Рынок офисной недвижимости и бизнес

Рынок офисной недвижимости и бизнес-центров.

По состоянию на февраль 2008 года общий объем предложения  офисных площадей в отдельно стоящих  зданиях (площадью от 1 000 кв.м) с реализованной  в них офисной функцией оценивался на уровне 271 881 кв.м (43 объекта) Дорос до уровня 350-400 тыс. кв.м. В Воронеже представлены объекты подклассов «B2», «C1» и «C2». Класс «A» отсутствует. 

Общий объем предложения  офисных площадей составляет

• в бизнес-центрах  класса «В» (подкласс «В2») составляет 33 910 кв.м,

• в бизнес-центрах подкласса «С1» - 116 290 кв.м,

• в бизнес-центрах  подкласса «С2» - 121 681 кв.м. 

     Бизнес  Центр "Премьер"

Тип здания / Класс   Бизнес центр / A

Общ. Площадь     22000 кв.м.

Ар. ставка     от $840 кв.м/год

Улица / Метро     Комиссаржевской 

     Мегион

Тип здания / Класс    Комплекс офисных зданий / B+

Общ. Площадь     приблизительно 20000 кв.м.

Ар. ставка     от $200 до $300 кв.м/год

Улица / Метро     проспект Труда 

     Октябрьский

Тип здания / Класс    Бизнес центр / B+

Общ. Площадь     14000 кв.м.

Ар. ставка     от $400 до $500 кв.м/год

Улица / Метро     20 лет Октября 
 

     Бизнес  парк Московский

Тип здания / Класс   Бизнес центр / B+

Общ. Площадь     11500 кв.м.

Улица / Метро     Московский проспект

    

      Галерея Чижова

Тип здания / Класс     Бизнес центр / B+

 Общ. Площадь     приблизительно 14900 кв.м.

 Ар. ставка      от $310 до $385 кв.м/год

 Улица / Метро     Кольцовская

  

     Икар

Тип здания / Класс     Торгово-офисный комплекс / B

 Общ. Площадь     10000 кв.м.

 Улица / Метро     Свободы 

Итого:  72500 кв.м. 

На момент проведения исследования офисные центры подкласса  «С2» были представлены 18 объектами, офисные центры подкласса «С1»  были представлены 19 объектами, подкласс «В2» представлен в значительно  меньше мере – их общее количество составляло 6 объектов. 

Рынок торговой недвижимости и торгово-развлекательных  комплексов.

По состоянию на февраль 2008 года на рынке торговых площадей г. Воронеж действовал 31 торговый центр, общий объем предложения торговых площадей в которых составлял 238 633 кв.м.

Большинство действующих объектов строятся местными девелоперскими компаниями, среди которых следует выделить компанию ВДК (Воронежская Девелоперская Компания) и НСТ (Новые Строительные Технологии).

К крупным федеральным  и региональным девелоперам, которые  на момент проведения исследования присутствовали в г. Воронеж, можно отнести группу компаний «METRO Group» (1 гипермаркет «Metro Cash&Carry») и корпорацию «ГРИНН» (2 гипермаркета «Линия»). 

Сити-парк «Град»

  Тип объекта     Торгово-развлекательный центр

  Масштаб объекта    Суперрегиональный

  Общ. Площадь     200000 кв.м. 

ТК «Армада»

  Тип объекта     Торговый центр

  Масштаб объекта    Районный

  Улица / Метро     Героев Сибиряков

  Общ. Площадь     15000 кв.м. 

Торгово-развлекательный комплекс «АРЕНА

  Тип объекта     Торгово-развлекательный центр

  Масштаб объекта    Окружной

  Улица / Метро     ул. Бульвар Победы

  Общ. Площадь     65000 кв.м.

  

  Тип объекта     Торговый центр

  Масштаб объекта    Районный

  Улица / Метро     Домостроителей

  Общ. Площадь     приблизительно 23000 кв.м. 

ТРЦ «Московский  проспект»

      Тип объекта     Торгово-развлекательный центр

  Масштаб объекта   Региональный

  Улица / Метро     Московский проспект

  Общ. Площадь     приблизительно 61095 кв.м. 

Юго-Запад

      Тип объекта     Торговый центр

  Масштаб объекта   Районный

  Улица / Метро     проспект Патриотов

  Общ. Площадь     12000 кв.м. 

Максимир: 100000 кв.м.

Твой дом: 80000 кв.м.

Арена: 50000 кв.м.

Castorama: 10000 кв.м.

IKEA: 176000 кв.м. 

Итого: 792000 кв.м. 

Арендные ставки в Воронеже варьируются от 1 062 руб./кв.м/мес. до 5 400 руб./кв.м/мес. в зависимости от класса объекта, его местоположения, местоположения арендуемого помещения в торговом центре (близость к покупательским потокам и т.д.). Диапазон ставок в целом по городу, с учётом НДС и без учёта выпадающих значений составляет 1 743 руб./кв.м/мес. – 2 119 руб./кв.м/мес. Среднее значение арендных ставок в целом по городу с учётом НДС и без учёта выпадающих значений составляет 1 931 руб./кв.м/мес. 

 Региональный  рынок 

Как повлияет на Воронеж  один из глобальных процессов –  кризис ликвидности? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно понять, что  сегодня представляет из себя воронежский  рынок торговой недвижимости. Один из индикаторов развития рынка –  индекс концептуального ритейла, в Воронеже он невысок. Сравните: в Самаре около десяти крупных концептуальных торговых центров, в Нижнем Новгороде – порядка восьми, а в нашем городе даже двух не наберется.

