Доли земель в общей долевой собственности

    На  сегодняшний день остро стоит  проблема перераспределения сельскохозяйственных земель, находящихся в общей долевой  собственности, между ее собственниками. За годы земельной реформы сложилась  очень запутанная ситуация с земельными долями граждан, из- за этого земля не может быть вовлечена в активный экономический оборот по той причине, что фактически не определен ее собственник- лицо, которое ею может распоряжаться без каких- либо рисков последующего расторжения сделок с ней. На мой взгляд данную проблему может решить землеустройство , проводимое при перераспределении сельскохозяйственных земель, находящихся в общей долевой собственности.

    Если  рассматривать проблему земельных  долей в историческом контексте, то земельная реформа, начавшаяся с  опубликования Закона «О земельной  реформе» 27.12.1990г. №460- 1, имела целью  перераспределение земель в интересах  развития рыночных земельных отношений. Эта цель для ряда сельскохозяйственных предприятий страны была реализована  через механизм уравнительного  распределения земель между сельскими  жителями.

    В развитие земельной реформы 18.01.1991г. была принята» Республиканская программа  проведения земельной реформы на территории РСФСР» №30. Данная программа  подразумевала серьезное землеустроительное обеспечение процесса перераспределения  земель. На территории страны тысячи гектаров земель сельскохозяйственного назначения в границах сельских населенных пунктов были переданы в ведение местной администрации.

    Затем на территории страны были составлены схемы перераспределения земель реорганизуемых сельскохозяйственных предприятий( позднее данные схемы стали именоваться проектами перераспределения земель), которые включали:

- материалы  инвентаризации земель;

- данные  по формированию массивов земель  фонда перераспределения;

- списки  граждан, имеющих право на приобретение  земельной доли;

- уточнение  границ фондов перераспределения,  связанного с наделением граждан  среднерайонной нормой бесплатной передачи земель;

- размещение  массива земель первоочередного  выделения.

    Методика  составления схем перераспределения  земель заключалась в следующем. На основе материалов инвентаризации земель и согласно «Временному положению  о порядке формирования фондов перераспределения  земель» от 29.01.1992г., проводились  работы по образованию земель фонда  перераспределения, предназначенного для ведения садоводства и  огородничества, а также образования  землепользований КФХ. Составлялись списки граждан, имеющих право на получение  земельной доли. Согласно среднерайонной норме бесплатной передачи земли  в собственность граждан рассчитывалась физическая площадь земель, передаваемых в собственность граждан. Излишки  земель, оставшиеся после перераспределения, передавались в фонд  перераспределения  района. На плановой основе данных схем отмечались земельные массивы первоочередного предоставления земельных участков работникам для ведения крестьянского хозяйства.

    Главной целью перераспределения земель сельскохозяйственных предприятий, находящихся в общей долевой собственности, являлось выделение земельных участков в счет земельных долей в натуре. Впервые это законодательно стало регулироваться Указом Президента РФ от 27.10.1993г. №1767 «О регулировании земельных отношений в развитие аграрной реформы в России». В нем установили правила оборота земельных долей в части их выделения в натуре и продажи.

    Во  исполнение Указа Президента РФ были проведены землеустроительные работы по корректировке проектов перераспределения  земель, направленных на определение  тех земельных участков, которые  могут быть выделены в натуре.

    Разработка  проектов перераспределения земель проводилась в связи с уточнением списка дольщиков и площадей сельскохозяйственных угодий, закрепленных в собственность  граждан, а также уточнением площадей всех землепользователей. Кроме того, в проекте перераспределения  определялись земельные доли в каждом рабочем участке пашни в зависимости  от плодородия почв, удаленности участка  и его конфигурации. Размер земельной  доли прямо пропорционален затратам на производство продукции зерновых в рублях на гектар по внутрихозяйственной оценке земель и обратно пропорционален баллу оценки по нормальной урожайности. В проектах также были установлены зоны с особыми режимами пользования земель и даны рекомендации по использовании земель.

    В 1995г. активное перераспределение земель, связанное с ее приватизацией, прекратилось, но, тем не менее, продолжалась выдача свидетельств на право собственности  на полученную в процессе приватизации землю.

    Также большое число земельных участков выделялось для садоводства и огородничества. Данные земли предоставлялись из районных фондов перераспределения и передавались в собственность либо пользование гражданам.

    До  2007г. активные землеустроительные работы по перераспределению сельскохозяйственных земель, находящихся в общей долевой собственности в большинстве субъектов РФ не проводились. Лишь после «выздоровления» аграрного сектора страны в 2007г. в субъектах РФ администрациями области, муниципальных районов и сельскохозяйственных организации начали совместно проводить работы, направленные на упорядочение прав пользования и владения землей, формирование массивов земель различного правового статуса, выявление невостребованных, выморочных земельных долей, постановку земельных участков сельскохозяйственного назначения на государственный кадастровый учет. В результате формировались землеустроительные дела по территориальному землеустройству на землях сельскохозяйственного назначения в границах сельскохозяйственных организаций.

    Задачей формирования этих документов являлось выделение следующих массивов земли, ранее находящихся в общей  долевой собственности:

- земли,  внесенные в уставной капитал  сельскохозяйственной организации     (собственность юридического лица);

- земли,  находящиеся в общей долевой  собственности граждан, передаваемые  в аренду;

- земли,  находящиеся в общей долевой  собственности граждан, не распорядившихся  своими земельными долями;

- земли, невостребованные собственниками земельных долей;

- несельскохозяйственные  угодья, вошедшие в границы общедолевой  собственности и фонда перераспределения;

- земельные  участки других правообладателей;

- земли  фонда перераспределения;

- земли,  предоставленные гражданам из  земель фонда перераспределения  в счет земельных долей после  1992г.;

- земли,  переданные гражданам для расширения  ЛПХ и организации КФХ.

    Таким образом, можно сказать, что численность  обладателей земельных долей  с начала реформы уменьшилась  примерно на 5% за счет выделивших свою земельную долю в натуре или передавших ее в уставной капитал сельскохозяйственной организации.

    На  основании вышеизложенного можно  оценить роль землеустройства при  перераспределении земель. Землеустройство  обеспечивало государственную гарантию соблюдения справедливого перераспределения земель между собственниками, объективно учитывало множество факторов и мнений собственников, имело стройную и прозрачную систему обоснований.

    После внесения изменений в Федеральный  закон от 18.06.2001г. №78- ФЗ «О землеустройстве» 13.05.2008г. утратила силу статья, регламентирующая землеустройство.

    Отсутствие  обязательных проектов территориального землеустройства при перераспределении  земель, находящихся в общей долевой  собственности, наносит значительный экономический ущерб для народного  хозяйства и , в частности, для землевладельцев и землепользователей. Так как только государственное межхозяйственное (территориальное) землеустройство может обеспечить социально- экономический процесс целенаправленной организации территории и средств производства, неразрывно связанных с землей, происходящих под воздействием изменения производственных сил и производственных отношений общества, затрагивающих группы хозяйствующих субъектов.

    На  сегодняшний день необходимо предложить новую методику межхозяйственного (территориального) землеустройства  при перераспределении сельскохозяйственных земель, находящихся в общей долевой  собственности, которая позволила  бы найти социально справедливое перераспределение земельных участков между собственниками, оценить экономическую  эффективность каждого предложенного  варианта и выбрать среди них лучший, с точки зрения устойчивого развития сельской территории.