Финансово-имущественная оценка

Финансово-имущественная  оценка

1. Понятие рыночной стоимости и случаи её определения

Рыночная  стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со Стандартами  оценки (утверждены Постановлением Правительства  Российской Федерации от 06 июля 2001 г., № 519) под рыночной стоимостью объекта  оценки понимается наиболее вероятная  цена, по которой объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная  стоимость определяется в случаях, если:

- предполагается сделка  по отчуждению объекта оценки, в том числе при определении  выкупной цены, при изъятии объекта  оценки при отсутствии государственных  регулируемых цен, либо для  государственных нужд;

- при определении стоимости  размещенных акций общества, приобретаемых  обществом по решению общего  собрания акционеров или по  решению совета директоров (наблюдательного  совета) общества;

- объект оценки выступает  объектом залога, в том числе  при ипотеке;

- при внесении неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества;

- при определении стоимости  ценных бумаг, которые либо  не обращаются на торгах организаторов  торговли на рынке ценных бумаг,  либо обращаются на торгах  организаторов торговли на рынке  ценных бумаг менее, чем шесть месяцев;

- при принятии решения  о начальной цене продажи имущества  в рамках процедур банкротства.

2. Принципы оценки объектов недвижимости. Группы принципов

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании  которых определяется степень воздействия  различных факторов, влияющих на стоимость  объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается  взаимодействие трех элементов –  субъекта, объекта и рыночной среды  – то специалистами, занимающимися  оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные  на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные  с объектом недвижимости (прежде  всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные  с рыночной средой;

Особое место  занимает обобщающий принцип - принцип  наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Полезность объекта  недвижимости – это его способность  удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение  определенного периода времени.

 «Принцип замещения»  говорит о том, что стоимость  оцениваемой недвижимости не  должна превышать затрат на  приобретение аналогичного объекта.  Максимальная стоимость, оцениваемого  объекта недвижимости определяется  минимальной ценой приобретения  аналогичного объекта.

Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что  стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость  всех будущих доходов и учитывать  постоянный рост этой стоимости под  влиянием увеличения спроса и ограничения  предложения.

Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

-  остаточной  продуктивности земли;

-  предельной  продуктивности (принцип вклада);

-  возрастающего  и уменьшающего дохода;

-  сбалансированности;

-  экономического  размера;

-  экономического  разделения.

Используя оценочный  «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка  при минимальных затратах на его  обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью  особые потребности пользователя или  путем выгодного для себя сочетания  этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует  помнить, что чистый доход собственник  земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской  деятельности. Практически этот принцип  используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует  дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму  стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который  пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом  дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить  стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты  на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Суть «принципа  возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что  по мере добавления капитала и труда  к земле доходность будет увеличиваться  до определенной величины и может  наступить момент когда затраты  будут превышать стоимость объекта  недвижимости.

С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять  производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют  максимально повысить стоимость  земли. Ибо для каждого типа землепользователя  существуют оптимальная величина и  соотношение между производственными  факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный «принцип экономического размера» участка земли  позволяет определить приростную стоимость  единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения  оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

 «Принцип экономического  разделения» применяется в том  случае, если права на недвижимость  можно разделить на два или  более имущественных интереса, реализуя  которые в разное время и  разными частями, собственники  имеют возможность увеличить  общую стоимость недвижимого  имущества.

 

 

 

 

 

Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

-  зависимость  стоимости объекта недвижимости  от его местоположения, соответствие  недвижимого имущества по архитектурному  стилю и уровню удобств потребностям  рынка;

-  предложения  и спрос на конкретные объекты  недвижимости;

-  уровень конкуренции  на рынке недвижимости;

-  изменение стоимости  объектов недвижимости под влиянием  физического и морального износа.

Стоимость объекта  недвижимости подвержена влиянию и  сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту  зависимость принято называть «принципом зависимости».

Оценочный «принцип соответствия» предусматривает  соответствие архитектурного стиля  и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям  рынка.

Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при  оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким  образом влияют на спрос и предложение  на рынке недвижимости.

Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит  в том, что рыночный спрос порождает  прибыль, а прибыль создает конкуренцию  – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий  изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения». Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

- во-первых, соответствуют  юридическим нормам;

- во-вторых, реализация  которых возможна физически;

- в-третьих, осуществимы  финансово;

- в-четвертых, обеспечивают  наивысшую стоимость объекта  недвижимости (экономическая эффективность).

3. Подходы к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен  быть уникальным.

2. Информация должна  быть исчерпывающей, включающей  условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие  на стоимость сравниваемых аналогов  оцениваемой недвижимости, должны  быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

-  аналог похож  на объект оценки по основным  экономическим, материальным, техническим  и другим характеристикам;

-  сходные условия  сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

-  замещения;

-  сбалансированности;

-  спроса и  предложения.

Этапы сравнительного подхода:

-  изучение рынка;

-  сбор и проверка  достоверности информации о предлагаемых  на продажу или недавно проданных  аналогах объекта оценки;

-  сравнение данных  об отобранных аналогах и объекте  оценки;

-  корректировка  цен продаж выбранных аналогов  в соответствии с отличиями  от объекта оценки;

-  установление  стоимости объекта оценки.

Для определения  итоговой стоимости оцениваемой  недвижимости необходима корректировка  сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого  показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных  коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости  отражается мнение типичных продавцов  и покупателей.

2. В ценах продаж  отражается изменение финансовых  условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки  на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора  информации о практических ценах  продаж.

3. Проблематичность  сбора информации о специфических  условиях сделки.

4. Зависимость от  активности рынка.

5. Зависимость от  стабильности рынка. 

6. Сложность согласования  данных о существенно различающихся  продажах.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.