С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и  развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности  на землю, инфляция и другие вышеперечисленные  факторы накладывают отпечаток  на развитие российского рынка недвижимости.

1.4 Основные подходы  и методы исследования  рынка недвижимости

     Этап  в исследовании рынка, позволяющий  перейти от общих его характеристик  к  анализу ситуации по отношении  к конкретному объекту или  их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить  основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта  решения предпринимателя.

     Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

• индивидуальность ценообразования;
• высокий уровень трансакционных издержек;
• важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
• высокая зависимость цен, доходности и рисков  от состояния регионально экономики;
• многообразие рисков;
• низкая ликвидность товара на рынке;
• слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

     В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые  затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при  принятии экономических решений.

     С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

• труднодоступность достоверной информации;
• ограниченное число  аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);
• многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

     С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

     Именно  в таком качестве она важна  для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет  сфокусировать внимание не на рынке  в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности  объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

     Раз и всегда определенного основания  для сегментации нет  и не может  быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

     В качестве признаков, выбранных в  качестве оснований для сегментации  рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

     Может быть избран и иной путь, когда в  основу сегментации кладется классификация  самих потребителей.

     Например, на рынке помещений  коммерческого  назначения  может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для  их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой  так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.
2. Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.
3. Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

     Так, повышенный спрос со стороны торгующих  организаций на здания участки. Расположенные  в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как  таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

• для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна  из близость к местам проживания населения;
• для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:
• для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

     В свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

     Таким образом, критерии сегментации не могут  быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители  сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей  и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

     И, напротив, если  речь  идет о рабочих  офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.

     Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

     Позиционирование  – отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.

     В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

     Позиционируя  продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

     Как и сегментация, позиционирование имеет  двоякое значение. Во-первых, определение  места продукта на рынке является основанием для разработки концепции  продвижения объекта на рынок – определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

     Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.

     Их  значение состоит прежде всего в  том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

     Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или  иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.

     Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.

1.5. Определение рыночной цены жилья на вторичном рынке

     Рыночная  стоимость недвижимости – это  наиболее вероятная цена, за которую  будет продан конкретный объект на открытом рынке, при соблюдении условий  частной сделки.

     Самым распространенным видом стоимости, определяемым оценщиками согласно большинству заказов на оценку недвижимого имущества, является рыночная стоимость.

     Необходимым условием существования рыночной стоимости  является наличие рынка объектов, аналогичным оцениваемому. В случае отсутствия указанного фактора оценщиком  используется отличная от рыночной база оценки, что ведет к изменению вида стоимости.

     Рыночная  стоимости отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынке недвижимости. Для получения  достоверной оценки рыночной стоимости  объекта оценщик должен иметь  полную информацию о рынке, на котором предлагается данная недвижимость.

     Отсюда, рыночная стоимость объекта  недвижимости – это наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую  имущество перейдет на открытом рынке  от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей и при  соблюдении всех условий чистой (нормальной, равновесной) сделки.

Глава 2. Анализ деятельности ООО «Аграфис»

2.1. Общие положения

     Общество  с ограниченной ответственностью «Аграфис» является юридическим лицом — коммерческой организацией, уставный капитал которого разделен на доли определенных учредительными документами размеров, созданным в целях извлечения прибыли.

     ООО «Аграфис» создано на основе добровольного соглашения лиц и действует на основании Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», иного действующего законодательства, настоящего Устава, учредительного договора от 18 августа 2006 г. 

     Общество  имеет в собственности обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, может от своего имени совершать сделки, приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, выступать истцом или ответчиком в суде, арбитражном суде. Оно имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета.

2.2. Цель и виды деятельности

     Целью деятельности общества является извлечение прибыли. ООО «Аграфис» осуществляет следующие виды основные и дополнительные деятельности:

• консультирование физических и юридических лиц по вопросам персонального финансового планирования, в том числе по размещению, сохранению и приумножению свободных денежных средств в современных финансовых институтах, как в стране, так и за рубежом;
• консультирование физических и юридических лиц по вопросам приобретения жилой и нежилой недвижимости, земельных участков, как в стране, так и за рубежом;
• оказание разного рода сервисных услуг юридическим и физическим лицам: складские (кроме охраны), бытовые, агентские, экспедиторские, прокатные;
• организация и осуществление проектных, ремонтных, строительных, монтажных и пусконаладочных работ;
• организация и проведение ремонтных и ремонтно-строительных работ, включая работы по реконструкции, техническому перевооружению, капитальному и косметическому ремонту, реставрации, восстановлению и модернизации жилых, промышленных и общественных объектов;
• разработка, производство и реализация строительных материалов, изделий и конструкций;
• оказание консультационных, информационных и прочих подобных видов платных услуг юридическим и физическим лицам;
• оказание рекламно-маркетинговых услуг юридическим и физическим лицам в стране и за рубежом, в том числе проведение конъюнктурных исследований рынка, организация рекламы товаров, работ и услуг;
• проведение научно-исследовательских, проектно-изыскательских и опытно-конструкторских работ в различных областях науки и техники;
• разработка и реализация программных средств, оказание информационно-вычислительных услуг, в том числе организация и проведение Интернет конференций;
• проведение конъюнктурных исследований, оказание рекламно-маркетинговых, информационных, дистрибьюторских, агентских, а также брокерских и дилерских услуг юридическим и физическим лицам;
• обустройство и эксплуатация офисов, магазинов, производственных, складских и прочих помещений;
• организация  и проведение рекламно-издательской и полиграфической деятельности, в том числе выпуск и реализация рекламной, художественной и прочей полиграфической продукции;
• оптовая торговля, в том числе сельскохозяйственными продуктами и сырьем, непродовольственными потребительскими товарами;
• оптовая торговля через агентов или на договорной основе;
• прочая оптовая торговля;
• деятельность гостиниц, ресторанов и баров;
• розничная торговля в специализированных и неспециализированных магазинах, в том числе торговля фармацевтическими и медицинскими товарами; косметическими и парфюмерными товарами;
• прочая розничная торговля;
• лесное хозяйство и предоставление услуг в этой области.