Шпаргалки по "Оценки стоимости предприятия"

1. В зависимости от характеризуемых условий:

-внешние данные  об отрасли рыночной экономики  в целом(экономическая, политическая стабильность, налоговые ставки)(источники: прогнозы, статистическая инф, аналитические сборы);

-внутренняя  инф дает инф о деятельности самого предприятия(себестоимость продукции, прогноз изменения спроса)

2.В зависимости  размещения источников:

- аутсайдерская  инф(публичная);

- инсайдерскаяя  инф(закрытая) ;

3.В зависимости  от параметров бизнеса:

- общая инф(характеризует деятельность предприятия без учета специфики);

- специфическая  инф(специф, место расположения);

4.В зависимости  от характеризуемых аспектов  бизнеса: финансовая, правовая, управленческая, технологическая, экономическая.

5.В зависимости  от масштаба: общеэкономическая, отрасливая, инф от отдельных предприятий и его подразделения;

6.В зависимости  от доступности: публичная, конфиденциальная.

Основные  требования к инф: достоверность, точность, полнота, комплексность.

1. исключение  из фин счетов:

-изменения и  непроизводственные затраты предприятия;

- единовременные  доходы и расходы не связанные  с деятельностью предприятия;

- доходы и  расходы по избыточным активам;

- личные доходы  и расходы предприятия;

Виды  корректировок внутренней инф.:

- информационная  кор-ка, производит учет изменения цен, при составлении прогноза денежных потоков, оценка статей баланса, согласно изменениям курса рубля;

- нормализация  бухгалтерской отчетности, кор0ка  типичных доходов и расходов, определение рыночной стоимости  активов;

-трансформация  бухг. отчетности, приведения к единым  стандартам бух. учета. 

Виды  бух. балансов:

- приведенный  ретроспективный баланс, корректируется  на последнюю дату составления  бух. отчетности, из баланса вычитается все не материальные активы, и активы не связанные с основной деятельностью предприятия.

- рыночный баланс, в нем корректируется стоимость   не мат. активов по рыночной  стоимости, долгосрочного и краткосрочного вложения, дебиторск. и кред. задолж. в соответствии с их состоянием на дату оценки;

- ретроспективный  отчет о финансовых результатах,  искл. статьи не связанные с основной деятельностью и статьи не позволяющие сравнить с предыдущими аналогами;

- приведенный  ретроспективный отчет о финансовых  результатах, искл. выплачиваемые проценты по ссудам и заработная плата вклад. приравнивается к среднеотраслевой, а прибыль увеличивается на величину избыточных расчетов.

- рыночная стоимость;

- виды стоимости  отличные от рыночных.

Рыночная  стоимость- вероятная цена  по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции , когда стороны действуют разумно и располагают необходимой инф., а на величине цены не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

Чрезвычайные  обс-ва:

- когда одна  из сторон не обязана отчеждать а другая  не обязана покупать;

- цена сделки  представляет собой разумное  вознаграждение за объект;

- не от принуждения  к совмещению сделки  ни с  чьей стороны;

-платеж за  объект выражен в денежной  стоимости.

Виды  стоимости отличные от рыночной:

- стоимость предмета  оценки с ограниченным рынком, продажа которого не возможна на открытом рынке или требует дополнительных затрат на продаже на открытом рынке

- стоимость замещения  объекта оценки- это сумма затрат на создание объекта , аналогичному объекту оценки

- стоимость воспроизводства  объекта оценки- это сумма затрат в рыночных ценах на дату оценки на создание объекта идентичного объекту оценки с использованием идентичных материалов и техники с учетом износа объекта оценки.

- стоимость предмета  оценки при существенном использовании  определяется исходя из существенных  условий и целей его использования.

- инвестиционная  стоимость объекта- определяется исходя из доходности объекта для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

- стоимость объекта  для цели налогообложения, используется  для исчисления налоговой базы, расчес в соответствии с законодательством.

- ликвидационная  стоимость рассчитывается если объект оценки должен бил отчужден  в срок меньше  обычного чем для аналогичного объекта

- утилизационная  стоимость- рыночная стоимость материалов с учетом затрат на утилизацию

- специальная  стоимость объекта оценки для  ее  опредениления в договоре об оценке проговариваются условия не включены в понятие рыночной или иной стоимости. 

1.Физические(природные):земля, климат, почва, факторы созданные человеком: здания, сооружения, дороги, форма участка.

2.Социальная: численность  населения , стиль жизни, образовательный, уровни преступности.

3.экономическая:  уровень доходов, заметность, кредитная  политика, доступность финансов  ресурсов, затраты на средства.

4.Политические: строительные нормы и правила,  безопасность, защита окружающей  среды.  
 
 
 
 
 
 
 
 

11.Этапы оценки:

1.Определение  проблем:

-характеристика  предприятия;

-выявление предмета  оценки;

-определение  даты оценки;

-определение  цели оценки.

2.Предворительный  осмотр предприятия и заключение  договора на оценки:

-осмотр предприятия;

-определение  исходной информации;

-составления  задания на оценку;

-подготовка  и подписание договора на оценку.

3.Сбор и анализ  информации

- сбор общих  данных(характеристика вида продукции технико-экономического состояния предприятия)

- сбор специальных  данных(документы о праве собственности, состав участников предприятия).

4.Анализ конъюнктуры  рынка

Показатели  позволяющие определить конъюнктуру рынка

-данные о  промышленном производстве;

-ВВП;

-индекс объема  промышленных предприятий

- индекс цен;

-уровень безработицы.

1.Связанные с  представлением владельца об  имущества (полезность, обладания  стоимостью при пользы для владельца).

2. Принцип замещения:

-покупатель  не заплатит больше чем наименьшая  цена за аналогичное предприятие  в такой же степени полезности.

3.Ожидания- ожидания  будущей прибыли или других  выгод получаемых от использования  или продажи предприятия.

Связанные с рыночной средой:

1.принцип соответствия- соответствует потребителем и ожиданиям рынка.

2.регрессии- регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Прогрессия- в результате функционирования соседних объектов , стоимость предприятия оказывается выше реальной стоимости.

3.Конкуренции:

- изменение стоимости- в связи с уменьшением ситуации на рынке

Принципы связанные с эксплуатацией собственности:

1.Остаточной  продуктивности земельного участка

2.Вклада-включения  дополнительного актива целесообразно  если прирост стоимости предприятия  выше затрат на преобретение этого актива.

3.Возростающ. уменьш. Отдача – по мере дополнения  ресурсов чистая прибыль увеличивается, растущими темпами, до определенного момента посла которого отдача растет, но медленными темпами.

4.Сбалансированности  предприятия- оптимальная величина всех факторов производства.

5.Принцип оптимального  размера - оптимальный масштаб  предприятия.

6.экономического  разделения и соединения прав  собственности – имущественные  права следует разделить или  соединить таким образом чтобы увеличить общую стоимость предприятия.

7.Принцип наилучшего  и наибольшего эффективного использования.

Подходы к оценки: 1.Доходный - основан на принципе ожидания; Совокупность методов оценки основанный на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Методы оценки:

- метод дисконтирования  денежных потоков;

- метод капитализации  подхода;

2.Сравнительный (рыночный) подход –совокупность методов оценки, основанный на сравнении объекта, оценки его аналогии в отношении которых имеется информация о ценах, сделки с ними, используется при наличии достоверной и доступной инф оценок на объекты аналога.

Методы оценки:

-метод рынка  капитала;

- метод сделок;

- метод отраслевых  коэффициентов.

3.Затратный подход - основан на принципе замещения. Принцип наилучшего и наиболее эфе-го использования и экономического разделения. При затратном подходе определяется текущая ст-ть на основе восстановительной ст-ти  объекта или ст-ти замещения.

Методы оценки:

- стоимости чистых  активов;

- ликвидационная  стоимость.

Методы оценки:

- метод дисконтирования  денежных потоков- применяется  когда размер денежных потоков  различный по величине и не  равномерно поступают в течении определенного периода времени.

- метод капитализации  подхода - используется если денежные потоки по сваей величине равны. 

V-ст-ть объекта;

D- чистый поток бизнеса;

R – коэф. Капитализации.

Применение  доходного подхода.

1. Оценивается малый и средний бизнес;

2.Если инф достаточно для построения прогнозов ожидаемый доход;

3.если доходы  устойчивы и положительны.

Преимущества  подхода:

1. Учитывают будущие изменения доходов и расходов;

2.Учитывает риск(через ставку капитализации, ставку дисконтирования);

3.Учитывает интересы  инвестора.

