Особенности договора коммерческого найма жилого помещения

 В договоре  коммерческого найма круг постоянно  проживающих с нанимателем лиц  определяется исключительно по  усмотрению нанимателя и самих  этих лиц. Такой подход законодателя  представляется вполне логичным, поскольку не ограничивает нанимателя в выборе лиц, с которыми он желал бы совместно проживать и за которых он готов отвечать перед наймодателем. Поэтому нельзя согласиться с негативной оценкой некоторыми авторами круга постоянно проживающих граждан как «конгломерата случайных лиц»19. 

 В данном  случае имеются в виду, прежде  всего лица, которые вселялись  в жилое помещение вместе с  нанимателем. 

 Статус постоянно  проживающих в силу закона  могут приобрести и те, кто  вселился позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условий (ст.679 ГК РФ). Первое – получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно за собой нарушение требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека. И лишь в виде исключения установлено, что ни то, ни другое условие не распространяются на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях20. 

 Помимо лиц,  имеющих право пользования жилым  помещением наравне с нанимателем, в качестве сторон в жилых правоотношениях могут выступать и такие лица, которым самостоятельное право пользования жилым помещением не принадлежит. Их права зависимы и производны от прав тех лиц, которые пользуются жилым помещением самостоятельно, в первую очередь от прав нанимателя21. В соответствии со ст. 680 ГК РФ наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. 

 На основании  выше сказанного можно подвести  итог о том что, сторонами  договора коммерческого найма  жилого помещения являются наймодатель  и наниматель. Наймодателем по договору является собственник либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, они имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. За их неправомерные действия наниматель несет ответственность перед наймодателем, но граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут выступать как сонаниматели и нести совместно с нанимателем солидарную ответственность. Также выделяются такие категории как временные жильцы и поднаниматели, они являются временными пользователями.  

Глава II. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА 
 
 

2.1. Права и  обязанности нанимателя 
 

 В качестве  пользователя жилым помещением  наниматель наделяется следующими  правами: 

 Вселять по  взаимному согласию с наймодателем  и гражданами, постоянно проживающими  с нанимателем, в жилое помещение  других граждан в качестве  постоянно проживающих с нанимателем.  При вселении несовершеннолетних  детей такое согласие не требуется; 

 Разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов; 

 Передавать  с согласия наймодателя часть  или все жилое помещение в поднаем22; 

 С согласия  наймодателя произвести переустройство  и реконструкцию жилого помещения  (ст. 678 ГК РФ). При этом необходимо  также согласование предполагаемых  изменений с уполномоченными  государственными органами23. 

 Пользоваться  общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ); 

 Проведения  текущего ремонта общего имущества  многоквартирного дома и устройств  для оказания коммунальных услуг,  находящихся в жилом помещении; 

 Осуществления  переоборудования занимаемого по  договору жилого помещения, если это переоборудование существенно не изменит условия пользования жилым помещением; 

 Заключения  договора найма на новый срок  по истечении срока действия  существующего договора найма  жилого помещения. Такое право  закон называет преимущественным (ст. 684 ГК РФ); 

 Расторжения  договора (с согласия других граждан,  постоянно проживающих с нанимателем)  с обязательным письменным предупреждением  наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ); 

 Замены его  (при согласии наймодателя и  граждан, постоянно проживающих с ним) одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним (п. 1 ст. 686 ГК РФ)24.  

 Замена первоначального  нанимателя при отказе наймодателя  допускается, т.к. разрешается  жилищным законом. Требуется исключительно  взаимная согласованность сторон на перемену первоначального нанимателя: и совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой. Хотя споры, возникающие связи с признанием какого-либо из постоянно проживающих с нанимателем, разрешаются в судебном порядке, суд, руководствуясь ст. 686 ГК РФ, не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя25. 

 На объем  прав нанимателя влияет классификация  договоров на долгосрочный и  краткосрочный. Закон выделяет в особую группу договоры краткосрочного найма, которые заключаются на период до одного года. Краткосрочный коммерческий наём уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей. Они лишаются ряда прав: права быть вписанными персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 697 ГК РФ, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих; права вселять временных жильцов и поднанимателей; преимущественного права возобновить договор на новый срок; права на замену нанимателя в договоре; льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилья (чтобы приостановить выселение)26. 

 Однако эти  правила диспозитивны: по соглашению сторон наниматель в договоре краткосрочного найма может быть наделен соответствующими правами27. 

