Право собственности в международных отношениях

Весомый блок вопросов включает в себя проблема квалификации имущества как движимого или недвижимого. Решение вопроса о том, является ли имущество движимым или относится к категории недвижимости, влияет на выбор коллизионной нормы: в законодательстве большинства государств содержатся разные коллизионные нормы при регулировании движимого и недвижимого имущества, В ч. 3 ГК РФ сформулирована специальная норма, закрепляющая правило о квалификации имущества как движимого и недвижимого: принадлежность имущества к указанным категориям определяется по праву страны, где это имущество находится (п. 2 ст. 1205). В отличие от российского подхода английские суды, практика которых досконально исследована классиками МЧП Дж. Чеширом и П. Нортом, при решении вопросов квалификации имущества исходят из следующего принципа: квалификация осуществляется по праву того государства, правовая система которого регулирует в целом данное правоотношение.

Национальные правовые системы содержат различный перечень имущества, относящегося к категории недвижимости. Общепризнано, например, что к недвижимости относятся земельные участки и возведенные на них строения. Однако, помимо этого, понятием «недвижимость» могут охватываться сельскохозяйственные орудия, инструменты, сырье, используемое на предприятиях, как, например, принято во Франции. А в соответствии с английским правом собственник документа, удостоверяющего право на земельный участок, а также собственник ключа от дома считается лицом, обладающим недвижимостью. В некоторых штатах США, напротив, строение, возведенное для проведения выставки, имеет статус движимого имущества, хотя по его естественным свойствам его логичнее было бы отнести к категории недвижимости.

Таким образом, независимо от природных характеристик имущество может относиться к категории движимого или недвижимого в зависимости от его регламентации соответствующим национальным законом.

В англосаксонской системе права встречаются также такие понятия, как реальная собственность» и «персональная собственность». Реальная собственность — это материальные предметы, персональная — это различные виды требования, которые в правовых системах Англии и США относятся к понятию собственности. Получается, что для квалификации имущества, помимо отнесения его к категории движимого или недвижимого, еще дополнительно требуется указать, является ли это «реальной» или «персональной» собственностью.

Тема приобретения недвижимости за границей сегодня очень популярна. Но закономерен и встречный процесс: все чаще иностранцы интересуются возможностью купить дом или землю, а иногда и то, и другое, в России. Благо российское законодательство либеральнее, чем во многих странах Европы и позволяет иностранцам владеть домами и землей — за редкими исключениями. Что говорят российские законы о доступности российской недвижимости для иностранцев, и есть ли какие-то ограничения в этом отношении для граждан других государств, пойдет речь в этой статье.

В соответствии с Федеральным законом "О правовом положении иностранных граждан в РФ" №115-ФЗ от 25 июля 2002 года иностранный гражданин — это физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее доказательства наличия гражданства (подданства) иностранного государства. В настоящее время этот закон действует с дополнениями и поправками, последние из которых были определены Федеральным законом РФ от 18 июля 2006 года № 110-ФЗ и вступят в силу с 15 января 2007 года.

Основные положения, которые регулируют права иностранных лиц в отношении приобретения недвижимости в России, содержатся в части 3 Гражданского Кодекса РФ. Согласно Разделу VI "Международного частного права" ст. 1196 ГК РФ иностранные лица обладают гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом. Получается, что и иностранные, и российские граждане имеют одинаковые права на приобретение недвижимого имущества на территории России. При этом не следует забывать, что в соответствии с п. 2 ст. 1213 ГК РФ к договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, обособленных водных объектов и иного недвижимого имущества применяется российское право.

Законодательство России по вопросам приобретения иностранными гражданами российской недвижимости в основном определяет правовые отношения, касающиеся покупки земельных участков. Поэтому порядок реализации прав покупателя, который не является гражданином России, регулируется Земельным Кодексом РФ и федеральными законами ("О недрах" от 3 марта 1995 года, "О континентальном шельфе Российской Федерации от 25 октября 1995 года, "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 года и др.).

Ссылаясь на Земельный Кодекс РФ, можно выделить ряд ограничений прав собственности иностранных лиц. Прежде всего, п.3 ст. 15 определяет, что иностранные граждане и иностранные юридические лица не могут приобретать в собственность земельные участки, находящиеся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным Законодательством о Государственной границе Российской Федерации.

Как указано в Концепции приграничного сотрудничества в РФ, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 9 февраля 2001 № 196-р, к приграничным территориям России относятся:

- пограничная зона;

- российская часть рек, озер и иных водоемов, внутренних морских вод и территориальных морей РФ, где установлен пограничный режим, пункты пропуска через государственную границу РФ;

- территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемых природных территорий, объектов и других территорий, прилегающих к государственной границе Российской Федерации, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водоемов, побережью моря или пунктам пропуска.

Пункты 4 и 5 ст. 28 Земельного Кодекса РФ устанавливают возможность приобретения земельных участков в собственность иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами только за определенную плату. Это означает, что согласно такому ограничению, не допускается предоставление иностранным лицам земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на бесплатной основе.

Следует отметить, что право собственности может быть получено не только в результате покупки недвижимого имущества. Иностранный гражданин может также владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью (в частности, земельным участком) по праву аренды. Правовые отношения, касающиеся аренды земли с участием иностранных граждан, регулируются статьей 22 Земельного Кодекса РФ. Заметим, что это положение основано на ограничении, предписанном в законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", где предусмотрено, что земли, арендуемые иностранными лицами, не могут быть приобретены в собственность. Право владения и пользования возникает только по договору аренды. При этом в п. 4, 5, 6 ст. 22 Земельного Кодекса РФ перечислены основные права арендатора-иностранца, а именно:

- передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу;

- передавать арендные права земельного участка в залог;

- вносить их в качестве вклада в уставной капитал какого-либо общества без согласия собственника земельного участка;

- арендатор имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно п.9 ст. 36 Земельного Кодекса иностранные граждане и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность. Таким образом, если иностранное лицо является владельцем недвижимости на каком-либо земельном участке, он имеет право приобрести этот участок в собственность. Тем более что в законодательстве России специальной оговорки о предоставлении иностранным лицам права собственности или аренды земельных участков без каких-либо застроек нет.

В отличие от ситуации с земельными участками покупка иностранцами жилых помещений не представляется столь затруднительной. Так, иностранным гражданам разрешается приобрести квартиру, дом, часть квартиры или дома, комнаты в собственность. Правда, зарегистрироваться там постоянно (по месту жительства) не получится. Объясняется это тем, что регистрация по месту жительства предусмотрена только для граждан РФ, а иностранцы регистрируются только по месту пребывания, даже если объект недвижимости находится в собственности.

Иностранный гражданин, въехавший на территорию РФ, обязан зарегистрироваться в течение трех рабочих дней со дня приезда в Россию. В случае перемены места пребывания следует в течение трех рабочих дней с момента прибытия на новое место зарегистрироваться вновь. Временно и постоянно проживающие в России иностранцы обязаны проходить перерегистрацию ежегодно.

Регистрация проводится на основании документа, удостоверяющего личность, и миграционной карты. Если иностранный гражданин утратил документы, на основании которых он въехал в РФ, то регистрация не проводится. В этом случае иностранец обязан выехать из РФ в течение десяти суток с момента получения временного документа, выданного по его заявлению об утрате оригинальных документов[1].

При решении многих вопросов, возникающих в процессе применения норм МЧП, в том числе и при решении коллизионной проблемы в праве собственности, невозможно описать всех ситуаций, при которых понадобилось бы знание и умение правильного выбора искомых коллизионных норм. Многообразие проблем и отсутствие унифицированных материальных норм по вопросам права собственности обусловливает на практике различное решение одинаковых ситуаций. Это, в свою очередь, свидетельствует о необходимости тщательного анализа фактических обстоятельств и изучения правовой системы иностранного элемента с тем, чтобы в дальнейшем суметь правильно определить правовой результат.

3. Коллизионно-правовое регулирование вещных прав

Основным методом регулирования отношений собственности и других вещных прав в МЧП является коллизионно-правовой метод. Это связано с тем, что по вопросам собственности практически не существует конвенций, содержащих унифицированные материально-правовые нормы, которые могли бы стать универсальным регулятором отношений между субъектами двух и более государств. При этом чаще всего используется коллизионный метод, выраженный в национальной форме.

В отличие от ранее действовавшей единственной ст. 164 Основ, из названия которой следовало обращение только к одному виду вещных прав («право собственности»), в третьей части ГК содержится несколько статей, посвященных коллизионному регулированию всех вещных прав. Таким образом, отпадает необходимость в применении аналогии закона при регулировании таких вещных прав, как право хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения земельным участком, бессрочного пользования земельным участком, серветуты, для регулирования которых в Основах отсутствовали коллизионные нормы.

• Исходным коллизионным принципом, определяющим содержание вещных прав, включая их осуществление и защиту, является принцип места нахождения вещи (lex rei sitae).

• Специальная статья посвящена определению права, применимого к возникновению и прекращению вещных прав. Необходимо признать, что и ранее аналогичные нормы были закреплены в Основах, при этом не выделяемые в качестве самостоятельной статьи. Итак, применительно к возникновению и прекращению вещных прав на имущество сохраняется ранее действовавший коллизионный принцип: право страны, где имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившее основанием для возникновения ИЛИ прекращения вещных прав. При этом законодатель использует часто встречаемую формулировку если иное не предусмотрено законом в целях возможного изменения указанного коллизионного принципа.

В случае, если речь идет о возникновении и прекращении вещных прав по сделке, заключаемой в отношении движимого имущества, находящегося в пути, применимым будет право страны, из которой имущество отправлено.

• В новом законодательстве по МЧП уже не содержится специальной нормы, указывающей на применимое право при регулировании возникновения прекращения вещных прав на имущество, являющееся предметом внешнеэкономической сделки. Это связано с тем, что к регулированию любых международных сделок (будь то внешнеэкономические либо бытовые) предусмотрены одинаковые коллизионные привязки.

• Специальная норма посвящена регулированию возникновении вещных прав в силу приобретательной давности: должно применяться право страны, где имущество находилось в момент окончания срока приобретательной давности. Данная норма является новеллой в системе коллизионных норм, посвященных праву собственности.

• Самостоятельную статью российский законодатель посвятил определению права применительно к вещным правам на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты, подлежащие государственной регистрации: применимым будет право страны, где эти объекты зарегистрированы.

• Вопросы, связанные с исковой давностью, теперь содержатся в рассматриваемой гл. 68 ГК, регулирующей выбор права применительно к имущественным и личным неимущественным отношениям. Исходный принцип — определение исковой давности по праву страны, подлежащему применению к соответствующим отношениям, остался прежним. Однако в отличие от действовавшей ранее односторонней коллизионной нормы, отсылавшей исключительно к «советскому» праву при определении требований, на которые исковая давность не распространяется, ныне в ГК такая норма отсутствует. Это, в свою очередь, означает, что и вопрос, связанный с выбором права при определении указанных требований, будет решаться по праву страны, применимому в целом к регулированию отношений.