Оценка эффективности реальных инвестиционных проектов

      Показатель IRR может применяться также и  для сравнения эффективности различных инвестиционных проектов между собой. Однако здесь простого сопоставления значений ВНП сравниваемых проектов может оказаться недостаточно. В частности, результаты, полученные при сравнении эффективности инвестиционных проектов при помощи NPV- и IRR-методов, могут привести к принципиально различным результатам. Это обусловлено следующими обстоятельствами: для достижения абсолютной сопоставимости проектов необходимо применение т.н. дополнительных инвестиций, позволяющих устранить различия в объеме инвестированного капитала и сроках реализации проектов. При использовании NPV-метода предполагается, что дополнительные инвестиции также дисконтируются по базовой ставке процента i, в то время как использование IRR-метода предполагает, что дополнительные инвестиции также обладают доходностью, равной внутренней норме рентабельности анализируемого проекта и которая заведомо выше, чем базовая ставка дисконта .

      На  практике сравнительный анализ инвестиционных проектов проводится в большинстве случаев при помощи простого сопоставления значений внутренних норм прибыли. Несмотря на определенную теоретическую некорректность, такой подход позволяет устранить влияние субъективного выбора базовой ставки процента на результаты анализа. Действительно, основная цель использования инструментария дополнительных инвестиций заключается в попытке согласовать результаты сравнительного анализа при помощи применения NPV- и IRR-методов, точнее, привязать второе к первому, поскольку при таком подходе приоритет имеет чистый приведенный доход проекта. Кроме того, применение инструмента дополнительных инвестиций корректно только в случае сравнительного анализа альтернативных, или взаимоисключающих, проектов, что еще более сужает область его применения и делает совершенно непригодным для анализа инвестиционной программы.

      В целом по сравнению с NPV-методом  использование показателя внутренней нормы прибыли связано с большими ограничениями.

      Во-первых, для IRR-метода действительны все ограничения NPV-метода, т.е. необходимость изолированного рассмотрения инвестиционного проекта, необходимость прогнозирования денежных потоков на весь период реализации проекта и т.д.

      Во-вторых, сфера применения IRR-метода ограничена только областью чистых инвестиций.

      В сравнительном анализе альтернативных проектов критерий IRR можно использовать с известными оговорками. Так, если значение IRR для проекта А больше, чем для проекта В, то проект А в определенном смысле может рассматриваться как более предпочтительный, поскольку допускает большую гибкость в варьировании источниками финансирования инвестиций, цена которых может существенно различаться. Однако такое преимущество носит весьма условный характер. IRR является относительным показателем, и на его основе невозможно сделать правильные выводы об альтернативных проектах с позиции их возможного вклада в увеличение капитала предприятия. Этот недостаток особенно четко проявляется, если проекты существенно различаются по величине денежных потоков.

      Критерий IRR (как и РI) дает информацию о резерве безопасности проекта. Так, при прочих равных условиях, чем больше IRR по сравнению с ценой авансированного капитала, тем больше резерв безопасности. Что касается критерия РI, то правило здесь таково: чем больше значение РI превосходит единицу, тем больше резерв безопасности. Иными словами, с позиции риска можно сравнивать два проекта по критериям IRR и РI, но нельзя - по критерию NPV. Dысокое значение IRR во многих случаях указывает на наличие определенного резерва безопасности в отношении данного проекта.¹⁵

      Для проектов классического характера критерий IRR показывает лишь максимальный уровень затрат по проекту. В частности, если цена инвестиций в оба альтернативных проекта меньше, чем значения IRR для них, выбор может быть сделан лишь с помощью дополнительных критериев. Более того, критерий IRR не позволяет различать ситуации, когда цена капитала меняется.

      Одним из существенных недостатков критерия IRR является то, что в отличие от критерия NPV он не обладает свойством аддитивности, т.е. для двух инвестиционных проектов А и В, которые могут быть осуществлены одновременно:

      NPV (A+B) = NPV (A) + NPV (B),

      но IRR (A + В) ¹ IRR (A) + IRR(B).

      В принципе не исключена ситуация, когда  критерий IRR  не с чем сравнивать. Например, нет основания использовать в анализе постоянную цену капитала. Если источник финансирования - банковская ссуда с фиксированной процентной ставкой, цена капитала не меняется, однако чаще всего проект финансируется из различных источников, поэтому для оценки используется средневзвешенная цена капитала фирмы, значение которой может варьировать в зависимости, в частности, от общеэкономической ситуации, текущих прибылей и т.п.

      Критерий IRR совершенно непригоден для анализа неординарных инвестиционных потоков. В этом случае возникает как множественность значений IRR, так и неочевидность экономической интерпретации возникающих соотношений между показателем IRR и ценой капитала. Возможны также ситуации, когда положительного значения IRR попросту не существует.

3 Оценка эффективности реальных инвестиционных проектов (на примере постройки подземного гаража)

    3.1 Характеристика деятельности клуба «Б2» как объекта исследования

     Осенью 2001 года в центре Москвы начал свою работу клуб «Б2» - детище «Бункера», одного из главных рок-клубов столицы. Образован на основе личных вкладов граждан с равными долями в Уставном Фонде.

