Теоретические и правовые основы ипотеки

     Глава1: Теоретические и правовые основы ипотеки

     1.1 Понятие, происхождение  и развитие института  залога

     После революции 1917г старая правовая система  претерпела изменения. В 1922г был  принят Гражданский Кодекс РСФСР. В  Кодексе залог рассматривался как  вещное право и  регулировался  нормами раздела «Вещное имущество»

     В связи с национализацией земли  Кодекс упразднял деление имущества  на недвижимое и движимое и вместо него ввел понятие имущества, изъятого из гражданского (частного) оборота  и не изъятого из него.

     Предметом залога могли быть: всякое имущество, не изъятое из оборота, долговые требования, право застройки, право на горный отвод и на разработку месторождений  полезных ископаемых.

       Дальнейшее падение роли залога  как способа обеспечения исполнения  обязательств из кредитных договоров  с банками связано с проведением  в 1920-1931гг кредитной реформы,  которая явилась результатом  постановления ЦИК и СНК СССР  от 30 января 1930г.

     В ходе реформы было отменено коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного господства государственной  собственности и централизованного  директивного планирования залог как  частноправовой  способ обеспечения  обязательств потерял смысл.

     В принятом в 1964г ГК РСФСР, залогу уделено  меньше внимания, чем в первой редакции Кодекса 1922г. ГК РСФСР запрещал сдавать  в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся  к основным средствам государственных  организаций. Не подлежало залогу имущество, составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, а  также профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета залога могло быть имущество, находящееся  в личной собственности граждан, включая жилой дом.

     Последующее изменение законодателя к залогу было связано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных учреждений в конце 80-х начале 90-х гг.  Следствием этого явилось принятие в 1992г  закона РФ «О залоге». В законе сформулировано следующее определение:

     Залог—это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

     Закон о залоге установил широкий круг имущества, которое могло быть предметом  залога, а именно: предприятия, включая  все имущество, строения, здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей, товары в обороте и переработке, права требования. С вступлением  в силу 1 января 1995г части 1-ой ГК РФ Закон о залоге продолжает действовать  в части, не противоречащей ГК.

     ГК  РФ является основным источником залогового права. В нем выделяют 2 основных вида залога, а именно без передачи и с передачей заложенного  имущества залогодержателю, которые  в зависимости от того, какое имущество  выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды: ипотека, залог товаров в обороте, твердый  залог или заклад и специализированный вид залога,—залог  прав (требований)  
 
 
 
 
 

       1.2 Понятие ипотека  и особенности  ипотеки земли,  предприятий, жилых  домов

     Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

     Ипотека (гр. hypotheka — залог, заклад) — представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

     В нашей стране порядок осуществления  ипотеки регулируется законом РФ «О залоге»,  основными положениями  о залоге недвижимого имущества  — ипотеке, а также федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

     Основные  положения закона следующие:

     предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

     все ипотечные операции подлежат государственной  регистрации;

     детально  урегулированы взаимоотношения  сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

     может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется  право на отчуждение или на продажу;

     залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

     Согласно  статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

     Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника.

     В ипотечном договоре предусматриваются  различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

     Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

     Ипотека может быть установлена  на:

     • земельные участки;

     • предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

     • жилые дома и квартиры;

     • дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

     • иное недвижимое имущество.

     В настоящее время не существует единого  порядка регистрации закладной. Такая регистрация проводится: по земельным участкам — в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризации района (города; района в городе); по предприятию — в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящем регистрацию этого имущества.

     При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регистрации ипотеки, органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.

     На  регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

     Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

     Закладная должна содержать:

     1) слово «закладная», заключенное  в название документа;            

     2) наименование залогодателя и  указание места его жительства  либо, если залогодатель — юридическое  лицо, его местонахождение;

     3) наименование залогодержателя и  указание места его жительства  либо, если залогодержатель —  юридическое лицо, его местонахождение; 

     4) название кредитного договора  или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства;

     5) наименование должника по основному  обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник — юридическое лицо, его местонахождение;

     6) указание суммы основного обязательства,  обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении и закладной условия, позволяющие определить эту сумму; 

     7) указание срока или сроков  уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной;

     8) название и достаточное для  идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;

     9) денежную оценку имущества, на  которое установлена ипотека по данной закладной;

     10) наименование права, в соответствии  с которым имущество, являющееся  предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с. указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право — точное наименование этого права;

     11) указание на то, имеются ли  на имущество, являющееся предметом  ипотеки, или на часть этого  имущества другие закладные; сдано  ли это имущество или его  часть в аренду; обременено или  не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки;

     12) подписи залогодателя и залогодержателя;

     13) наименование органа, зарегистрировавшего  ипотеку, с указанием даты и  места регистрации.

     Закладная, не содержащая каких-либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека — государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

     По  соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.

     К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или  необходимых для осуществления  залогодержателем своих прав по этому  договору.

     1.2.1. Особенности ипотеки земельных участков

     Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

     При общей собственности на землю  коллектива сельскохозяйственного  предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий  гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности.

     Не  допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера  не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.

     Залогодержателем  по договору ипотеки земельного участка  и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным банком России.

     Здания, сооружения, которые находятся или  будут возведены на закладываемом  земельном участке и принадлежат  залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

     Если  в закладной на земельный участок  не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.