Экономическая эффективность инвестиций в объекты недвижимости

 
 

РЕФЕРАТ 

по теме: 

«ЭКОНОМИЧЕСКАЯ  ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ

В ОБЪЕКТЫ  НЕДВИЖИМОСТИ» 

Введение 

     Важным  сегментом рыночной экономики является рынок недвижимости, включающий в  себя первичный и вторичный рынок. Если первичный рынок представляет собой рынок строительных услуг, то вторичный рынок характеризуется объектами недвижимости, используемыми для реализации целей социального и жилищного назначения [4, с. 301]. Наибольший интерес для инвесторов представляет коммерческая недвижимость на вторичном рынке. Инвестиции осуществляется не в строительство, а в покупку объектов недвижимости, в которое обеспечивают инвесторы получение доходов в будущем. Соотношение затрат (инвестиции) и доходов представляет собой основу для экономической оценки эффективности инвестиций в объект недвижимости.

     Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» установлено использование методов затратного, доходного и сравнительного подходов в оценки стоимости недвижимости. Если затратный подход определяет размер инвестиции в строительство нового объекта аналогичного оцениваемого объекту, то доходный подход позволяет оценить будущие доходы, а также риски связанные с получением этих доходов. Сопоставление полученных результатов позволяет инвестору оценить эффективность вложений в строительство нового или приобретение на вторичном рынке действующего объекта недвижимости [1].

     Цель  данного реферата состоит в анализе экономической эффективности инвестиций в объекты недвижимости. Цель работы предполагает решение следующих задач:

1. Проанализировать, изучить  нормативно-правовые акты и специализированную литературу по выбранной теме;
2. Ознакомиться с таким понятием как инвестиции, определить оценку эффективности инвестиций;
3. Изучить основные способы инвестирования в развитие недвижимости;
4. Выявить проблемы инвестирования в объекты недвижимости;
5. Сделать соответствующие выводы.

     При написании реферата был использован  аналитический метод. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Понятие инвестиций и оценка их эффективности 

     В отечественной литературе советского периода инвестиции рассматривались в основном под углом зрения капиталовложений, и поэтому категория «инвестиции» по существу отождествлялась с категорией «капиталовложения». Под капиталовложениями понимались затраты на воспроизводство основных фондов, их увеличение и совершенствование. Что касается инвестиций, то они трактовались как долгосрочное вложение капитала в промышленность, сельское хозяйство, транспорт и другие отрасли народного хозяйства [5, с. 59].

     Из  приведенных высказываний следует, что по существу инвестиции не только отождествлялись с капитальными вложениями, но и подчеркивался долгосрочный характер этих вложений.

     Подобные  взгляды были характерны вплоть до недавнего времени. С началом  осуществления в нашей стране рыночных реформ точка зрения на содержание категории «инвестиции» стала изменяться, что получило отражение в действующем законодательстве. Так в законодательстве Российской Федерации инвестиции определены как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины и оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта» [2, ст.1 п.1].

     В современной экономической литературе, посвященной финансовым аспектам функционирования экономики, инвестиции являются одной  из наиболее часто используемых категорий  как на микро-, так и на макроуровне. При этом, как правило, это понятие трактуется достаточно  
узко и противоречиво.

     Обобщая подходы к определению понятия  инвестиции, можно выделить следующие  признаки инвестиций, являющиеся наиболее существенными:

• потенциальная способность инвестиций приносить доход;
• процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активов экономического субъекта (предприятия);
• в процессе осуществления инвестиций используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются спросом, предложением и ценой;
• целенаправленный характер вложения капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);
• наличие срока вложения (этот срок индивидуален и определять его заранее неправомерно);
• вложения осуществляются лицами, называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда связанные с извлечением непосредственной экономической выгоды;
• наличие риска вложения капитала, означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер [6, с. 115].

     Таким образом, мы подошли к тому, чтобы  сформулировать определение понятия  инвестиции. Под инвестициями мы будем  понимать целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его  формах в различные объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов.

     В зависимости от объектов вложения капитала выделяют реальные и финансовые инвестиции. Под реальными инвестициями понимается вложение средств (капитала) в создание реальных активов (как материальных, так и нематериальных), связанных с осуществлением операционной деятельности экономических субъектов, решением их социально-экономических проблем. Под финансовыми инвестициями понимается вложение капитала в различные финансовые инструменты, прежде всего в ценные бумаги.

     С понятием реальных и финансовых инвестиций тесно связано понятие действительного  и фиктивного капитала. В экономической  литературе под фиктивным капиталом  понимаются обычно ценные бумаги. Действительный капитал вкладывается в производство, а ценные бумаги служат титулами собственности, представляющими этот капитал. В отличие от действительного капитала, вложенного в различные отрасли хозяйства, фиктивный капитал не имеет внутренней стоимости и не является реальным богатством, а поэтому не выполняет никакой функции в процессе капиталистического воспроизводства [11, с. 310].

