Бюро по недвижимости

Введение

Проектирование баз знаний –  одно из важнейших направлений искусственного интеллекта. Системы искусственного интеллекта отличаются от обычных программ тем, что они оперируют не данными, а знаниями.

Второе отличие состоит в  том, что для обычных программ всегда программируется тот или иной результат, который должна выдать программа при определенных данных, а система искусственного интеллекта способна сама вырабатывать решения, которые в нее никто не закладывал.

В данной курсовой работе будет разработана  база данных для автоматизации предметной области «Бюро по недвижимости», а также база знаний для извлечения новых знаний из данной предметной области.

В наше время очень популярными  становятся бюро по недвижимости, так как они быстро и качественно выполняют различные виды услуг связанных с недвижимостью: покупка, продажа, обмен, аренда и др. А недвижимость – это одна из самых необходимых составляющих жизни современного человека. У современного человека слишком мало времени и возможностей для самостоятельного поиска подходящей квартиры, поэтому люди все чаще прибегают к услугам бюро.

Агентствам по работе с недвижимостью  приходиться обрабатывать большие  массивы данных. Поэтому весьма актуальной является задача по автоматизации обработки  этих данных. Также данные, полученные в результате работы такого бюро, являются весьма обширными, из них можно получать знания, не связанные с работой  бюро и даже знания, выходящие за рамки анализируемой предметной области.

 

1. Анализ предметной  области

1.1 Описание исходных данных, ключевых  сущностей и процессов, протекающих в предметной области

 

Предметная область – Бюро по недвижимости.

Наименование объекта: предприятие  по оказанию услуг с недвижимостью.

Объект автоматизации: комплекс задач  по организации и выполнению услуг  по работе с недвижимостью для  физических лиц (ФЛ).

Цель автоматизации: сокращение трудозатрат  по ведению информации и отчетных документов при решении комплекса задач при выполнении услуг по работе с недвижимостью для ФЛ.

Организационная структура объекта: администратор; риелторы.

Внешняя среда: заказы на услуги с  недвижимостью от ФЛ.

Функционирование объекта. Бюро по работе с недвижимостью предназначено для предоставления услуг населению города по продаже, покупке, обмену недвижимостью в жилом фонде города, а также услуги по сдаче в аренду недвижимости, которые являются собственностью предприятия.

Все заявки клиентов регистрируются в книге входящей корреспонденции  бюро. Каждый из видов услуг имеет определенную стоимость, которая определяется по справочнику тарифов стоимости услуг или устанавливается по согласованию сторон. При продаже или покупке недвижимости стоимость услуги может определяться как фиксированный процент от суммы будущей сделки. В бюро существует свой каталог вариантов для продаж, покупок и обменов недвижимости в городе, а также каталог собственного жилого фонда бюро.

Продажа, покупка. Специалист, которому поручено выполнять заявку  на этот вид услуг выезжает на осмотр недвижимости. На основе результатов осмотра проводит оценку стоимости недвижимости (при покупке или продаже). При оценке недвижимости специалист использует свои справочники экспертных коэффициентов для расчета стоимости недвижимости (зависит от района, от года постройки дома, типа дома, состояния квартиры, метража квартиры, этажности дома и размещения квартиры и т.д.). Оценка стоимости согласовывается с клиентом. Если клиент не согласен с предложенной оценкой стоимости недвижимости, то за окончательную стоимость принимается стоимость, предложенная клиенту. Далее заключается договор на оказание определенной услуги клиенту (продажа или покупка недвижимости). В договоре определяют стоимость услуги  и другие атрибуты договора. Все договоры регистрируются в документации бюро. Специалист реализует поиск удовлетворительных вариантов продажи или покупки недвижимости в каталоге бюро. Возможные варианты обсуждаются с клиентом. Если удовлетворительные варианты сделки отсутствуют, то специалист осуществляет поиск вариантов для реализации сделки. При нахождении удовлетворительного варианта клиент оплачивает стоимость услуги по покупке или продаже недвижимости, указанную в договоре, и договор считается выполненным.

Обмен квартир. Возможны следующие  варианты обмена квартир: равноценный обмен; объединение двух квартир в одну: размен одной квартиры на две и другие варианты. Специалист, которому поручено выполнять обмен, выезжает на осмотр квартир. На основе результатов осмотра он проводит оценку стоимости квартир (аналогично продаже или покупке). Далее заключается договор на оказание определенной услуги клиенту (поиск варианта для обмена квартиры). Специалист реализует поиск удовлетворительных вариантов для обмена квартиры в каталоге бюро. Возможные варианты обсуждаются с клиентом. Если удовлетворительные варианты сделки отсутствуют, то специалист осуществляет поиск вариантов для реализации сделки. При нахождении удовлетворительного варианта обмена, клиент оплачивает стоимость услуги, указанную в договоре, и договор считается выполненным (вопросы оформления документов в работе не рассматриваются).

Сдача в аренду квартир.  В бюро создан и применяется справочник квартир жилого фонда бюро. Отдельная квартира в этом справочнике описывается следующими атрибутами: адрес квартиры, количество мест для проживания, стоимость проживания за сутки одного клиента (все удобства, кроме оплаты телефона), количество свободных мест.  Все места в одной квартире однотипные. Сдача в аренду возможна как в виде отдельного места в квартире (если в квартире более одного места), так и в виде нескольких или всех мест квартиры одному клиенту. В последнем случае клиент платит за все арендованные места в данной квартире. Один клиент может арендовать места в разных квартирах. Сдача мест в аренду оформляется в виде договора аренды (дата заключения договора, ФИО клиента, паспортные данные клиента, пол клиента, дата заселения, срок аренды в днях, номер квартиры, количество арендованных мест). При аренде одним жильцом номеров в разных квартирах для каждой квартиры оформляется отдельный договор. Оплата аренды клиентом осуществляется по окончании срока проживания (если срок менее недели) или еженедельно, если срок проживания более недели. При длительных сроках проживания (свыше месяца) клиент может производить оплату помесячно. Оплата производится в бюро. Для просроченных платежей за аренду начисляется пеня.

