Рынок земли и его особенности

Цена земли основывается на величине земельной ренты и процента, т.е. земля приобретает иррациональную цену. В этих условиях владелец земельного участка продает его лишь в том случае, если полученные от продажи деньги, будучи вложены в банк, дадут в виде процента доход не меньше, чем рента, получаемая с данного участка. Следовательно, цена земли – это капитализированная рента.

Цена отдельного участка земли будет зависеть в прямой степени от изменения цен на услуги земли. Поскольку земля является вечным активом, для подсчета ее цены используется формула:

   Р_Т = R_T:r • 100%,

где Р_Т — цена земли;

R_T — рентная оценка земли (величина арендной платы);

 r   — ставка процента.

 

Экономический смысл этой формулы в том, что, продавая, землю за эту цену, землевладелец будет иметь такой же доход с полученной суммы денег, как с проданного участка. Цена земли равна отношению земельной ренты к ставке ссудного процента  Цена земли имеет тенденцию к росту, ибо земельная рента растет, а ставка ссудного процента если и растет, то медленнее, чем рента.

При оценке земли обычно требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Сегодня земля все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Рыночная оценка земли или земельного участка зависит от нескольких факторов: местоположение, уровень цен и конкуренции на земельном рынке, рыночный потенциал площади, то есть ожидаемый доход от ее использования. Кроме того, существуют специфические факторы, связанные с целевым назначением участка.

При оценке земли для определения стоимости права аренды, цена в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

Необходимо знать, что оценка стоимости земли не является величиной постоянной. Она меняется со временем вместе с изменением всех упомянутых факторов. Поэтому оценка земли всегда проводится и актуальна на конкретную дату. При осуществлении новых сделок в будущем экспертизу необходимо проводить снова.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы оценки рыночной стоимости земельных участков, основанные на анализе рыночных данных. Как правило, при такой оценке используют следующие методы: метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки. 

В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику. Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если собственник земли сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в структуре арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения - «рента разбухает». Происходит это потому, что земельный собственник стремиться учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Чем короче контракт, тем быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществлять такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сложилась традиция сдачи земли под постройки сроком на 99 лет. За этот период стоимость могла быть целиком списана, а само здание приходило в полную негодность.

 

упли-продажи, рыночная стоимость может оказаться в разы ниже. Понятно, что в этом случае банку невыгодно принимать объект по завышенной стоимости в качестве залога. Действительно, ожидания заемщиков и результат рыночной оценки могут не совпадать. Основная сложность оценщика в рамках такой работы – поиск сделок/предложений сопоставимых объектов, так как для банка главный вопрос – ликвидность объекта, возможность его продать на рынке по указанной в отчете стоимости. То есть банки, всегда отдают предпочтение сравнительному подходу. Получается, что даже если с точки зрения доходов стоимость земельного участка больше, чем стоимость, полученная методом сравнения продаж, итоговая стоимость в большей степени будет основана на результатах сравнения, то есть она ниже, чем текущая оценка потенциальных доходов. А вот отсюда, видимо, и возможно возникновение сложностей у заемщиков. Иногда по причине особенностей в методологии результат оценки получается ниже, чем ожидал заемщик. Соответственно, и ниже сумма кредита.

Возможности для развития земельной ипотеки  в России огромны. Потенциал земельной  ипотеки велик. Как инструмент, она  крайне востребована. Но она будет  развиваться лишь в том случае, если будут созданы надлежащие возможности  для решения задач первого  этапа этого процесса: укрепление и оформление должным образом  прав на земельные участки. Если этого  не будет сделано, земельная ипотека  обречена на жалкое существование.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Глубокие  трансформации, которые в настоящее  время происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли,  перераспределение  земли и нерешенность еще многих научных и практических задач  в этой области, требует серьезных  и всесторонних исследований в области  земельных отношений и рынка  земли в России.

  Несмотря на принятие Земельного  Кодекса и других нормативных  актов, в первую очередь Закона  об обороте сельскохозяйственных  земель, многое еще в этой области  остается непроработанным, о чем  говорит и нынешняя практика  земельных отношений, ситуация  с земельным рынком.

Рынок земли отличается от рынка других товаров. Это связано с тем, что  земельные участи как товар нельзя стандартизировать, то есть покупать или  продавать по заранее установленным  образцам, так как на ценообразование  на продаваемую или покупаемую землю  как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местонахождение земельного участка, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и  ряд других показателей.

Рынок земли особо ответственная экономическая  структура национального хозяйства. Его организация и эффективное  функционирование должны базироваться на нормативно-правовой базе, регулирующей отношения, возникающие на земельном  рынке.

В условиях становления рыночных отношений, в частности аграрных отношений, важнейшим их условием является реализация экономического потенциала земли, как  фактора производства, развитие аренды земли, как эффективной и экономически целесообразной формы землепользования, а также развития земельно-ипотечного кредитования. Все эти задачи могут  быть решены путем создания необходимых  правовых, организационных, структурных  и других условий для формирования и развития цивилизованного земельного рынка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список источников информации

 

1. Борисов Е.Ф. Экономическая теория: Учебник. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт-Издат, 2005
2. Бродская Т.Г. и др. Экономическая теория: Учеб. пособие. – М.: РИОР, 2008.
3. Мурашева А.А., Вдовенко А.В. Экономические механизмы регулирования земельных отношений. // Аграрная наука. – 2008. - № 2.
4. Сагайдак А., Дивакова Е. Формирование рынка сельскохозяйствен-ных земель на региональном уровне. // АПК: экономика, управление. – 2009. - № 1.
5. http://irespip.ru
6. http://www.klerk.ru
7. http://www.rshb.ru
8. http://www.samoupravlenie.ru
9. http://volsu.ru