     В общем понимании эффективностью называют степень достижения наилучших  результатов при наименьших затратах. Эффективность инвестиционного  проекта может рассматриваться как категория, отражающая соответствие инвестиционного проекта целям и интересам его участников. Для разных участников проекта его эффективность может быть различной. Финансово реализуемый проект может в то же время быть неэффективным для его участников.

     Эффективность инвестиционного проекта может  оцениваться как количественными (показателями эффективности), так и  качественными характеристиками.

     Показатели  эффективности участия в проекте  определяются как техническими, технологическими и организационными решениями проекта, так и схемой его финансирования.

     Расчет  эффективности могут выполняться  в текущих или в прогнозных ценах. На начальных стадиях разработки проекта можно проводить расчеты  в текущих ценах. Расчет эффективности  проекта в целом рекомендуется проводить как в текущих, так и в прогнозных ценах. При разработке схемы финансирования и оценке эффективности участия в инвестиционном проекте рекомендуется использовать только прогнозные цены.

     Следует также отметить, что во избежание  излишних сложностей при рассмотрении сущности и действия методов оценки эффективности, как правило, используют определенные допущения в части налоговой политики, инфляции и рисков, что, в свою очередь, реализуется в расчетах эффективности с помощью специальных программных продуктов [8, с. 57]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость 

     В экономической теории известны следующие  методы оценки инвестиционных проектов в условиях определенности (дисконтирование — это приведение всех денежных потоков в будущем (потоков платежей) к единому моменту времени в настоящем):

     1) методы, основанные на применении дисконтирования:

• метод определения чистой текущей стоимости NPV:
• метод расчета индекса прибыльности PI;
• метод расчета внутренней нормы рентабельности IRR;
• расчет дисконтированного срока окупаемости;

     2) метод, не использующие дисконтирование (эта группа методов является частным случаем первой группы):

• срок окупаемости инвестиций РР;
• коэффициент эффективности инвестиций ARR.

     Рассмотрим  первую группу методов.

     1. Метод NPV — определение разницы между суммой дисконтированных денежных поступлений от реализации проекта и дисконтированной текущей стоимостью всех затрат:

            (или I₀), 

     где It — инвестиционные затраты в момент времени t;

     CF_t —денежный поток в период t.

     Положительное значение NPV свидетельствует о целесообразности принятия инвестиционного проекта, а при сравнении альтернативных проектов наиболее выгодным считается проект с большей величиной чистой текущей стоимости. Показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала коммерческой организации в случае принятия рассматриваемого проекта. Этот показатель аддитивен в пространственно-временном аспекте, т.е. NPV различных проектов можно суммировать.

     2. Метод рентабельности инвестиций  — рассчитывается индекс прибыльности  PI:

 

     Очевидно, что если:

     PI > 1. то проект следует принять.

     PI < 1, то проект следует отвергнуть.

     PI = 1, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным, т. е. отдача на вложенный капитал равна вложенному капиталу.

     3. Метод расчета внутренней нормы  рентабельности.

     IRR — уровень рентабельности инвестиций, то есть ставка дисконтирования, при котором NPV=0:

,

где k — неизвестное.

     Смысл расчета внутренней нормы рентабельности при анализе эффективности планируемых  инвестиций заключается в следующем: IRR показывает ожидаемую доходность проекта, и, следовательно, максимально допустимый уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом.

     4. Метод расчета срока окупаемости.

     Срок  окупаемости — это тот срок, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Этот метод особенно привлекателен при  следующих условиях:

1. все сравниваемые проекты имеют одинаковый период реализации;
2. все проекты предполагают разовое вложение средств;
3. ежегодные денежные потоки на протяжении срока жизни проекта примерно равны.

     Алгоритм  расчета срока окупаемости (РР) зависит  от равномерности распределения  прогнозируемых расходов и доходов от инвестиций. Если доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода, обусловленного ими. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого. Если прибыль распределена неравномерно, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиция будет погашена кумулятивным доходом. Общая формула расчета показателя РР имеет вид:

 

     

5. Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций. Алгоритм расчета исключительно прост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике: коэффициент эффективности инвестиций, называемый также учетной нормой прибыли (APR), рассчитывается делением среднегодовой прибыли PN на среднюю величину инвестиций, коэффициент эффективности инвестиций определяется в процентах. Средняя величина инвестиций определяется делением исходной суммы капитальных вложений на два, если предполагается, что по истечении срока реализации анализируемого проекта все капитальные затраты будут списаны; если допускается наличие остаточной или ликвидационной стоимости (RV), то ее оценка должна быть учтена в расчетах. Иными словами, существуют различные алгоритмы исчисления показателя ARR, достаточно распространенным является следующий: