в течение установленного законом срока. Согласно действующему законодательству администрация муниципального образования в праве требовать прекращения права собственности членам крестьянского фермерского хозяйства «Изобильное» на основании того, что был установлен факт неиспользования данного земельного участка в течение 4 лет.

Однако собственник участка  обязательно и заблаговременно  должен быть предупрежден о допущенных нарушениях чего, как подразумевает задача, не было сделано. В связи с этим собственнику земельного участка необходимо оспорить данный иск в судебном порядке в связи с нарушением предварительной процедуры изъятия земельного участка.

Собственно прекращение аренды земельного участка означает прекращение договора аренды земельного участка, и согласно Земельному кодексу РФ, наступает оно по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права  на сданное в аренду имущество  к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При прекращении договора аренды арендатор  обязан вернуть земельный участок  во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального износа», или в состоянии, обусловленном договором  (ст. 622 ГК РФ). Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная арендная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на их возмещения.

Арендодатель на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор  досрочно, если арендатор:

• пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает качество земель;
• более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату;

Арендодатель вправе требовать  досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости  исполнения им обязательства в разумный срок.

Земельным кодексом РФ прописаны основания  прекращения договора аренды земельного участка.

Так, аренда земельного участка может  быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

• использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ЗК РФ;
• использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
• неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
• неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
• изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;
• реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ.