Жилищный фонд

      В соответствии с п.1 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. 

      ЖК  РФ включает в жилищный фонд все  жилые помещения, находящиеся на территории Российской Федерации независимо от форм собственности, к которым относятся жилые дома и квартиры, находящиеся в частной собственности как граждан, так и юридических лиц; муниципальное жилье, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. 

      Помещения, занимаемые предприятиями, учреждениями и организациями торгового, коммунально-бытового, медицинского обслуживания в жилых  домах, исключаются из жилого фонда. Из жилищного фонда также исключаются  жилые помещения в случаях  их перевода в нежилые помещения (ст.22 ЖК РФ), а также признания их непригодными для проживания. 

     Управление  жилищным фондом - это деятельность, направленная на обеспечение его сохранности и надлежащего технического и санитарного состояния, безопасных условий проживания, решение вопросов пользования жилыми домами и придомовыми земельными участками, а также финансового обеспечения содержания жилых домов, включая обоснование расходов на эти цели, расчет и сбор всех платежей с собственников, нанимателей и арендаторов помещений. 

     Способ  управления многоквартирным домом  выбирается на общем собрании собственников  помещений в многоквартирном  доме и может быть выбран и изменен  в любое время на основании  его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 

     Управлять жилым домом могут непосредственно  собственники квартир, созданное товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. Если собственники не воспользуются  предоставленным правом выбора способа управления, то органы местного самоуправления проведут открытый конкурс по отбору управляющей компании, и с победителем конкурса собственники будут обязаны заключить договор управления жилым домом сроком на 1 год. Способ управления может быть изменен по инициативе общего собрания собственников. 

      Товарищество  собственников жилья (ТСЖ) является одной из правовых форм, позволяющей  собственникам помещений в многоквартирном  доме управлять этим домом. 

      В соответствии с частью 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. 

     Жилищным  или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (часть 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации).  

     Отличие между жилищным и жилищно-строительным кооперативами заключается в том, что члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а члены жилищного кооператива участвуют в приобретении и содержании уже готового многоквартирного дома, а также, при необходимости, его реконструкцию. 

     Количество  членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых  помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. В многоквартирном кооперативном доме должно быть не менее 5 квартир.

      
ТСЖ может быть создано и в  двухквартирном доме с любым количеством  членов. 

      Членами ЖК и ЖСК, согласно ст. 111 ЖК РФ, могут быть любые граждане (не обязательно собственники), в том числе иностранные граждане, а также лица, обладающие двойным гражданством, лица без гражданства, которым ко дню вступления в кооператив исполнилось полных 16 лет, а также юридические лица. 

     Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). То есть только в том случае, если оно принято единогласно.

     Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.  

     Одним из самых важных отличий ТСЖ от жилищных и жилищно-строительных кооперативов являются правила определения количества голосов, которыми обладает каждый гражданин при голосовании на общем собрании. 

     Количество  голосов, которым обладает каждый собственник  помещения в многоквартирном доме зависит от общей площади этого помещения.  То есть чем больше у собственника квартира, тем больше у него голосов. Таким образом, владелец 5-комнатной квартиры или нескольких квартир может оказать большее влияние на результаты голосования, чем собственник или даже несколько собственников 1-комнатных квартир. 

     Решения общего собрания жилищного кооператива  принимаются по принципу: «Один член кооператива = 1 голос».

     Общее собрание членов жилищного кооператива  принимает свои решения открытым голосованием. Общее собрание членов ТСЖ, вполне может быть проведено в форме заочного голосования. 
 
 

      Органы  управления жилищным фондом.

      Так, согласно Закону РФ «Об основных принципах  организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 6 октября 2003 г. органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью, в состав которой входит, в частности, муниципальный жилищный фонд. 

      Органы  местного самоуправления в соответствии с законом вправе передавать объекты  муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки. 

      Центральным органом управления жилищно-коммунальным хозяйством, в том числе жилищным фондом, является Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике, в составе которого функционирует ряд департаментов по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и по жилищной политике. 

      В сферу управления департамента входят: жилищный фонд, тепло- и энергоснабжение, водообеспечение и водоотведение, инженерная защита, внешнее благоустройство  и дорожно-мостовое хозяйство городов  и других населенных пунктов, сбор и  переработка твердых бытовых отходов, банно-прачечное и гостиничное хозяйство, ритуальное обслуживание, научно-проектное и промышленно-производственное обеспечение. 

      На  нижестоящем уровне (в субъектах  Российской Федерации) функционируют  соответствующие жилищные (жилищно-коммунальные) органы управления, которые ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, по месту их жительства; осуществляют выдачу ордеров на вселение в жилое помещение и т. д. 

      При органах местной администрации  создаются специальные управления (отделы) жилищного хозяйства, основной функцией которых является организация надлежащей эксплуатации жилищного фонда и всего жилищно-коммунального хозяйства города, района и т. д.