Управление параметрами девелоперских проектов в сфере жилой недвижимости в условиях выхода из кризиса

     ФГОУ  СПО ВСТ

     Волгоград, ул. Скосырева 1 

     УПРАВЛЕНИЕ  ПАРАМЕТРАМИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ  ПРОЕКТОВ В СФЕРЕ  ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ВЫХОДА ИЗ КРИЗИСА

     Саяпина Екатерина, Мен 2-08

     Недаева Алена, Мен 2-08

     Овчинникова Надежда Александровна, ФГОУ СПО  ВСТ, Преподаватель ЦК Менеджмент 

     Девелопмент с точки зрения материально-вещественного  содержания  включает в себя две  составляющие: проведение строительных или иных работ над зданиями, сооружениями или землей и изменение функционального  использования зданий или земли¹. Девелопер, независимо от того, на кого возложена эта роль – управляющую компанию, организации заказчика или подрядчика, или на физическое лицо—профессионального управляющего проектами, является ключевой фигурой в развитии недвижимости². Он отвечает перед инвесторами за расходование их средств, несет ответственность за качество проекта перед заказчиком, перед подрядчиками за финансирование, перед потребителями за своевременность и качество сдаваемой недвижимости.

       Строительство, в том числе жилищное строительство, в любой экономически развитой стране являются приоритетными отраслями не только с точки зрения полезности и значимости их конечной продукции, но и приоритетными для различных форм финансирования и кредитной деятельности. В России дела обстоят несколько иначе. Так, доля строительства в России на протяжении многих лет, в том числе достаточно стабильных лет середины первого десятилетия двухтысячных, составляла примерно 3—4% в структуре общенационального объема инвестиций в основной капитал.  В абсолютном выражении в 2005 г. этот показатель составил 87,4 млрд. рублей³.

     Тем не менее, как опыт стран с развитой рыночной экономикой, так и опыт российских компаний девелоперов свидетельствуют, что девелопмент может являться эффективной системой управления недвижимостью, отвечающей тенденциям цивилизованного формирования и развития рынка недвижимости. Крупнейшие  компании девелоперы, функционирующие на российском рынке недвижимости, такие как ГК «Пересвет-Групп», ГК «Пик», холдинг Mirax Group и др. реализовали в нулевые годы  немало амбициозных проектов и в сфере жилой, и в сфере коммерческой недвижимости

     На  протяжении 2001—2008 годов по данным государственного комитета статистики в стране  неуклонно рос ежегодный объем работ, выполненных по виду деятельности строительство, в том числе, неуклонно рос объем строительно-монтажных работ, выполняемых в рамках проектов по возведению жилой недвижимости. О масштабах реализации инвестиционно-строительных проектов в сфере жилой недвижимости может свидетельствовать, например, информация государственного комитета статистики о динамике ввода квадратных метров жилой площади в расчете на 1000 россиян. Которая отражена на графиках, приводимых на рисунке 1.

     Приведенные графики иллюстрируют, что, начиная  с 2001 года, количество вводимых ежегодно квадратных метров в расчете на 1000 россиян медленно, но поступательно увеличивалось, и в 2008—2009 годах вышло  на уровень 1990 года. В основе устойчивого роста объемов жилищного строительства вплоть до середины 2008 года, по мнению специалистов, лежал устойчивый рост рыночной стоимости м2 и относительная доступность процентной ставки банковского кредита.

     Рисунок 1 – Ввод в действие жилых домов  в РФ в расчете на 1000 россиян⁴

       Однако разразившийся в середине 2008 года мировой финансовый кризис в корне изменил ситуацию. Во-первых, огромный спад цен на нефть на мировом рынке, во-вторых,  значительное замедление, а затем и огромный отток капитала из России, и, в-третьих, сильное ужесточение условий внешних заимствований для российских банков и корпораций⁵. Возросший в условиях кризиса уровень систематического риска и его влияние на рост рисков, специфичных для проектов с продолжительным жизненным циклом, привели к снижению инвестиционной привлекательности многих строительных проектов.

     Тем не менее, потребность россиян в жилье высока, однако потребитель в новых посткризисных условиях не готов оплачивать необоснованно высокие  издержки и завышенный уровень прибыли компаний девелоперов, реализующих инвестиционно-строительные проекты в сфере жилой недвижимости. Для обеспечения приемлемого уровня рентабельности инвестиционных проектов компаниям девелоперам теперь особенно необходимо оптимизировать параметры проектов.

     Однако  мы рассмотрим не особенности отдельного инвестиционно строительного проекта  в сфере жилой недвижимости, а особенности, свойственные большинству проектов в этой сфере.

     Мы разделяем точку зрения тех экспертов, которые подчеркивают наличие специфики инвестиионно-строительных проектов в сфере жилой недвижимости. Специфика проектов жилой недвижимости особенно проявилась в кризисном 2009-том и посткризисном 2010-том годах.  В отличие от коммерческой недвижимости, развитие которой в эти годы зависело в основном от одного фактора – наличия (вернее отсутствия) источников финансирования, жилая недвижимость, в особенности сегмент «эконом-класса»,  предоставил некоторым инвесторам возможность реализации успешных инвестиционных проектов.

     Успеху  содействовали такие факторы, как  изменение целевого сегмента (ряд  компаний-девелоперов изменили позиционирование строящихся объектов жилой недвижимости бизнес-класса на эконом-класс), т.е. реализация эффективной маркетинговой стратегии и оптимизация состава участников и т.д. То есть проекты в сфере жилой недвижимости оказались более гибкими благодаря эффективному управлению их параметрами и были вполне успешно выведены на стадию эксплуатации. При этом участники инвестиционного процесса достигли своих целей:

• инвесторы, получив в намеченные сроки приемлемый уровень отдачи от вложенных средств;
• девелоперы, подрядчики, получив несколько ниже первоначально намечавшегося, но приемлемый уровень рентабельности продаж;
• потребители, приобретя жилье, отвечающее их требованиям.