 Обязанности  нанимателя жилого помещения  по договору коммерческого найма  в общем виде перечислены в  ст.678 ГК РФ. Наниматель обязан  использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.  

 Жилое помещение  предоставляемое для проживания, и поэтому наниматель обязан  использовать жилое помещение  по назначению, целевому использованию28.  

 Не все  авторы соглашаются с положением  об использовании жилого помещения  только для проживания. Это связано  с принятием нового ЖК РФ, который  разрешает использовать жилые  помещения лицами, проживающими  в них на законном основании, не только для целей проживания, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Единственное ограничение, предусмотренное ЖК РФ, - это запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Следует напомнить, что ранее использование жилых помещений допускалось исключительно для целей проживания29.  

 В свою  очередь мы придерживаемся мнения П. И. Седугина о том, что предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилых потребностей нанимателя30. Также следует отметить, что договор коммерческого найма относят к гражданско-правовым договорам, а не к жилищным и следовательно необходимо руководствоваться ст. 678 ГК РФ. А действие ст. 17 ЖК РФ должно распространяться только на жилищные договоры, на наш взгляд это должно быть обозначено в самой статье. 

 Под обязанностью обеспечивать сохранность жилого помещения следует понимать бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих31. 

 Что касается  текущего ремонта, то этот ремонт  заключается в проведении планово-предупредительных работ по сохранению конструкций, отделки помещений, предотвращающих преждевременный их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья, а также для обеспечения безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.)32.  

 Наниматель  не вправе производить переустройство  и реконструкцию жилого помещения  без согласия наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное, без  разрешения наймодателя, переустройство жилого, подсобного помещений, балконов, лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести жилое помещение в прежнее состояние. Кроме того, в случае если нанимателем при самовольном переустройстве или перепланировке был причинен ущерб жилому помещению и (или) имуществу наймодателя, наниматель будет нести гражданско-правовую ответственность, связанную с возмещением причиненных убытков (ст. 15, гл. 59 ГК)33. 

 Внесение  наемной платы – одна из  основных обязанностей нанимателя. Размер платы за жилое помещение  определяется по соглашению сторон  в договоре коммерческого найма  (ст. 682 ГК РФ). В случае если  в соответствии с законом установлен  максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вноситься нанимателем ежемесячно в порядке в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ)34.  
 

2.2. Права и  обязанности наймодателя 
 

 Основными  правами наймодателя в договоре  найма жилого помещения следует  признать право требовать от  нанимателя внесения платы за  пользование жилым помещением  и оплаты коммунальных услуг  (если оплата указанных услуг  не отнесена к обязанностям  наймодателя), а также возврата жилого помещения при расторжении договора найма в надлежащем состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Последнее право не закреплено в гл. 35 ГК РФ, но вытекает из существа отношений найма любого имущества. Соответственно к отношениям по возврату жилого помещения как объекта найма можно применить по аналогии ст. 622 ГК РФ35.  

 В ГК РФ  отсутствуют нормы, посвященные  правам наймодателя, которые соответственно  усматриваются из корреспондирующих  им обязанностей нанимателя жилого помещения. Так, наймодатель имеет право требовать от нанимателя использования жилого помещения только для проживания, обеспечения его сохранности и поддержания его в надлежащем состоянии. При этом наниматель не может без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения, требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальных платежей (ст. 678)36. 

 Целевое назначение  жилого помещения предопределяет  характер и объем обязанностей наймодателя37. По договору коммерческого найма жилого помещения наймодатель обязан:  

 Во-первых, передать  нанимателю свободное жилое помещение  в состоянии, пригодном для  проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ). 

 Помещение  должно быть свободным, то есть  в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица38.Также помещение должно быть юридически свободным от прав третьих лиц. Передача жилого помещения, несвободного от прав иных (третьих) лиц, может привести к серьезному ущемлению прав нанимателя и невозможности пользования жилым помещением ввиду сохранения на него прав третьих лиц. Так жилое помещение может быть обременено правом отказополучателя на пользование данным жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ч. 1 ст. 33 ЖК, п. 1, 2 ст. 1137 ГК). Обременение жилого помещения правом отказополучателя также ведет к существенному ущемлению прав нанимателя по договору коммерческого найма, который при заключении договора не знал о данном обстоятельстве. 

 Во-вторых, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. 

 В-третьих,  осуществлять капитальный ремонт  сданного внаем жилого помещения,  если иное не установлено договором  найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ). 

 В-четвертых, не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем (ст. 684 ГК РФ)39.