Примерный перечень сущностей: риелтор; заявка; клиент; договор; недвижимость; аренда; услуга; квитанция и другие сущности.

Срок хранения информации: определяет разработчик (не менее 5 лет).

Входная информация:

1. Справочники: квартир, стоимости услуг бюро, работников, клиентов и другие.
2. Заказ клиента на услугу, договор на оказание услуг клиенту, квитанция на оплату аренды, квитанция на оплату услуги.
3. Другие документы.

Выходная информация:

1. Формирование отчетных документов о деятельности бюро:

• отчет о стоимости услуг бюро (список услуг (наименование, описание, стоимость, сроки выполнения));

• отчет об операциях по продажам/покупкам квартир (по месяцам, по кварталам) (номер заказа, ФИО клиента, адрес квартиры, стоимость квартиры, дата выполнения операции); 
• отчет об операциях  обмена квартир (по месяцам, по кварталам) (номер заказа, ФИО клиента1, адрес квартиры1, ФИО клиента 2, адрес квартиры 2, стоимость операции, дата выполнения операции);
• отчет по справочнику  квартир бюро (за месяц, за квартал) (номер квартиры в каталоге, адрес, ФИО владельца, метраж, кол. комнат, этаж, район, тип дома, и др. характеристики)
• отчет о жилом фонде бюро (список квартир (адрес квартиры, метраж, кол. комнат, общая стоимость аренды в месяц);
• отчет о заключенных договорах на аренду квартир (за месяц, за квартал) (номер заказа, номер квартиры из фонда, ФИО заказчика, начало аренды, срок аренды);
• отчет о клиентах бюро (самостоятельно), об издательствах и объявлениях;

общий отчет о деятельности бюро (общее кол. выполненных операций с квартирами, общая стоимость оказанных услуг).

 

1.2 Описание действующих лиц предметной области и их взаимосвязей

На основании изучения предметной области выделим действующих лиц, которые участвуют в решении задач, определенных для последующей автоматизации. Организационная структура «Бюро по недвижимости» представлена на рисунке 1.1 и состоит из следующих компонентов:

1. Директор.
2. Сотрудник (риелтор).
3. Секретарь.
4. Клиент

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1.1 – Организационная структура

 

1.3 Описание понятий и прецедентов.

Выделим прецеденты для базы данных:

• Отчет о клиентах бюро;
• Отчет о риелторах, работающих в бюро;
• Отчет о справочнике недвижимости;
• Отчет об предоставляемых бюро услугах;
• Отчет о поданных заявках;
• Отчет о заключенных договорах

Выделим из предметной области понятия, необходимые для разработки базы знаний:

• Эффективность бюро {средняя, высокая, низкая};
• Классификация жилых районов по популярности и перспективности продажи квартиры (выбор района для постройки жилого дома).
• Популярность жилых районов {большая, малая, средняя};
• Степень соответствия квартиры запросам клиента {подходящая, неподходящая, альтернативная};
• Возможность клиента продажи квартиры {высокая, средняя, низкая}.

Выделим задачи (прецеденты), которые  должна выполнять база знаний:

• Оценка эффективности работы бюро;
• Оценка изменения уровня достатка населения;
• Помощь клиенту в выборе квартиры для покупки (классификация по запросам клиента);
• Помощь клиенту в продаже квартиры;

Классификация жилых районов по популярности и перспективности  продажи квартиры (выбор района для  постройки жилого дома).

 

2. Проектирование структуры  базы данных предметной области

2.1. Построение концептуальной  модели БД

Для построения концептуальной модели выделим подзадачи, которые будет  решать база данных:

1. Учет клиентов бюро (КМ1).
2. Учет недвижимости бюро (КМ2).
3. Учет операций продажи/покупки недвижимости (КМ3).

Определим для каждой локальной  КМ набор сущностей и представим его в виде таблицы (табл. 2.1). Т.е. определим основные информационные объекты, которые необходимы пользователю для решения задач из предметной области.

Таблица 2.1— Описание сущностей  по задачам

№ п/п		Имя сущности	Описание сущности	Псевдо-нимы	Особенности использования
КМ 1 -  Учет клиентов бюро
1	Клиент		Лицо, которому оказывает услуги бюро
2	Заявка		Заказ на оказание услуги	Заказ	У клиента может быть несколько  заявок
3	Услуга		Виды предоставляемых услуг  бюро		В заявке может быть описан только один вид требуемой услуги
КМ 2 -  Учет недвижимости бюро
4	Справочник		Недвижимости, которые есть в справочнике бюро	Недвижимость	У клиента может быть несколько  недвижимостей
5	Заявка		Заказ на оказание услуги	Заказ	У клиента может быть несколько  заявок
6	Клиент		Лицо, которому оказывает услуги бюро
7	Договор		Выполненный договор, заключается если сделка полностью завершена		Не  для всех заявок заключается  договор, а если заключается то только один
КМ 3 -  Учет операций продажи/покупки недвижимости
8	Заявка		Заказ на оказание услуги	Заказ	У клиента может быть несколько  заявок
9	Клиент		Лицо, которому оказывает услуги бюро
10	Договор		Выполненный договор, заключается если сделка полностью завершена		Не  для всех заявок заключается  договор, а если заключается то только один
17	Услуга		Виды предоставляемых услуг  бюро		В заявке может быть описан только один вид требуемой услуги
18	Риелтор		Сотрудник бюро		Сотрудник за определенный срок может  заключить несколько договоров