СК  – ставка капитализации;

     НП_б/р – безрисковая норма прибыли;

     Р – надбавка за риск, соответствующая  вложению в данный актив;

     Л – надбавка за низкую ликвидность  объекта;

     С_в.к. – ставка возврата капитала.

     Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам  в банках высшей категории 5-9% (принимаем 7%).

     Надбавка  за риск (Р). Вероятность гибели имущества оценивалась исходя из информации о количестве случаев гибели имущества в г. Калуге с учетом собранных данных Р = 4%.

     Надбавка  за дополнительный риск – 4%.

     Коэффициент на ликвидность определяется примерным временем продажи недвижимости подобного типа, которое оценивается нами с учетом текущей экономической конъюнктуры в 0,4 года.  

     К_н/ликв. = К_{безриск.} × время продажи = 0,07 × 0,4 = 0,028 или 2,8% 

     Премия  за риск управления инвестициями принимается  в размере 4,8%.

     Вторая  составляющая общего коэффициента капитализации  – норма возмещения капитала или  прирост/снижение стоимости фонда  – рассчитывается как отношение  единицы к числу лет, требуемых  для возврата вложенного капитала.

     Время, которое требуется для возврата капитала по расчетам типичного инвестора составляет 20 лет, исходя из этого ставка возмещения капитала составит 5% (1/20).

     В настоящее время конъюнктура рынка нежилых помещений в г.Калуге такова, что для сравнительно новых объектов с незначительным естественным износом (обесценение) нет оснований предполагать снижение их стоимости в обозримом будущем. Кроме того, на повышение стоимости большое влияние оказывает выгодное месторасположение объекта вблизи от центра города и основных транспортных магистралей. В данном случае инвестиционная привлекательность объекта оценки очевидна, поэтому ставка возврата капитала берется со знаком (–).

     Общий коэффициент капитализации равен: 

     R₀ = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 – 0,05 = 0,186

 

      Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода от аренды

     Для расчета потенциального валового дохода (ПВД) используются имеющиеся ежемесячные арендные ставки в расчете на год: 14100 руб./кв.м

     Таким образом, ПВД от сдачи в аренду площадей объекта оценки составит: 14100 × 1375,8 = 19.398.780 руб.;

     Расчет  эффективного валового дохода (ЭВД) производится с учетом возможных потерь от недозагрузки сдаваемых платежей и потерь при сборе арендной платы. Для расчетов принято значение 8%, определенное на основе имеющихся данных из внешних источников и собственных наблюдений.

     Проведенные расчеты показали, что ЭВД объекта  оценки составляет: 

     19.398.780 × 0,92 = 17.846.877,6 руб. 

     Таблица 11

     Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода

 

 

      Таким образом, рыночная стоимость  объекта недвижимости, полученная с  помощью доходного подхода, составляет 60.479.191,77 руб., или округленно 60.479.192 руб. (Шестьдесят миллионов четыреста семьдесят девять тысяч сто девяносто два рубля) без НДС.

 

Заключение

 

     Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники  измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

     В первой главе работы рассмотрены  понятие недвижимости, виды стоимости  недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

     Недвижимое  имущество – это физические объекты  с фиксированным местоположением  в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли  или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

     Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный  комплекс, а во-вторых, земельный  участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

     Оценку  недвижимости осуществляют с позиций  трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет  подчеркнуть определенные характеристики объекта.

     Каждый  из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:

• метод прямой капитализации доходов;
• метод сравнения продаж;
• метод сравнительной единицы.

     Таким образом, объекты недвижимости в  случае снижения эффективности их использования  могут изменять свое назначение. Это  происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

     Во  второй главе проведена оценка объекта  недвижимости с использованием трех подходов к оценке.

     Каждый  из использованных методов имеет  достоинства и недостатки.

     Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты  специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В  связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.

     Затратный подход позволяет наилучшим образом  учесть конструктивные особенности  и физическое состояние объекта  оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

     Доходный  подход построен на рыночных данных и  лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.

     В третьей главе работы проведено  согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость, а также даны рекомендации по ее увеличению.

     Расчеты показали, что рыночная стоимость  объекта оценки по состоянию на 20.12.2007г. составляет округленно 44.362.608 руб. (Сорок  четыре миллиона триста шестьдесят две  тысячи шестьсот восемь рублей) без учета НДС.

     Однако  предложенные мероприятия по управлению стоимостью позволяют увеличить  текущую рыночную стоимость на 5.768.432 руб. (Пять миллионов семьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста тридцать два рубля) без НДС.

 

Список  литературы

 

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть  первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ)
2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ)
3. Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 № 395 (ред. 03.10.2002) «О лицензировании оценочной деятельности»
4. Постановление Правительства РФ от 20.08.1999 № 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации»
5. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки»
6. Сборники Укрупненных Показателей Восстановительной стоимости зданий и сооружений
7. Международные стандарты оценки. – М.: РОО, 1995
8. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002года № 568-р
9. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1997
10. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. – М.: Проспект, 2006. - 355 с.
11. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001. - 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»)
12. Грибовский С. В., Медведева О. Е., Касьянов П. В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков. – М.: АРМО, 2002. – 95 с.
13. Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2000. – 78 с.
14. Грязнова Н. А. Оценка стоимости действующих предприятий (бизнеса). – М.: ИНФРА-М, 2005
15. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2006. – 457 с.
16. Коробкин Ю. И. Оценка недвижимости. – Калужский филиал СЗАГС, Калуга, 2005
17. Коростылев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. – М.: Русская деловая литература, 1998
18. Оценка бизнеса / Под ред. А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004
19. Оценка бизнеса: Задачи и решения / Просветова Г. И. – РДЛ, 2006. – 192 с.
20. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.: ил.