Світова практика іпотечного кредитування

1.3. Світова практика іпотечного кредитування

Іпотечне кредитування широко відоме в іноземній практиці. Це складна, багатогранна система, яка може бути сполучною ланкою між обмеженими фінансовими можливостями громадян і потребою в найнасущнішому, - житло.

Свого часу розвинені країни використали свої програми іпотечного кредитування в якості поштовхового інструменту в подоланні економічної депресії і подальшого розвитку через запуск фінансових ринків. Наслідки великої депресії 1930-х років в США, Другої світової війни в Європі привели до того, що уряди більшості країн усвідомили важливість рішення житлових проблем населення в якості стимулюючої дії, що тягне економічне відродження країни. Формування ринку довгострокових іпотечних кредитів було основною роллю і завданням держави.

Роль і масштаби участі держави в розвитку системи житлового кредитування кожної країни залежить від міри зрілості використовуваної моделі і від підходу, застосованого до її побудови.

На сьогодні в США, завдяки ефективному використанню державою механізмів іпотечного кредитування в якості інструментів макроекономічної політики, майже 18% загальнонаціонального продукту формується під впливом будівництва нерухомості, продажу комерційного житла, розвитку ринку нерухомості, продажу і розвитку різних запорук, пов'язаних з нерухомістю, а також перепродажу засобів, які використовуються для будівництва.

Цікавий досвід Угорщини, де процентна ставка понижена до 6-7%, завдяки програмі значного її субсидування.

Практика застосування іпотечного кредитування вітчизняних і зарубіжних кредитних організацій, її законодавче регулювання притягає сьогодні уваги багатьох.

У всьому світі технологія інвестування в житлову сферу будується на трьох основних принципах: контрактні заощадження; іпотечне кредитування; державна підтримка. Порівняльний аналіз російського і зарубіжного досвіду заставного кредиту і передусім іпотеки - ключ до розробки основ концепції заставного кредитування в Росії і України. Звернення російських кредитних організацій до іпотеки є відображенням їх прагнення використати у своїй діяльності апробовані у світовій практиці фінансові інструменти, у тому числі і житлові іпотечні кредити.

До світових класичними моделей іпотечного кредитування відносяться, наприклад: однорівнева і дворівнева(універсальна) модель.

Однорівнева модель вже довгий час діє у ряді західноєвропейських країн - Данії, Німеччини, Франції і т. д. Помітимо, що подібна система існувала в дореволюційній Росії і України.У цій моделі кредиторами, як правило, являються спеціально засновані кредитні організації - іпотечні банки. Вони підлягають державній реєстрації в Центральному банку РФ, який видає кредитній організації ліцензію на здійснення банківських операцій. Банк сам випускає іпотечні папери. Для цього механізму характерне з'єднання функцій емітента іпотечних облігацій, кредитора, компанії, що управляє, по обслуговуванню іпотечних кредитів і іпотечних облігацій в одній особі - у банку.

З урахуванням чинного законодавства РФ однорівнева іпотека припускає наявність наступних обов'язкових учасників : 1) іпотечні банки або інші іпотечні кредитні організації; 2) страхових компанії, що здійснює страхування закладеного майна; 3) компанії по роботі з нерухомістю. Однорівнева модель іпотечного кредитування набагато ближче російському законодавству. Чи працюватиме вона в Росії і України, поки неясно.

У німецькій моделі вкладник укладає із спеціалізованими кредитними установами(іпотечно-ощадний банк) договір, по якому зобов'язується впродовж певного терміну регулярно збільшувати свій вклад в ІОБ до певної величини. У свою чергу, ІОБ бере на себе зобов'язання після закінчення цього терміну видати іпотечний кредит вкладникові. Ставки по депозиту, що вноситься, і по отримуваному іпотечному кредиту нижче ринкових. У Німеччині роль ІОБ виконують будівельно-ощадні асоціації, в США - ощадно-позичкові асоціації, у Великобританії - будівельні суспільства.

