Стоимость земли

Стоимость земли

Оценка  земель бывает 2 типов:

- кадастровая: учитывает технологические характеристики участков,  

  местоположение участков по отношению  к внутрихозяйственным  

  производственным центрам, плодородие  почвы. 

 

Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой расчетную денежную сумму, отражающую ценность (полезность) земельного участка при использовании по существующему целевому назначению. Кадастровая стоимость земельного участка максимально приближена к рыночной стоимости на дату оценки при наличии достаточного количества рыночной информации.

 

- рентная: определяется как разница замыкающих и индивидуальных затрат на получение продукции природопользования. В итоге в соответствии с принципами ценообразования цена должна отражать и общественно необходимые затраты труда на производство продукции и эффект добавочной прибыли, т.е. дифференцированную ренту.

 

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает пять этапов:

1. определение основных вопросов оценки;
2. сбор, проверка и анализ информации;
3. анализ наиболее эффективного использования земельного участка;
4. расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов;
5. подготовка отчета об оценке.

 

 

       Данные с сайта национального кадастрового агентства(vl.nca.by):

Сведения о кадастровой стоимости 1 м² земель оценочных зон по видам функционального использования земель.

 

Виды функционального использования  земель:	Цена в usd:
	аг. Тышковичи	Г. Минск
Общественно-деловая зона	0.18	472
Жилая усадебная зона	0.12	117
Жилая многоквартирная зона	0.16	382
Производственная зона	0.15	149
Рекреационная зона	0.05	64
Курс НБ РБ на дату оценки, руб./Usd	2859	2140
Дата кадастровой оценки	01.01.2010	01.01.2007

 

 

Этап 1. Определение основных вопросов оценки. На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

• цель оценки;
• стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;
• правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка  необходимо четко определить следующие  признаки, характеризующие правовой режим его использования:

• категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.;
• разрешенное использование земельного участка;
• сервитута и ограничения вещных прав на земельный участок;
• наличие застройки;

 

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных  данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на пять разделов, приводимых ниже:

1. Юридическое описание  и регистрационные данные:

а) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;

б) информация о собственнике или арендаторе;

в) градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);

г) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические, рекреационные и т.д.

 

2. Физические характеристики земельного участка.

Описание размера и  формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает  какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками.

 

3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).

 

4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:

а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);

б) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;

в) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;

г) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;

д) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);

е) состояние окружающей среды;

 

5. Анализ экономических факторов:

а) цены соседних участков;

б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и др.);

в) данные о доходах и затратах от использования объекта;

 

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Наиболее эффективное  использование может не совпадать  с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка  или снос имеющихся объектов без  нанесения какого-либо ущерба окружающей среде.

 

Этап 4. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов.

В методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков рекомендуется использовать:

• метод сравнения продаж;
• метод выделения;
• метод распределения;
• метод капитализации земельной ренты;
• метод остатка;
• метод предполагаемого использования.

Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны на сравнительном подходе. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Каждый из этих методов  может привести к получению различных  величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет  взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов  и вывести итоговую величину стоимости  земли на основании наиболее подходящих и надежных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка  должна быть выражена в рублях в  виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

 

Этап 5. Подготовка отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.