Этот рынок в  Воронеже еще не сформирован: удачных  примеров ТЦ не так уж много (среди них – ТРЦ "Московский проспект"), есть успешные дискаунтеры (например, гипермаркеты "Линия"), но и их недостаточно. Концептуальные торговые площадки не конкурируют с рынками, которые по сей день процветают. Я бы сказал, что торговая недвижимость находится в секторе не профицита, а динамического дефицита. Что это значит? Новые торговые центры появляются, но они просто не успевают за потребителем, которому уже надо предлагать другие форматы и формы. На рынке жилья есть luxury-проекты, а торговая недвижимость стоит на одном месте, появляются братья-"клоны", которые абсолютно не отвечают никаким требованиям – ни потребителей, ни операторов.

В целом для Воронежа прогноз скорее нейтральный –  строить торговые центры можно, если потенциальные арендаторы уже выразили желание войти в ТЦ или стали собственниками площадей. Риски уже описали выше – это проблемы крупных сетевых операторов. Теоретически, можно привлекать в ТЦ локальных операторов, которые развиваются на собственные средства и в меньшей степени подвержены кризису. Но дадут ли они нужную концепцию и лояльность со стороны потребителей? Вряд ли. Исключения только подтверждают правило: "АВС-Электро", "7 Дней", "Энкор" – одни из немногих воронежских компаний, которые активно осваивают соседние регионы Остальные игроки имеют в городе, как правило, 2-3 магазина без видимой концепции. Возможно, они смогут платить установленную арендную ставку, но девелоперу нужно больше задумываться не над обеспечительным взносом, а над тем форматом, в который превратится торговый центр без явных "якорей". 
 

Рынок отелей и гостиничной  недвижимости.

Маркетологи London Consulting & Management Company | LCMC провели исследование гостиничной недвижимости города Воронежа и сделали прогноз его развития на ближайшие годы.

Воронеж обладает низким туристическим потенциалом, что  определяет низкую конкуренцию на рынке  гостиничных услуг, а также невысокий  уровень их предоставления. Всего  в городе имеется 30 гостиниц и мини-отелей. Наиболее качественными и ориентированными на внешнюю аудиторию являются 17 объектов (1057 номеров), остальные относятся к подведомственным учреждениям и замкнуты на соответствующую аудиторию обслуживания. В основном на рынке представлены гостиницы и мини-отели классов 3 и 4 звезды. По оценкам специалистов LCMC, заполняемость гостиниц и мини-гостиниц в Воронеже составляет 50-70%, что характеризует высокий спрос на рынке гостиничных услуг.

Стоит отметить, что  данная ситуация характерна не только для Воронежа. Повсеместному развитию гостиничного рынка в регионах России не способствует низкая, по сравнению с бизнес-центрами и торговыми центрами, доходность гостиниц. Тем не менее, ряд экспертов утверждает, что уже после 2010 года доходность вложений в жилой, офисный и торговый секторы снизится вследствие перенасыщения рынка, что увеличит инвестиционную привлекательность гостиничного сегмента.

Несмотря на невысокий  уровень развития, нельзя констатировать, что привлечение на воронежский  рынок средств размещения внешних  операторов преждевременно. Так в городе уже присутствует одна международная сетевая гостиничная структура, Amaks Grand Hotels, которая управляет реконструированной в 2004-2005 гг. гостиницей «Спутник». Общий номерной фонд гостиницы - 135 шт., классность – 3 звезды. В 2007 г. в Воронеже была введена в эксплуатацию четырехзвездочная гостиница «Бенефит-Плаза», управление которой планировалось передать международному гостиничному оператору Protea Hotels Corp. (Южная Африка). Однако по окончании строительства управление на стадии start-up принял на себя российский девелопер Hotel Consulting & Development Group. 

В целом эксперты LCMC отмечают, что в Воронеже наблюдается  существенная нехватка объектов, находящихся  под управлением профессиональных гостиничных операторов. Во многом это обусловлено тем, что местный гостиничный рынок находится на начальном этапе своего развития. Тем не менее, город имеет высокий инвестиционный потенциал и привлекательность для сетевых операторов. В ближайшие годы в Воронеже ожидается планомерный ввод новых гостиничных объектов. Конечно, планы игроков скорректирует финансовый кризис, однако уже к 2010 году можно прогнозировать потенциальный рост бизнес-туризма, а значит и рост привлекательности гостиничного сегмента.

На рынке гостиничной  недвижимости Воронежа действуют 17 средств размещения общим номерным фондом 1 057 шт, из которых 5 объектов относятся к гостиницам (716 номеров), 12 к мини-гостиницам (341 номер). По данным на октябрь 2008 г. обеспеченность гостиничными номерами а расчете на 1 000 жителей составляет 2,6 места, аналогичные показатели в городах милионерах составляют: Пермь - 2,9, Челябинск - 2,9.

Максимальное количество средств размещения и большая  часть номерного фонда сосредоточены  в центральном районе, что связано  с локацией не только исторического центра, но и развитием общественно-деловой зоны именно в этом административным районе. 

Рынок жилья и жилой  недвижимости.

Объем жилого фонда  г. Воронеж составляет около 21 995,5тыс. кв.м (400 тыс. квартир), обеспеченность жилой  площадью – 23,1 кв.м на 1 человека.

В течении последних 5 лет ежегодный прирост объемом  ввода в эксплуатацию жилья составил в среднем 114%. Основополагающий ценовой  фактор - местоположение квартиры. Далее  следует качество объекта.

В связи с кризисом ликвидности специалистами LCMC ожидается временная стагнация на рынке жилищного строительства, что неблагоприятно скажется на сокращении дефицита на рынке жилья и появлению качественных объектов класса «бизнес» и «элит».