     Площадь «Б2» составляет 2000 кв.м. Одновременно здесь  могут проводить время 1500 человек, а в выходные в его стенах появляются до 2000 гостей за день. На пяти этажах, каждый из которых мог бы быть отдельным клубом, разместились ресторан, суши-бар, бильярдная, джазовый клуб, современная концертная площадка, танцпол, чилл-аут, караоке-бар, и 8 баров. Сердце клуба – уходящая ввысь футуристическая красная конструкция, на которую, как на стержень, нанизаны все пять этажей.

     В «Б2»  проводятся  большие торжества, юбилеи, пресс-конференции, презентации  и т.д.. Звук, свет и  оборудование в полном комплекте. Музыкальная программа на выбор. Выступают артисты любого жанра.

  Организационная структура «Б2» представлена следующими ключевыми звеньями :

1. Генеральный директор – Наталья Кабанова
2. Коммерческий директор – Тамара Бун
3. Управляющий – Катерина Шумкова
4. Арт-директор – Андрей Александров
5. PR-директор – Наталья Каштанова
6. Художественный руководитель – Олег Киреев
7. Координатор детских проектов – Анна Семенова
8. Директор по звуку – Андрей Романов
9. Менеджер по персоналу – Светлана Морозова

 
 

3.2 Оценка эффективности постройки подземного гаража в инвестиционном проекте

     Клубом  «Б2» планируется реализация краткосрочного инвестиционного проекта строительства  подземного гаража на 500кв.м. Планируемая  инвестиция в  проект – 4.5млн.руб. Полностью освоена за счет собственных средств. Ожидаемая чистая прибыль –  200 тыс.руб в месяц. Выход на полноценную эксплуатацию – июль 2004.

     Ставка  налога на прибыль – 24%, доходность инвестированного капитала – 12%.

     Строительство подземного гаража позволит клубу «Б2»  предоставлять услуги по парковке личного авто на время пребывания на территории заведения, что обеспечит клиентам большее удобство.  

     Определяем  первоначальные денежные вложения  с учетом налоговых отчислений по формуле:

            IC = (1-Y)* C₀

     где:

     IC – чистые первоначальные вложения;

     С₀ – планируемая инвестиция;

     Y – ставка налога. 

     Для рассматриваемого проекта:

     IC = (1-0.24)*4 500 000= 3 420 000руб 

     Методы, используемые в анализе инвестиционных проектов, можно подразделить на 2 группы:

• основанные на дисконтированных оценках;
• основанные на учетных оценках.

 

     Рассмотрим  некоторые из этих методов. 

     Метод оценки чистого приведенного эффекта (NPV)

     Этот  метод основан на сопоставлении  величины исходной инвестиции (IC) с  общей суммой дисконтированных денежных поступлений, генерируемых ею в течении прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется доходностью Н.

     Общая накопленная величина дисконтированных денежных доходов и чистый приведенный  эффект  (NPV)  соответственно рассчитываются по формулам: 

     _{PV = ∑}     ^Ck                                                                        

              ^{n   (1 + H)k} 

    n – количество прогнозируемых  периодов, лет.

    Н – ставка дисконтирования

        С_к – чистые денежные поступления в периоде k; 

     _{NPV = ∑}     ^Ck        _{- IC}                                                             

                 ^{n   (1 + H)k} 

     О степени эффективности вложения средств в данный проект говорит  полученная величина  NPV.

     Очевидно, что если :  

               NPV > 0, то проект следует принять;

               NPV < 0, то проект следует отвергнуть;

               NPV = 0, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

     Необходимо  отметить, что показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала инвестора в случае принятия рассматриваемого проекта.

     Этот  показатель аддитивен во временном аспекте, т.е. NPV различных проектов можно суммировать. Это очень важное свойство, выделяющее этот критерий из всех остальных и позволяющее использовать его в качестве основного критерия при анализе оптимальности инвестиционного портфеля.

     Результат расчета чистого приведенного эффекта  рассматриваемого проекта:

NPV = (1 200 000*0.893 + 24 000 000*0.797 + 24 000 000*0.712) – 3 420 000 = = 37 287 600 – 3 420 000 = 33 867 600 руб. 

     Как видно, проект имеет положительную  величину NPV.  Это говорит о том, что его принятие принесет  прибыль. 
 

    Метод оценки среднего дохода на капиталовложения 

    Этот  метод предполагает рассмотрение проекта  по отношению среднего дохода к вложенным  инвестициям. Особенность данного  метода заключается в том, что он не учитывает времени поступления денежных потоков.

    Смысл этого метода  сводится к определению  средней величины чистых денежных потоков, поступления которых ожидаются  в будущем вследствие внедрения  рассматриваемого инвестиционного  проекта, а потом – к вычислению отношения этого показателя к капиталовложениям в данный проект.

     _{Дохкап.влож =}     ^Сср       _{* 100%}                                                            

                                  IC 
 

     _{Дох кап.влож =}   ^{2 000 000}  _{* 100%  = 58 %}                                                          

                               3 420 000 
 
 

    Метод определения срока  окупаемости инвестиций (РР)

     Этот  метод – один из самых простых  и широко распространенных в мировой учетно-аналитической практике . Он не предполагает временной упорядоченности денежных поступлений. Алгоритм расчета срока окупаемости зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиций.