Имущественный подход оценки предприятия

активов денежная сумма, очищенная от  сопутствующих  затрат,  дисконтируется

на дату оценки по повышенной ставке дисконта, учитывающей связанный  с  этой

продажей риск.

4. Методика накопления активов

Суть методики  накопления  активов  заключается  в  определении  рыночной

стоимости каждого актива и пассива баланса и вычитании из сумм активов  всех

задолженностей предприятия. При этом нормализация  бухгалтерской  отчетности

в связи с оценкой предприятия имеет  определенную  специфику:  корректировки

вносятся не в доходы и  расходы  предприятия  за  период  предыстории,  а  в

содержание  статей  последнего  отчетного  баланса   предприятия   в   части

неоперационных  (излишних   или   непроизводственных)   активов   и   других

корректировок. После внесения соответствующих  корректировок  рассчитываются

и    анализируются    финансово-экономические    показатели     оцениваемого

предприятия.   Такой    подход    позволяет    эксперту-оценщику    получить

представление  о  финансово-экономическом  состоянии  предприятия  и  внести

соответствующие   окончательные   поправки   в    стоимость     предприятия,

рассчитанную с использованием методики накопления активов.

Основные приемы расчета рыночной стоимости статей актива и пассива:

1. Нематериальные активы

Оценке подлежат нематериальные активы, как стоящие на балансе, так  и  не

включенные в баланс (например, те, по которым поданы  заявки  на  оформление

авторских свидетельств) и только  те,  которые  в  будущем  принесут  чистый

доход.

Необходимо заметить,  что  универсального  метода  определения  стоимости

нематериальных активов не  существует,  так  как  каждый  их  них  настолько

индивидуален, что создать математический алгоритм для  достоверного  расчета

практически   невозможно.   Сложность   оценки   объектов   НА   обусловлена

трудностями   количественного    определения    результатов    коммерческого

использования  данного  объекта,  находящегося  на  той  или   иной   стадии

разработки,  промышленного  освоения  или  использования,  в  силу   влияния

многих, порой разнонаправленных по своему воздействию факторов.

Метод калькуляции затрат-  расчет  затрат  на  разработку  и  обеспечение

правовой  охраны  нематериальных  активов.  Данный  метод   используется   в

основном  для  оценки  стоимости  результатов   научно-исследовательских   и

конструкторских работ. При реализации данного метода  необходимо  учитывать,

что  от  этапа  научного  исследования  проблемы   до   этапа   коммерческой

реализации идеи необходимо:

выполнить опытно-конструкторские работы;

осуществить проектирование изделия, его изготовление;

построить соответствующее предприятие;

освоить производственные мощности и начать выпуск продукции;

завоевать рынок.

Каждый  из  перечисленных  этапов  требует  временных  и  соответствующих

материальных затрат.

2. Здания и сооружения

Имущественный  или  затратный  подход  при  оценке  стоимости  зданий   и

сооружений  основан  на  предположении,   что   затраты   на   строительство

оцениваемого объекта (с учетом износа) являются  приемлемым  ориентиром  для

определения рыночной стоимости объекта. Этот подход к оценке  реализуется  в

несколько этапов.

Первый этап.  Определяется  рыночная  стоимость  земельного  участка,  на

котором находится здание и сооружение, с учетом текущего его использования.

Второй этап. Рассчитывается  восстановительная  стоимость  или  стоимость

замещения строения (строений).

Третий  этап.  Рассчитываются  все  виды  износа  строений:   физический,

функциональный и внешний.

Четвертый этап. Вычитается величина общего износа строений из  затрат  на

воспроизводство или замещение объекта (результат  этапа  2  минус  результат

этапа 3).

Пятый   этап.   Определяется   стоимость   объекта   недвижимости   путем

суммирования рыночной  стоимости  земли  при  существующем  использовании  и

стоимости строения.

Оценка  зданий  и   сооружений   производится   на   основе   информации,

содержащейся в  первичных бухгалтерских документах  (инвентарных  карточках,

актах приемки-передачи, актах о ликвидации, других материалах).

3. Машины и оборудование

Базовой стоимостью в затратном подходе является полная  восстановительная

стоимость  (или  полная  стоимость  воспроизводства)  объекта,  из   которой

вычитаются все три вида износа: физический, функциональный  и  внешний.  Для

расчета полной  стоимости  воспроизводства  используют  прямой  и  косвенный

затратные подходы.

Прямой затратный подход- включает детальный  метод  расчета  калькуляции,

основанный на определении состава и количества  материала,  затраченного  на

производство  оборудования.  Затем  рассчитываются  трудозатраты,  а   также

другие расходы, связанные с производством оборудования.  Эти  статьи  затрат

пересчитываются  по  текущей  стоимости  и  суммируются.  Полученная   сумма

представляет собой базовую  стоимость  актива  и  комплектующих,  к  которой

необходимо прибавить затраты на транспортировку,  установку,  подключение  и

комиссионные брокеров.  Эксперт-оценщик  должен  знать,  что  в  затраты  на

производство объекта входят  также  расходы  на  научно-исследовательские  и

опытно-конструкторские  работы.  Другим   способом   определения   стоимости

техники,  относящимся  к  прямому  затратному  подходу,  является  получение

информации  фирмы-изготовителя  о  затратах  на  изготовление  данного   или

аналогичного объекта. И, наконец, данные о затратах по изготовлению той  или

иной техники часто публикуются в печати.