Вживана модель в Росії і України зовні дуже схожа на німецьку, проте внутрішньо схема має принципово інший зміст. Засоби, які виплачує клієнт в ході періоду накопичення, використовуються не на видачу кредитів ретельно перевіреним позичальникам, а на фінансування будівництва деякого житлового будинку.

Дворівнева модель. По американській моделі банк видає позичальникові іпотечний кредит, забезпечений заставою на нерухомість. Потім банк може продати право вимоги по іпотечному кредиту державному іпотечному агентству. З " викуплених" вимог по іпотечних кредитах агентство формує пул, на основі якого випускає облігації. Таким чином, фінансування іпотеки йде в основному за рахунок розвиненого вторинного ринку цінних паперів в основному інституціональні інвестори - пенсійні фонди, інвестиційні фонди, страхові компанії та ін.

Іпотечні кредити, видані на первинному іпотечному ринку, переуступаются спеціально створеним агентствам. Причому йдеться про іпотечні кредити, агентств, що відповідають строгим стандартам. Ці агентства можуть поступити з отриманими іпотечними кредитами різними способами:

1)     переуступати їх вторинним інвесторам;

2) сформувати з однакових іпотечних кредитів пули і продати вторинним інвесторам такі неділимі пули іпотеки або ж права участі в таких пулах;

3) випустити і розмістити цінні папери.

За рахунок формування пулів іпотек кредитні риски, не покриті страховкою, гарантіями і т. п., розподіляються між усіма складовими пул кредитами і відповідно набувачами участий в пулі.

Модель іпотечної компанії використовується у Великобританії, США, Австралії. Вклади не притягуються безпосередньо іпотечними компаніями, готівкові операції фінансуються за рахунок власного капіталу і термінових позик. Компанії видають іпотечні кредити і обслуговують їх. Проте, видавши позику, вони продають його третьому обличчю - інвесторові. Продаж може здійснюватися безпосередньо або шляхом випуску цінних паперів, забезпечених пулом іпотечних кредитів. Виручені засоби іпотечні компанії знову пускають в оборот, а їх прибуток складаються зі зборів за надання кредитів і платежів за їх обслуговування.

Ця модель припускає наявність розвиненого вторинного ринку, на якому продаються вже видані іпотечні кредити. Модель приваблива тим, що вирішує проблему довгострокових фінансових ресурсів. Для Росії і України у разі організації такої системи в першу чергу виникне проблема пошуку інвестора і відсутності розвиненого ринку цінних паперів.

В результаті аналізу найбільш поширених моделей іпотечного кредитування можна зробити висновок, що механізм дворівневої моделі вторинного ринку іпотечного кредитування дуже складений і вимагає величезних витрат на свій зміст, що, у свою чергу, тягне дорожчання кредитних коштів для заставника. Іншим недоліком, являються складність законодавчого регулювання такої моделі іпотечного кредитування і, як наслідок, неможливість чіткого і ефективного регулювання побудови по англо-американській моделі ринку іпотечного кредитування у рамках континентальної системи права. Широке застосування такої моделі можливе лише в країнах з дуже стійкою економікою. Вона вимагає створення розширеної інфраструктури іпотечного ринку при сприянні і контролі за емісією цінних паперів держави. Незважаючи на викладене, в Росії і України все-таки перевага віддається американській дворівневій моделі іпотечного кредитування.

Світова практика доводить, що в іпотечних цінних паперів майже відсутній ризик дефолту. У разі дефолту призначений емітентом агент (як правило, банк, що видав іпотечний кредит) ініціює процедуру стягнення застави. Це саме той сервіс, за який банк отримує приблизно 1% від ставки по кредиту, що обслуговується. Так, у паперах американської державної іпотечної агенції GNМА (Соvеrnmеmt NаtіоnаІ Моrtgаgе Аgеnсу) банк гарантує продовження платежів по кредиту навіть в період від дефолту до реалізації застави. А якщо банк виявився неплатоспроможним, то GNМА призначає іншого агента з реалізації застави, а сама продовжує платити по кредиту до реалізації застави. У гіпотетичній ситуації якщо й агенція виявилася неплатоспроможною, то американський уряд гарантує продовження платежів по кредиту — потрійний захист прав інвестора! Всі зусилля спрямовані тільки на одне — продовжувати платити інвестору за іпотечним цінним папером .

Щоправда, при інвестуванні в іпотечні цінні папери існують і значні ризики. До таких, зокрема, належать кредитний ризик, ризик ліквідності, процентний та ризик дострокового погашення.

Основним завданням, яке покликані вирішувати іпотечні цінні папери, є рефінансування довгострокових іпотечних кредитів. Це не тільки забезпечить надходження додаткових фінансових ресурсів у реальний сектор економіки, але і сприятиме певною мірою реалізації частини незадоволеного попиту на інвестиційному ринку, який має місце на даний час. Крім того, цей інструмент не лише сприяє залученню ресурсів для кредитування, а й забезпечує взаємодію кредиторів, позичальників, фінансових посередників та інвесторів, тобто формує цілісність іпотечної системи.

Таким чином, система іпотечного кредитування в Україні повинна опиратися на наявний міжнародний досвід розвитку іпотечного кредитування, бути адаптована до української законодавчої бази, враховувати макроекономічні умови (характерні для перехідної економіки), обмежену платоспроможність населення, на ефективне використання залучених фінансових ресурсів громадян, комерційних банків-кредиторів, інвесторів, і в меншій мірі фінансування з боку державного бюджету.

Відповідно до Закону України «Про заставу» у випадках, коли предметом застави є нерухоме майно, договір застави має бути нотаріально засвідчений на підставі відповідних право-установчих документів. Нотаріальне засвідчення договору застави нерухомого майна здійснюється за місцем знаходження нерухомості.

Нерухомість як об’єкт іпотечного кредиту має ряд суттєвих переваг. Вона майже ніколи не втрачає повністю своєї вартості (цінності), а з часом, як свідчить господарська практика, ціна навіть зростає.

У західних країнах діють два режими правового регламентування іпотеки:

1)           режим іпотеки романо-грецького права (країни Західної Європи); в його основі – значна формалізація іпотечного права: нотаріальне завірення акта іпотек, наявність кадастру чи поземельної книги, публікація іпотеки та ін.;

2)           режим іпотеки країн англосаксонського права; в його основі – гнучка і менш формалізована система іпотечного права; іпотека тут носить загальний характер, тобто якісно не відзначається від інших форм застави і гарантій. До 1917 р. Іпотечний кредит в Україні регламентувався нормами романо-грецького права .

Класичною країною іпотечних банків Німеччина, де перший банк, який здійснював іпотечне кредитування, був заснований ще 1770 р. у Сізеї. Широкий розвиток іпотечного кредитування в Німеччині у XVIII – XIX ст. Багато в чому був обумовлений особливостями празького шляху становлення капіталізму в сільському господарстві. Нині в Німеччині існує близько 30 спеціалізованих іпотечних банків. У більшості країн Європи і в Америці, по сутті відсутні спеціалізовані іпотечні банки, а кредитні операції з нерухомістю здійснюють універсальні комерційні банки .

Світовий досвід свідчить, що на ринку іпотечного капіталу можуть виникати різноманітні ризики, які поділяють на дві групи:

1)     Ризики, пов’язані переважно з нерухомим майном:

      несистематичні ризики, тобто ризики залежні від видів нерухомості та від регіонів;

      систематичні ризики, тобто ризики, які спричиняють такі фактори як низька ліквідність активів, нестабільність податкового законодавства тощо;

      випадкові ризики – здебільшого є наслідком неякісного управління об’єктами нерухомості .

2)     Ризики, пов’язані з ринком капіталу (банківські ризики):

      кредитний ризик – це ризик неповернення у встановлений строк основного боргу та процентів за позичкою, що належать кредитору;

      ризик процентної ставки – це ризик того, що вартість коштів зросте більше, ніж передбачено процентною ставкою за даним кредитом, що призведе до збитку банку за даною позичкою;

3) Ризик ліквідності (або ризик посередника) – ризик від впливу з банків, які надали довгострокові позички, коштів, які використовують для фінансування наданих кредитів до настання терміну їх погашення .