Автор: Пользователь скрыл имя, 29 Ноября 2011 в 15:23, реферат
Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Принцип замещения означает, что расчетливый здравый покупатель не заплатит за данный объект более наименьшей цены, запрашиваемой на данном сегменте рынка за аналогичный объект с той же степенью полезности. Таким образом, принцип замещения позволяет установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения сравнительного подхода.
Принцип ожидания заключается в следующем. Стоимость недвижимости, прежде всего, зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объектов или от их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются и могут получить в будущем о приобретения и использования недвижимого имущества. Стоимость имущества определяется выгодами (или преимуществами), которые, как ожидается, это имущество принесет владельцу.
Принцип предельной доходности гласит, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого имущества. На определенной стадии затраты по созданию дополнительных улучшений уже не будут полностью компенсированы за счет повышения стоимости объекта. Эффект, связанный с нелинейным увеличение стоимости имущества по мере добавления улучшений, является эффектом насыщения. Принцип изменения. Изменение рыночных условий – неизбежный и постоянный процесс, протекающий постепенно и часто скрыто. Чем активнее сегмент рынка, тем быстрее в нем протекают изменения.
6. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Стоимость объектов
1) доходного подхода,
2) рыночного (сравнительного) подхода,
предусматривающего
3) затратного (имущественного) подхода,
базирующегося на определении
стоимости недвижимости путем
расчета затрат, необходимых на
восстановление или замещение
оцениваемых зданий и
7. ОСОБЕННОСТИ И ИСТОЧНИКИ РИСКОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ
Риски присущие рынку недвижимости, можно разделить на три группы: систематические, несистематические и случайные риски.
Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменение в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические характеристики (и тенденции их изменения) по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменение процентных ставок на рынке капитала.
Несистематические риски – риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть диверсифицирован за счет формирования портфеля недвижимости, т.е. за счет распределения капитала между разного типа объектами доходной недвижимости, различия в местоположении объектов и в структуре заемного и привлеченного капитала.
Случайные
риски связанны с возможными непредсказуемыми
и социальными явлениями и, кроме
этого, могут быть связанны с неэффективным
управлением объектами
К источникам риска относятся;
1) вид недвижимого имущества
2) возможность изменения
3) инфляция (реальные денежные потоки
доходов от аренды или продажи
могут быть ниже
4) местоположение объекта
5) условия арендного договора (арендный
риск связан с тем, что
6) условия предоставления
7) физический износ, устаревание,
8) возможности и условия
9) изменения в законодательном
регулировании и
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Инвестиции в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора.
Реализация инвестиционных
Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы.
Инвестиционный проект прежде
всего оценивается в плане
его технической выполнимости, юридической
обоснованности, экологической безопасности
и экономической эффективности,
Очевидно, что при принятии
Оценивая эффективность инвестиционного проекта, следует учитывать и степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.).
Основной задачей при анализе
эффективности инвестиционных