Контрольная работа по "Аренда земельных учатсков"

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Федеральное агентство  по образованию

Государственное образовательное  учреждение

Высшего профессионального  образования

«Саратовская  государственная  академия права» 
 

Кафедра земельного и экологического права

Учебная дисциплина «Земельное право Российской Федерации» 
 
 
 
 

Контрольная работа

(Вариант  4) 
 
 
 
 

Выполнила:

Студентка 4 курса группы заочного факультета Ходжаева Наргиза Алексеевна 
 
 

Саратов 2011 
Задача 1 

   В результате реорганизации ООО «ЧЛ-шоп» путем выделения было создано ООО «Торговый центр», ставшее собственником пяти зданий, находящихся на земельном участке, предоставленном ООО «ЧЛ-шоп» на правах аренды на срок 49 лет.

   Возникнут ли у ООО «Торговый  центр» права на земельный  участок? Охарактеризуйте особенности аренды земельных участков. 

   Основой правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ. Он развивает нормы Конституции  РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю  и оборота земли, в том числе нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных участков.

   Часть 2 ст. 9 Конституции РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, а ч. 1 ст. 36 установила право граждан  и их объединений иметь землю  на праве частной собственности. Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ собственники земли осуществляют владение, пользование и распоряжение землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции РФ).

  Специфика земельных участков как объектов права собственности и аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как  основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). То есть земля – это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

   Как территориальный базис, ограниченный по площади границами государства (Российской Федерации), земля является незаменимым природным объектом и ресурсом – основой жизни, хозяйственной и иной деятельности людей.

   Оборот  земли осуществляется в той мере, в какой он допускается законами о земле (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 и п. 1 ст. 260 ГК РФ). Из п. 1 ст. 27 ЗК РФ следует, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством России и ЗК РФ.

   Однако  согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные  отношения по владению, пользованию  и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

   Следовательно, земельные участки являются объектами гражданского, земельного и иных отраслей права.

   Пункт 2 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что законом  могут быть установлены особенности  аренды земельных участков. Такие  особенности установлены в ЗК РФ и в Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. от 29.06.2004; далее - Закон об обороте земель).

   Собственники  земельных участков могут предоставить их в аренду в соответствии с гражданским  законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ и ст. 608 ГК РФ). Арендодателями также могут быть лица, которые управомочены законом или собственниками сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

   Из  ст. 606 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, а также  из пунктов 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель передает арендатору (нанимателю) имущество, в том числе земельный участок, за плату не только во временное владение и пользование или во временное пользование, но и во временное распоряжение.

   Иностранные граждане и лица без гражданства могут быть арендаторами земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ (п. 1 ст. 22 ЗК РФ). Согласно п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства – собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на чужих земельных участках, имеют преимущественное право на аренду этих участков. Это право реализуется в порядке, установленном в ст. 35 ЗК РФ, и в соответствии с п. 1 ст. 22 ЗК РФ (п. 5 ст. 35 ЗК РФ).

   В соответствии с п. 5 ст. 35 ЗК РФ Президент РФ вправе установить перечень видов зданий, строений и сооружений, на которые это правило не распространяется.

   Не все земельные участки могут быть объектами аренды. Так, земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункты 2 и 11 ст. 22 ЗК РФ). Тогда как земельные участки, ограниченные в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), могут быть объектами аренды.

   Земли, полностью изъятые из оборота, а  также земли, ограниченные в обороте, определены в ЗК РФ. Полностью изъяты из оборота земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (их перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ). Ограничены в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (их перечень приведен в п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

   Арендная  плата также является существенным условием договора аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ и п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель).

   Пункт 5 ст. 22 ЗК РФ предоставляет арендатору право на распоряжение арендованным земельным участком в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

   Однако  согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Представляется, что оговорка "если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами" свидетельствует о том, что ЗК РФ может установить порядок осуществления правомочия арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, отличный от того, что установлен в ГК РФ. Следовательно, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которой арендатор вправе распоряжаться арендованным земельным участком без согласия арендодателя, не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. Тогда как норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ о том, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу ответственным перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется, противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой ГК РФ при реализации арендатором своих прав по распоряжению арендованным имуществом ответственным перед арендодателем остается сам арендатор, за исключением случая перенайма.

   Представляется, однако, что при определении лица, ответственного перед арендодателем  в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, следует  руководствоваться нормой п. 5 ст. 22 ЗК РФ, поскольку в п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков.

   Следовательно, ЗК РФ может вводить особенности  аренды земельных участков, однако он не должен противоречить нормам ГК РФ, которые определяют общие принципы договорных обязательств. То есть ЗК РФ не должен нарушать предмет ведения, установленный в п. 1 ст. 2 ГК РФ.

   Из  п. 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что арендатор  вправе передать арендованный участок  в субаренду в пределах срока  договора аренды без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ разрешает субаренду с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

   Аренда  земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Кроме того, согласно подп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, если нарушается его (участка) целевое назначение (категория земли). Категории земель установлены в ст. 7 ЗК РФ. Аренда земельного участка может быть также прекращена при таком использовании участка, которое приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительному ухудшению экологической обстановки (подп. 2 п. 2 ст. 46 ЗК РФ). Однако по указанному основанию прекращение аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в других случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 3 ст. 46 ЗК РФ).

   ЗК  РФ не регулирует оборот земельных  участков из земель сельскохозяйственного  назначения. В соответствии с п. 1 ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного  назначения – это земли, расположенные за чертой поселений и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

   Оборот  земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения регулирует Закон об обороте  земель, который устанавливает особенности  аренды этих земельных участков. Статья 9 Закона об обороте земель устанавливает порядок аренды земельных участков из земель сельхозназначения. В аренду могут быть переданы участки, в том числе находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет. Если в аренду передается участок, находящийся в долевой собственности, то договор аренды заключается или со всеми ее участниками, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками. В этом случае заключается договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя¹.

   Применительно к условиям задачи у ООО «Торговый центр» возникнут права аренды на земельный участок, расположенным под пятью перешедшими к нему на праве собственности зданиями.

   В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо приобрести их, либо взять в аренду. По желанию собственника объекта недвижимости соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет. Из условий задачи следует, что земельный участок, расположенный под зданиями был взят ООО «ЧЛ-шоп» в аренду на 49 лет.

   Согласно  ст. 35 Земельного Кодекса РФ² при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Следовательно у ООО «Торговый центр» возникнут права аренды указанного земельного участка на срок на который был арендован участок ООО «ЧЛ-шоп» (до истечения 49-ти лет).

Задача 2. 

   Администрация муниципального образования Питерского района Саратовской области приняла  решение о бесплатном предоставлении в собственность земельных участков, на которых располагаются приватизированные жилые строения.

   Правомерно  ли постановление  администрации? Охарактеризуйте полномочия субъектов Федерации и органов местного самоуправления в сфере регулирования земельных отношений. 

    Согласно  ст. 72 Конституции РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами, земельное законодательство отнесены к предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ. Нормативно-правовое регулирование названных отношений осуществляют органы как законодательной так и исполнительной ветвей власти субъектов РФ.

    В соответствии с ч. 2 ст. 76 Конституции  РФ по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. При этом законы и иные нормативно-правовые акты субъектов РФ, принятые по предметам совместного ведения не могут противоречить федеральным законам – в случае такого противоречия действует федеральный закон.