     Попытаемся  охарактеризовать основные параметры  проектов жилой недвижимости, отвечающие критериям их эффективной реализации в условиях посткризисной экономики. Нами был проведен телефонный опрос более 80-ти респондентов – жителей г. Волгограда, из которых почти 30% (24 человека) ответили утвердительно на вопрос о наличии у них намерений в ближайшие один два года улучшить свои жилищные условия, в том числе более 90% (22 человека) из них имеют намерение приобрести жилье в многоквартирном современном жилом здании. Назовем требования, которые были названы наиболее важными для принятия решения о покупке:

• Снижение ставки ипотечного кредита;
• Стоимость квадратного метра не выше 40 тыс. руб.;
• Удобное месторасположение (сочетание хорошая экология и транспортная доступность до центра города или района);
• Качество жилища (современная планировка квартиры, современные материалы и инженерное оснащение);
• Близость объектов социальной инфраструктуры (школы, детсады, поликлиника);
• Близость к зеленым зонам отдыха;
• И др.

     Как видно из нашего опроса, для большинства  волгоградцев, являющихся потенциальными покупателями квартир, один из приоритетных критериев – рыночная стоимость м2. Называемая стоимость -- 40 тыс. руб. в качестве приемлемого верхнего уровня цены м2 при покупке свидетельствует об осведомленности опрашиваемых респондентов о приблизительной средней рыночной стоимости м2 в новостройках г.Волгограда на текущий момент – январь 2011 года. Это подтверждают,например, данные аналитики цен, приводимые на Сайте ОАО ВЗ ЖБИ-1⁶.

     Уровень рыночных цен на жилую недвижимость определяется исходя из соотношения  спроса и предложения. В современных посткризисных условиях спрос весьма умеренный и при существующем достаточно высоком уровне ставки ипотечного кредита в ближайшее время будет, скорее всего, таким оставаться. В тоже время, как показывают некоторые маркетинговые исследования, в том числе наш опрос, снижение рыночной цены на 12—15% способно стимулировать заметный рост спроса на первичном рынке недвижимости. Так, в ходе проведенного нами телефонного опроса были выявлены 22 потенциальных покупателя жилья в многоквартирных зданиях новостройках, имеющих намерение в течение года-двух приобрести комфортное жилье. Опрос также показал, что из них 14 человек не стали бы вообще откладывать с покупкой, если бы у них  была возможность приобрести квартиру площадью 45—50м2 по цене до 30 тыс. руб. за м2. Как видим, только по нашей небольшой выборке респондентов сумма «отложенного» спроса из-за неудовлетворенности ценой м2 и недостатком предложения квартир, площадь которых соответствует названному диапазону, составляет 21млн. рублей, которые могли бы стать дополнительной текущей выручкой от продаж  какой-либо из компаний застройщиков (девелоперов).

     Однако  никто из участников инвестиционных проектов не хочет работать или предоставлять  капитал себе в убыток. В тоже время выявленный в ходе опроса волгоградцев, позиционирующих себя как потенциальных покупателей жилья в новостройках, верхний предел цены близок, а иногда и ниже уровня строительной себестоимости м2. Так, по состоянию на середину 2010 года строительная  себестоимость 1 кв. метра площади жилых домов эконом-класса составила в среднем по России 25-30 тыс. руб. (включает стоимость земли, проектирование и выполнение строительно-монтажных работ). Полная инвестиционная себестоимость строительства (с учетом платежей на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры, платежей за подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и проч.) составила в среднем по России на середину 2010г. от 35 тыс. руб. до 40 тыс. руб. в расчете на 1 кв. метр. А ведь это только инвестиционная себестоимость, но инвестору необходима еще и прибыль. Один из путей ее получения – увеличение цены, но он в условиях посткризисной экономики малоперспективен. Другой путь увеличения прибыли– это стабильная цена, но более низкая себестоимость м2. Однако снижение себестоимости должно происходить без снижения качества и комфортности жилья.

     На  первый взгляд снижение себестоимости  без снижения качества достигнуть невозможно. Однако это не так. Имеющийся мировой и российский опыт свидетельствуют, что, если на ранней стадии инвестиционного проекта, а именно на стадии проектирования предусмотреть, в случае квартальной застройки, строительство объектов социальной инфраструктуры, сохранение и расширение зеленых зон и зон спортивного досуга, то это существенно увеличивает привлекательность объектов жилой недвижимости для потенциальных потребителей при условии сохранения среднерыночной цены м2. Для предотвращения негативного влияния на прибыль инвестора роста инвестиционной себестоимости проекта (затраты на объекты социальной инфраструктуры) на стадии проектирования можно предусмотреть более высокую плотность  жилой застройки за счет увеличения этажности жилых домов.

     Таким образом, еще на этапе предевелопмента при разработке планов застройки необходимо разрабатывать варианты застройки земельного участка, отвечающие не только градостроительным нормам, но и требованиям потребителей --  к качеству жилья; инвесторов  -- к приемлемому уровню доходности вкладываемых средств. 

     Литература 

     Крутик  А.Б. Горенбургов М.А. , Горенбургов  Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2001

     Семеркова Л.Н. Савицкий А.Е. Стройка: финансы и  экономика // Экономика и учет в  строительстве. --  2007. -- № 7

     http//: www.gks.ru

     http//: www.redconsulting.ru

     http//:www.gbi-1.com/building/