Московский  Государственный  университет экономики, статистики и информатики 

                         

             

КУРСОВАЯ  РАБОТА ПО ДИСЦИПЛИНЕ                              «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ» 

На  тему:

«Характеристика и классификация объектов недвижимости» 
 
 
 

                                          

                                             Выполнила: студентка  группы 

                                                               

                                                        Руководитель: Козлова Г.С. 
 
 

                                          

      Москва 2009 г 

        СОДЕРЖАНИЕ: 
 

1. Введение……………………………………………………………….3

2. Характеристика и классификация объектов недвижимости………………………………………………….………..4

3. Заключение……………………………………….…………..............9

4. Список использованной  литературы………………………….…10 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

 

Для рынка недвижимости очень важна процедура оценки недвижимости. Оценивание недвижимости должно базироваться на соответствующих  стандартах и методологии оценивания. Наиболее широко известны Международные стандарты оценки, стандарты ведущих профессиональных обществ США, Великобритании и др. Российские аналоги таких стандартов проходят свой естественный путь становления и развития. Они еще не обладают той степенью полноты и системности, которая присуща стандартам развития стабильных рыночных систем. С другой стороны, российские стандарты объективно не могут автоматически копировать западные структуры в силу специфики отечественной среды, проводимого законодательного регулирования, реальностей процессов социально-экономических преобразований и формирования рыночных механизмов. На основе стандартов находится базис оценивания. Задача определения и формирования базиса оценивания является одной из наиболее сложных. Среди многочисленных факторов, влияющих на выбор базиса оценки, в первую очередь необходимо учитывать следующие: категория объекта, операция оценивания, дальнейшее использование объекта, достаточность периода маркетинга, наличие открытого рынка, добровольность и компетентность покупателя и продавца, наличие покупателя со специальным интересом, дата оценки, макроэкономические изменения за последний период. Целесообразно систематизировать множество факторов в три группы: категория (тип) оцениваемой недвижимости, тип намечаемой операции с оцениваемым объектом, условия 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Классификация объектов недвижимости

 

В законодательных, нормативных, методических актах и  документах применяется классификация  объектов по различным основаниям:

• по физическому статусу
• назначению
• качеству
• местоположению
• размерам,
• видам собственности (принадлежности на праве собственности)
• юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По  физическому статусу  выделяют:

• земельные участки
• здания, строения, сооружения
• помещения.

В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

Более детальная классификация фонда  объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

• I. Земля
• а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):
• под жилье (селитебная территория),
• под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,
• под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),
• под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория),
• под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)
• б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):
• под дачное и садово-огородное использование,
• под жилую застройку,
• промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),
• сельскохозяйственного назначения,
• природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения,
• лесного фонда, водного фонда,
• участки недр,
• земли резерва, назначение которых не определено
• 2) жилье (жилые здания и помещения):
• многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.)
• индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы)
• 3) коммерческая недвижимость:
• офисные здания и помещения административно-офисного назначения
• гостиницы, мотели, дома отдыха
• магазины, торговые центры
• рестораны, кафе и др. пункты общепита
• пункты бытового обслуживания, сервиса
• 4) промышленная недвижимость:
• заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения
• мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения
• паркинги, гаражи
• склады, складские помещения
• 5) недвижимость социально-культурного назначения:
• здания правительственных и административных учреждений
• культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты
• религиозные объекты

Необходимо отметить, что предлагаемая классификация  в чем-то отличается от приведенной  в различных законодательных  и нормативных актах (например, в  Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку эти последние сегодня не вполне отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.

Виды и подвиды  объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

По  видам собственности объекты недвижимости разделяют на:

• частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников
• государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации
• муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности
• общественные – находящиеся в собственности общественных объединений
• коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

Классификация объектов недвижимости согласно ГК РФ

Согласно части  первой п.1 ст. 130 Гражданского кодекса  РФ (ГК РФ), к недвижимым вещам относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса  РФ можно классифицировать объекты  недвижимости следующим образом:

1. Земельные участки.

2. Участки недр.

3. Обособленные водные  объекты.

4. Леса.

5. Многолетние насаждения.

6. Искусственные сооружения, неразрывно связанные  с землей.

7. Предприятия.

8. Иное имущество,  относимое законом  к недвижимому  и подлежащее государственной  регистрации.

 Подробнее  рассмотрим характеристики элементов, составляющих понятие "недвижимого имущества".

1. Земельные участки.

В соответствии с Конституцией РФ, земельное законодательство находится в совместном ведении  России и субъектов РФ.

Определение состава земель Российской Федерации, осуществленное в Земельном кодексе, позволяет задать принципиальную классификацию земельных участков в соответствии с их основным функциональным назначением. Принятие нового Земельного кодекса РФ приведет к необходимости корректировки классификации в соответствии с положениями нового Закона.

Классификация земельных участков (в соответствии с Земельным кодексом РФ)

1. земли с/х назначения - земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. 

2. земли населенных пунктов (возможна классификация в соответствии с

функциональным  зонированием городских территорий).

В состав земель городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов  входят:

2.1. земли  городской, поселковой и сельской застройки - из земель, застроенных и подлежащих застройке жилыми, культурно - бытовыми, промышленными, религиозными и иными строениями и сооружениями.

Эти земли предоставляются  предприятиям, учреждениям и организациям для строительства и эксплуатации промышленных, производственных, жилых, культурно-бытовых, религиозных и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства. 

2.2. земли общего пользования - в городах, поселках и сельских населенных пунктах состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для удовлетворения нужд города, поселка, сельского населенного пункта.

На землях общего пользования разрешается возведение капитальных строений и сооружений в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и т.п.). 

2.3. земли сельскохозяйственного использования и другие угодья относятся пашня, сады, виноградники, огороды, сенокосы, пастбища. К другим угодьям относятся кустарники, торфяники, овраги, карьеры и другие. 

2.4. земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, используются для отдыха граждан и туризма.

2.5. земли, занятые лесами, а в городах - городскими лесами, служат целям охраны ландшафтов, растительного и животного. 
 

2.6. земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

5. земли лесного фонда - земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности.

Границы земель лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства

 

6. земли водного фонда - занятые водоемами, ледниками, болотами, за исключением тундровой и лесотундровой зон, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделенные под полосы отвода (по берегам) водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов. Используются для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение питьевых, бытовых, оздоровительных и других нужд населения, а также водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных и общественных потребностей.

7. земли запаса - земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду, а также земли, право собственности, владения и пользованиями которыми прекращено ввиду их использования не по целевому назначению, неэффективного использования и т.п. З.з. в основном не освоены, т.е. не включены в интенсивную хозяйственную эксплуатацию. Они служат резервом для расширения, пополнения других категорий земель и удовлетворяют различные нужды сельскохозяйственных предприятий,нередко используются для целей отгонного, пастбищного животноводства. На них проводятся необходимые землеустроительные работы:выявляются новые территории для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного освоения, отводятся участки в натуре, проводятся топографо-геодези-ческие, почвенные, геоботанические и другие обследования.