Косвенный затратный подход- к оценке машин  о  оборудования  предполагает

использование мультипликатора, данных по мощности и индексного метода.

Индексный  метод  заключается  в  измерении  колебаний  цены  объекта  во

времени. Основная формула при этом выглядит так:

|Восстановительная  |= |Первоначальная |Х|Индекс        |

|стоимость объекта  |  |стоимость      | |изменения цен |

При этом возникают две проблемы:  расчет  индекса  изменения  цен  (через

коэффициенты  переоценки,  курс  стабильных  валют,  стоимость   золота)   и

определение первоначальной стоимости объекта (цена покупки, цена  постройки,

стоимость по бухгалтерским документам при безвозмездном получении).

Мультипликатор стоимость \мощность.[3]

Данный метод оценки  основывается  на  имеющихся  характеристиках  машин-

аналогов.   Известно,   что   изменение   мощности   единицы    оборудования

определенных  групп  техники,   как   правило,   сопровождается   изменением

стоимости в следующем соотношении:

|Стоимость А   | |Мощность А    |

|Стоимость Б   | |Мощность Б    |

где n- экспонента, нормальный интервал 0,4-1, оптимальная величина 0,6.

При дальнейшем  расчете  из  полученной  суммы  полной  восстановительной

стоимости (или  стоимости  замещения)  вычитается  сумма  износа,  и,  таким

образом, получается остаточная восстановительная стоимость  (или  остаточная

стоимость замещения) оцениваемой техники.

4. Земельные участки

Существует более 20 методов оценки земельных  участков,  например  такие,

как:

метод сравнительного анализа сопоставимых продаж;

(Сопоставление и сравнение  данных  по  аналогичным  свободным  земельным

участкам, которые были проданы за последнее время,  и  внесение  поправок  в

цены продаж).

метод соотнесения (переноса);

(Разделение  общей  цены  продажи  сопоставимого  комплекса,  включающего

объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие- цену здания  и

цену земельного участка. Сначала оценивают  стоимость  здания,  находящегося

на этом участке,  а  затем  из  общей  имущественного  комплекса  вычитается

стоимость зданий и сооружений и получается стоимость земельного участка.) .

метод капитализации; земельной ренты;

(Определение стоимости земельного участка с помощью метода  капитализации

доходов, полученных за счет арендных платежей).

техника остатка для земли;

(Аналогично  методу  земельной  ренты,  однако   капитализируемый   доход

рассчитывается исходя из доли прибыли,  полученной  с  учетом  наилучшего  и

наиболее   эффективного   использования   земельного   участка   и   объекта

недвижимости, построенного на нем).

метод развития земельного участка;

затратный метод;

(Определение стоимости земельного  участка  исходя  из  издержек  на  его

освоение).

метод единицы сравнения (удельной стоимости);

(Расчет по отдельным районам средних значений стоимости единиц  сравнения

и нанесение  их  на  карту.  Среднее  значение  определяется  путем  расчета

медианы или среднеарифметического значения стоимости единицы   сравнения  по

аналогичным  земельным  участкам.  Для  определения  стоимости  оцениваемого

земельного участка соответствующее значение  удельной  стоимости  умножается

на площадь данного участка).

метод базового участка;

(Метод состоит  в  определении  удельной  стоимости  базового  земельного

участка  и  в  последующем  сравнении  с  ним  оцениваемых  участков   путем

соответствующей корректировки).

метод регрессии;

(С=(aixi

, где С- стоимость оцениваемого земельного участка;

ai-  i-ый фактор, по которому производится анализ влияния его на  уровень

стоимости земельного участка;

xi- коэффициент корреляции при i—м факторе;

n- количество рассматриваемых факторов.

В качестве фактора в данной модели могут быть приняты и местоположение, и

размеры, и форма, и экономический потенциал  земельного  участка,  и  другие

факторы.

метод валового рентного мультипликатора;

(Определение рыночного соотношения между продажными ценами на аналогичные

земельные  участки  и  фактическими  или  потенциальными  валовыми   чистыми

доходами   с   этих   участков,   т.е.   определение    валового    рентного

мультипликатора и  использование  его  для  расчета  стоимости  оцениваемого

участка).

и т.д.

5. Оборотные активы

Запасы оцениваются по рыночным ценам с добавлением фактических затрат  по

транспортировке и складированию.

Затраты  в  незавершенном   производстве   оцениваются   по   фактической

себестоимости производства.

Товары отгруженные- по рыночной стоимости.

Расходы будущих периодов анализируются, и  выявляется  их  реальность.  В

случае  подтверждения  их  реальности   они   оцениваются   по   номинальной

стоимости.

Дебиторская задолженность анализируется на предмет  возможности  возврата

долга  в  срок.  Если  задолженность  признается  безнадежной,  то  она   не

оценивается, также не оцениваются долги учредителей по  взносам  в  уставный

капитал.  Если  задолженность   признается   реальной   к   взысканию,   она

оценивается по текущей стоимости.