Недостатки:

1.сложность прогнозирования  будущих результатов и затрат;

2.Мновариантность  и трудоемкость расчетов

3.Неперименим  для оценки вновь создаваемых  и убыточных предприятий.

1.Проанализировать  и спрогнозировать будущие денежные  потоки с точки зрения их  структуры, величины, времени и  частоты поступления.

2.Определить  ставку дисконтирования.

Этапы метода дисконтирования:

1.Сбор требуемой  информации.

2.Выбор типа  денежного потока.

3.Определение  длительности прогнозируемого периода.

4.Проведение  ретроспективного анализа, выручки  от реализации и составляется прогноз.

5.Проведение  ретроспективного анализа и прогноз  расходов.

6.Проведение  анализа и прогноз инвестиций.

7.Расчет ден. потока для каждого года.

8.Определение  ставки дисконтирования.

9.Расчет текущей  стоимости будущих ден потоков и ст-ти компании в пост прогнозный период.

10.Расчет ст-ти компании.

11.Внесение итоговых  поправок.

12.Согласование  полученных результатов.

Ставка  дисконта- процентная ставка используемая для пересчета будущих потоков в единую величину максимальной ст-ти, которая является базой для определения рыночной стоимости компании.  

R- ставка диконта;

- безрисковая ставка;

- систематический  риск;

-общая  доходность рынка  в целом;

- премия за риск  вложения в малое  предприятие(может быть до75%)

- премия за риск  инвестиций в  конкретную компанию.

Основные  этапы процедуры  оценки методом капитализации: 1)определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наи лучшем наиболее эффективном использовании; 2)расчет ставки капитализации; 3)определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Исп-ся для оценки когда более значимы внутр фактор чем внешн. Безриск ставка – альтернативная ставка дохода хар-ся практическим отсутствием риска и высокой степени ликвидности. В качестве безриск ставки исп-ся ставка дох по долгосрочным долговым обязат-ам с аналогичным горизонтом инвестирования.

2.Мет  оценки ставки дисконта по  модели оценки кап активов  (САРМ). Основан на анализе инф-ии фонд-го р-ка об изменении доходности свободно обращающихся акций. Суть: инвестору необходим доп дох повышающий безриск-ые вложения. Доп дох-компенсация инвестора за вложение ср-в в более рисковые активы. Исп-ся когда акции комп котируются на р-ке и при высокой рын-ой активности.

Для всего  инвестируемого кап исп мод WACC-учитывает возможности использования как СК так и ЗК. Ставка диск=сумма средневз ставок отдачи на СК и ЗК, где весами выступ доли заемн и собств ср-в.

Мет среднеотраслевой рен-ти акт и капитала (модель Дюпона), отражает среднюю доходность отрасли на активы или вложенный кап.

Мет рыночных мультипликаторов, исп когда есть достаточно инф-ии об аналогах. Суть : расчет уровня прибыли на 1 акцию. Отражает отраслевые риски. Не отраж риски оцениваемой комп.

Мет %х ставок, применяется при оценки всего инвестир-го кап когда д-ть комп типична для отрасли. Ставка диск-ия устан-ся на ур-не %х ставок к-е опред-ся банком и учитывают только рын-е риски.

Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые предприятием результаты производственно-финансовой деятельности. Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитывает ситуацию на рынке.Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике.Во-первых, базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным и дорогостоящим процессом.В-третьих, оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости. Возможность применения сравнительного подхода в первую очередь зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Второе условие -- это открытость рынка или доступность финансовой информации, необходимой оценщику. Третьим необходимым условием является наличие специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию. Формирование соответствующего банка данных облегчит работу оценщика, поскольку сравнительный подход является достаточно трудоемким и дорогостоящим. Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.

1. Метод  компании-аналога.

2. Метод  сделок.

3. Метод  отраслевых коэффициентов.

Информация  об активах, прибылях и производном  от них показателе денежного потока (о способах его расчета см. ниже) по сходным предприятиям в форме открытых акционерных обществ должна быть официально опубликована и доступна оценщику. Например, в виде издаваемых открытыми акционерными обществами финансовых отчетов и проспектов эмиссии либо в форме копий финансовых отчетов, которые открытые акционерные общества по закону обязаны предоставлять, пусть и за счет требователей подобной информации.

Очевидно, что подбор фирм-аналогов должен отвечать определенным критериям подобия  с оцениваемым предприятием: доля профилирующего аналогичного продукта, размер предприятия и т.п. Желательно, чтобы сходными были стадии жизненного цикла фирмы, рынки сбыта, территориальное  местоположение, соотношение собственного и заемного капитала и пр. 

I этап. Сбор необходимой информации.

II этап. Сопоставление списка аналогичных  предприятий.

III этап. Финансовый анализ.

IV этап. Расчет ценовых мультипликаторов.

V этап. Выбор величины мультипликатора,  которую целесообразно применить  к оцениваемой компании.

VI этап. Определение итоговой величины

взвешивания промежуточных результатов.

VII этап. Внесение итоговых корректировок. стоимости методом

Оценка  бизнеса методом компании-аналога  основана на использовании двух типов  информации.

1. Рыночная (ценовая) информация.

2. Финансовая  информация.

1.Рыночная  информация включает данные о фактических ценах купли-продажи акций компании, сходной с оцениваемой фирмой, а также информацию о количестве акций в обращении. Число акций, на которое поделен собственный капитал компании, оказывает прямое влияние на стоимость одной акции. Две компании, имеющие одинаковую ценность собственного капитала, могут иметь различную стоимость одной акции, если их число в сравниваемых компаниях различно.

2.Финансовая  информация прежде всего представлена официальной бухгалтерской и финансовой отчетностью, а также дополнительными сведениями, перечень которых определяется непосредственно оценщиком в зависимости от конкретных условий оценки. Дополнительная информация позволит определить степень сходства аналогов с оцениваемой компанией. Процесс отбора сопоставимых компаний осуществляется в три этапа. На первом этапе определяется так называемый круг «подозреваемых». В него входит максимально возможное число предприятий, сходных с оцениваемой фирмой. Поиск таких компаний начинается с определения основных конкурентов, просмотра списка слившихся и приобретенных компаний за последний год. Возможно использование электронных баз, однако такая информация нуждается в дополнительных сведениях, т.к. не бывает достаточно полной. Критерии сопоставимости на этом этапе достаточно условны и обычно ограничиваются сходством отрасли. На втором этапе составляется список «кандидатов». Поскольку аналитику требуется дополнительная информация сверх официальной отчетности, он должен собрать ее непосредственно на предприятиях-аналогах. Поэтому первоначальный список может сократиться из-за отказа некоторых фирм в представлении необходимых сведений, а также из-за плохого качества, недостоверности представленной информации. Критерии отбора должны соответствовать важнейшим характеристикам фирм. Если аналог отвечает всем критериям, то он может использоваться на последующих этапах оценки. Окончательное решение о степени сопоставимости предприятий принимает оценщик. На третьем этапе составляется окончательный список аналогов, который позволит аналитику определить стоимость оцениваемой фирмы. Включение предприятий в этот список основано на тщательном анализе дополнительно полученной информации. На этом этапе аналитик ужесточает критерии сопоставимости и оценивает такие факторы, как уровень диверсификации производства, положение на рынке, характер конкуренции и т. д. 

К первому  типу можно отнести мультипликаторы:

1. «Цена/прибыль».

2. «Цена/денежный  поток».

3. «Цена/  дивидендные выплаты».

4. «Цена/выручка  от реализации».

К моментным  мультипликаторам относят:

1. «Цена/балансовая  стоимость».

2. «Цена/  чистая стоимость активов».

Рассмотрим  порядок расчета, сферу и основные условия применения ценовых мультипликаторов.

Мультипликаторы «цена/прибыль», «цена/денежный поток»

Данная  группа мультипликаторов является самым  распространенным способом оценки, т.к. информация о прибыли оцениваемой  компании и предприятий-аналогов является наиболее доступной. Для расчета  мультипликатора может использоваться любой показатель прибыли, который  может быть получен аналитиком в  процессе ее распределения. Поэтому, кроме  показателя чистой прибыли, можно использовать прибыль до налогообложения, прибыль  до уплаты процентов и налогов  и т.д. Основное требование — полная идентичность используемого показателя для аналога и оцениваемой  фирмы, т.е. мультипликатор, исчисленный  на основе прибыли до уплаты налогов, нельзя применять к прибыли до уплаты процентов и налогов. Мультипликатор «цена/прибыль» существенно зависит от методов ведения бухгалтерского учета, поэтому, если в качестве аналога выступает зарубежная компания, необходимо привести систему распределения прибыли к единым стандартам. Только после проведения всех необходимых корректировок можно достигнуть необходимого уровня сопоставимости, позволяющего использовать мультипликатор. Базой расчета мультипликатора «Цена/денежный поток» может служить любой показатель прибыли, увеличенный на сумму начисленной амортизации. Следовательно, аналитик может использовать несколько вариантов данного мультипликатора. Мультипликатор «Цена/дивиденды»

Данный  мультипликатор может рассчитываться как на базе фактически выплаченных  дивидендов, так и на основе потенциальных  дивидендных выплат. Под потенциальными дивидендами понимаются типичные дивидендные  выплаты, рассчитанные по группе сходных  предприятий на основе сравнения  их фактических дивидендных выплат и чистой прибыли. Мультипликатор «Цена/дивиденды» на практике используется достаточно редко, несмотря на доступность необходимой  для расчета информации. Это связано  с тем, что порядок выплаты  дохода инвесторам в открытых и закрытых компаниях существенно различается. Мультипликатор «Цена/выручка от реализации»; «Цена/физический объем»

Данный  мультипликатор используется довольно редко, в основном для проверки объективности  результатов, получаемых другими способами. 
 

Отраслевые  коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами  за ценой продажи различных действующих  предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми  характеристиками. В результате многолетних  обобщений, в странах с развитой рыночной экономикой разработаны достаточно простые формулы определения  стоимости бизнеса предприятия. Метод отраслевых коэффициентов  пока не получил достаточного распространения  в российской практике оценки бизнеса  в связи с отсутствием необходимой  информации, сбор и обобщение которой  требуют длительного периода  времени и определенной экономической  стабильности.

1) Независимая  от других видов имущества  оценка машин и оборудования. Как правило, это оценка по  отдельным инвентарным единицам. Например, при определении рыночной  стоимости отдельных видов машин  и оборудования с целью их  купли-продажи, сдачи в аренду, лизинг, в залог и т.п. 
2) Оценка машин и оборудования как один из этапов оценки (переоценки) основных фондов. 
3) Оценка машин и оборудования как один из этапов оценки предприятия в целом. Особенности машин и оборудования как объектов оценки 
Как объекты оценки машины и оборудование характеризуются рядом особенностей, отличающих их от других видов имущества, прежде всего от зданий и сооружений, и, как правило, затрудняющих процесс оценки. Рассмотрим некоторые из них. Во-первых, в данной предметной области нет таких обобщающих технико-экономических показателей как стоимость 1 кв.м, площади, 1 куб.м. объема, 1 погонного метра длины и им подобных, широко используемых при оценке зданий, сооружений, передаточных устройств и облегчающих их оценку. Использование при оценке машин и оборудования удельных весовых стоимостей (стоимости 1 тонны веса, например), если и приемлемо, то в крайне редких случаях. Во-вторых, номенклатура машин и оборудования, их функциональные, конструктивные и эксплуатационные характеристики, а, следовательно, и ценовые параметры изменяются более динамично и радикально. Это обстоятельство резко сужает, возможности и границы применения в целях оценки средних цен или индексов средних цен. 
В-третьих, машины и оборудование редко воспроизводятся в виде точных копий, что во многих случаях делает невозможным прямое определение их восстановительной стоимости как стоимости воспроизводства. Она трактуется в этих случаях расширительно, т.е. не как стоимость воспроизводства, а как стоимость, замещения, или (при отсутствии приемлемых аналогов) определяется индексными методами с учетом только что отмеченной ограниченности этого определения. В-четвертых, для машин и оборудования гораздо более актуальной, чем для недвижимости, более трудной в определении и более значимой по своим последствиям является проблема физического и функционального (как морального, так и технологического) износа и обесценения. Здания и сооружения служат значительно дольше, чем машины и оборудование, смена поколений здесь происходит гораздо реже и с существенно меньшими экономическими потерями для собственников, к тому же устаревшие объекты недвижимости гораздо легче (путем реконструкции и расширения), приспособить к изменившимся условиям эксплуатации или даже к другому функциональному назначению, чем модернизировать устаревшие объекты техники. 
В-пятых, при определении оценочной стоимости машин и оборудования, особенно сложных видов техники, необходимо учитывать степень их комплектности, ее соответствие требованиям стандартов, технических условий или другой нормативно-технической документации, внося соответствующие поправки. Очевидно, что нарушение условий комплектности снижает оценочную стоимость товара. Необходимо при этом различать частичную и полную потерю работоспособности в связи с некомплектностью оцениваемого оборудования. С оценкой сложной техники связана еще одна проблема - необходимость и возможность оценки этой техники не только в целом как единой системы или одной инвентарной единицы, но и по основным ее составляющим - узлам и агрегатам, которые на бухгалтерском учете рассматриваемого предприятия как самостоятельные инвентарные единицы могут и не состоять. В-шестых, при оценке машин и оборудования необходимо учитывать наличие или отсутствие системы гарантийного и постгарантийного (ремонтного) обслуживания, а также степень ремонтопригодности оцениваемых объектов в случае осуществления ремонта собственными силами пользователя. При этом следует иметь в виду, что она определяется не только технической возможностью ремонта и сложностью его технологии, но и возможностью приобретения необходимого комплекта запасных частей. Так, для машин и оборудования, снятых с производства, как правило, прекращается и выпуск запчастей. Затратный подход к оценке машин и оборудования практически реализуется в следующих методах: анализ и актуализация калькуляции; сравнение с ценой предприятия-изготовителя; корректировка калькуляции конструктивно подобного объекта; расчет себестоимости по укрупненным нормативам; метод поэлементного расчета; метод остаточной стоимости. Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования используется в методе прямого сравнения и методе статистического моделирования цены. 

где С_п — полная себестоимость оцениваемого объекта; n — количество комплектующих узлов или агрегатов; Ц_к — стоимость комплектующего узла или агрегата; З_изг — собственные затраты изготовителя (стоимость сборки). 5.Согласно методу остаточной стоимости стоимость машин и оборудования определяется по формуле: 
                                                                                                        (5.2) 
где С_ост. — остаточная стоимость; С_{пер(вос)} — первоначальная (восстановительная) стоимость; А — накопленные амортизационные отчисления.

Вносимые  в цену аналога корректировки  подразделяются на 2 вида: коэффициентные, вносимые умножением или делением на коэффициент, и поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки. В случае применения метода прямого сравнения необходимо соблюдать  определенную последовательность при  внесении корректировок: сначала делают коэффициентные корректировки (по индексу  цен и параметрам), а затем —  поправочные (по различным дополнениям).

      Методы  оценки рыночной стоимости земли  базируются на трех  основных методах  определения стоимости недвижимости, в том числе и земли:  доходном,  дисконтирования и капитализации, сравнения рыночных продаж и  затратном.

      На  практике  применяются следующие  методы оценки рыночной стоимости земельных участков : метод сравнимых продаж; метод соотнесения (переноса, распределения); метод капитализации дохода; метод остатка для земли; метод разбиения на участки; метод оценки на основе затрат; метод базового участка.

      Метод сравнения рыночных продаж и метод  капитализации могут быть прямо  применены к оценке стоимости  земли. Метод соотнесения (переноса, распределения) основан на затратном  методе и методе сравнения рыночных продаж. Метод остатка для земли  основан на затратном методе и  методе капитализации дохода. Метод  разбиения на участки базируется на всех трех подходах. Обычно данные методы применяют при оценке участков,  предназначаемых под жилищное строительство; с некоторыми оговорками эти методы могут применены и для оценки участков  под промышленное  строительство. 1.Наиболее распространенным способом оценки земли является метод сравнимых (сравнения) продаж  исходя из данных о недавних сделках . Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Метод  сравнимых продаж основан на сопоставлении и анализе данных о продаже аналогичных участков. Метод применяют в основном для оценки незастроенных земельных участков или занятых недорогими и немногими постройками. Практическое применение метода сравнимых продаж возможно при наличии рынка недвижимости и, наоборот, отсутствии такого рынка, либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости обладает исключительными экономическими выгодами, либо обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно. 2.Метод основан на установлении нормальной зависимости между общей стоимостью участка с улучшениями и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружении. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта двумя ее составными частями - земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым объектам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.3.  Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью ставки капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

      Если  известны величина чистого дохода (Д) и ставка капитализации (СК), то можно  определить стоимость земли (С) по формуле:

                                        С = Д : СК

      Капитализация - это пересчет потока будущих доходов  в сумму текущей стоимости. Ставка  капитализации - это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.4. Метод капитализации земельной ренты удобен, когда земельный участок сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. Метод применим для сельскохозяйственных угодий и участков под коммерческое использование, арендуемых на условиях, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и за все другие расходы. В случае, когда договор аренды заключен недавно, или если он достаточно точно отражает текущую ситуацию на рынке аренды, сумму чистой арендной платы можно непосредственно капитализировать в номинальную стоимость земельной собственности.5.  Метод средневзвешенного коэффициента капитализации использует “долевой” подход к оценке. Расчеты этим методом выполняются пошагово. 1. Приближенно определяют, в какой пропорции стоимость всего имущественного комплекса можно разбить на стоимость участка и стоимость зданий и сооружений. Для таких оценок используют данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы по возведению зданий. 2. Расчет средневзвешенного коэффициента капитализации для имущественного комплекса в целом по формуле:

Ск_ср = Скзд х Yзд + Скзем х Yзем,

где Yзд, Yзем  - доля зданий и земельного участка в общей стоимости. 3. Определение стоимости имущественного комплекса в целом методом капитализации дохода:

С = Д/СКср. 4. Определение стоимости земельного участка с помощью долевого коэффициента:

Сзем = С х Yзем.  

6.Метод остатка для земли является разновидностью метода капитализации. Метод применяется при отсутствии данных о продаже земельных участков. Для применения метода должны быть известны: стоимость улучшений, чистый операционный доход (ЧОД) от всей собственности и коэффициенты капитализации для земли и улучшений (зданий и сооружений).

      7.Метод разбиения на участки применяется в том случае, когда оцениваемый участок достаточно велик и его можно разбить на несколько участков под недвижимость разного назначения. Например, на одной части участка предполагается разместить офисы, на другой - производство, на третьей - склады, на четвертой - гаражи и т.д. Данный метод является комбинированным, так как разные части участка оценивается разными методами сообразно их применению. 
 
 

Для практической оценки стоимости нематериальных активов специалисты рекомендуют затратный, доходный и сравнительный подходы, обычно используемые в оценке других видов активов. 

ДОХОДНЫЙ  МЕТОД.

В соответствии с доходным подходом стоимость объекта  нематериальных активов принимается  на уровне текущей стоимости тех  преимуществ, которые имеет предприятие  от его использования. В качестве примера можно привести метод  освобождения от роялти, который используется для оценки стоимости патентов и  лицензий. Роялти – это периодическое отчисление лицензеру (продавцу) за пользование интеллектуальной собственностью. Обычно роялти составляет 5-20 % дополнительной прибыли, получаемой предприятием, купившим интеллектуальную собственность. Если объект интеллектуальной собственности является основой нового продукта (технологии), роялти может составлять до 50 %.

На доходный подход опираются два наиболее распространенных метода: метод дисконтированных доходов  и метод прямой капитализации. Это  наиболее универсальные методы, применимые к любым видам имущественных  комплексов.

Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемых  нематериальных активов. Будущие доходы включают:

     - периодический денежный поток  доходов от эксплуатации нематериальных  активов на протяжении срока  владения; это чистый доход инвестора,  получаемый им от владения  собственностью (за вычетом подоходного  налога) в виде дивидендов, арендной  платы и т.п.;

     - денежные поступления от продажи  нематериальных активов в конце  срока владения, то есть будущая  выручка от перепродажи нематериальных  активов (за вычетом издержек  по оформлению сделки).

Чтобы понять сущность метода дисконтированных доходов, коснемся таких понятий, как  сложный процент, накопление, дисконтирование  и аннуитет.

Вложенный капитал как бы самовозрастает по правилу сложных процентов. При  этом можно указать некоторую  норму (ставку) дохода, которая указывает  на прирост единицы капитала по истечении  определенного периода (года, квартала, месяца). В методе дисконтированных доходов норму дохода называют ставкой  дисконта.

Метод прямой капитализации достаточно прост  и в этом его главное и единственное достоинство. Однако он статичен, будучи привязанным к данным одного наиболее характерного года, и поэтому требуется  особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и  коэффициентов капитализации. Расчет текущей стоимости нематериальных активов данным методом выполняется  в три последовательных этапа:

- расчет  ежегодного чистого дохода;

- выбор  коэффициента капитализации. Коэффициент  капитализации должен быть увязан  с ранее выбранным показателем  капитализируемого дохода;

- расчет  текущей стоимости нематериальных  активов.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ МЕТОД.

Сравнительный подход используется при оценке рыночной стоимости нематериальных активов  исходя из данных о недавно совершенных  сделках с аналогичными нематериальными  активами.

Сравнительный подход может применяться для  тех видов нематериальных активов, сделки по которым часто совершаются  на рынке. Исходной информацией для  расчета стоимости объекта служат цены продажи аналогичных объектов.

Метод базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость  доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цены продажи аналогичных объектов служат исходной информацией для расчета  стоимости данного объекта.

Расчеты методами, использующими сравнительный подход осуществляются по следующим этапам.

Этап 1. Изучение соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность расчетов в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемыми нематериальными активами по своим функциям и параметрам.

Этап 2. Проверка информации. Необходимо убедиться, прежде всего в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяется также достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогичных объектов.

Этап 3. Сравнение оцениваемого объекта  с каждым из аналогичных объектов и выявление отличия по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию  дополнительных элементов и т.д. Все различия должны быть зафиксированы  и учтены.

Этап 4. Расчет стоимости данных нематериальных активов путем корректировки цен на аналогичные нематериальные активы. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналогичного, в цену последнего вносят поправки с тем, чтобы определить, по какой цене мог быть продан объект, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. 

ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД.

На основе затратного подхода определяют стоимость  воспроизводства. При использовании затратного подхода нематериальные активы оцениваются как сумма затрат на их создание, приобретение и введение в действие.

Хотя  при затратном подходе оцененная  стоимость может значительно  отличаться от рыночной стоимости, так  как между затратами и полезностью  нет прямой связи, тем не менее  встречается немало случаев, когда оправдан именно затратный подход (например:

     -  для исчисления налога на имущество,

     - для целей страхования отдельных составляющих имущества,

     -  при судебном разделе имущества между собственниками,

     - при распродаже имущества на открытых торгах,

     - для бухгалтерского учета основных фондов;

     - при переоценке основных фондов.)

Главный признак затратного подхода —  это поэлементная оценка, то есть оцениваемые  нематериальные активы расчленяются на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всех нематериальных активов получают суммированием  стоимостей его частей. При этом исходят из того, что у инвестора  в принципе есть возможность не только купить данные нематериальные активы, но и создать их из отдельно покупаемых элементов.

В зависимости  от характера оцениваемых нематериальных активов применяют различные  методы затратного подхода. Поэтому  здесь речь идет об общей последовательности расчетов по данному подходу, выполняемых  в несколько этапов.

Этап 1. Анализ структуры нематериальных активов и выделение их составных частей (компонентов), оценка стоимости которых будет производиться дифференцированно различными методами. Если нужно оценить предприятие в целом, а не только его нематериальные активы, то в нем выделяют такие компоненты как: основные фонды (земля, здания, сооружения, машины и оборудование), оборотные материальные средства, денежные средства.

Этап 2. Выбор наиболее походящего метода оценки стоимости для каждого компонента нематериальных активов и выполнение расчетов. Для определения стоимости  земельного участка применяют специальные  методы, известные из теории оценки недвижимости, или расчеты ведут  по ценам за 1 м², применяемым при исчислении земельного налога.

Этап 3. Оценка реальной степени износа компонентов нематериальных активов. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно и его стоимости по различным причинам, то есть не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом или амортизацией понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

В практике оценки различают два вида износа: физический износ и моральный  износ.

Физический  износ означает потерю физических возможностей объекта в процессе его эксплуатации. Реальный физический износ оценивается  следующими методами:

- по  эффективному возрасту;

- по  индексам снижения потребительских  свойств;

- по  снижению чистого дохода (прибыли)  в процессе эксплуатации.

Моральный износ характеризует потерю конкурентоспособности  и соответственно стоимости, в связи  с появлением на рынке новых более  совершенных аналогов. Моральный  износ принято подразделять на:

- технологический, 

- функциональный,

- внешний.

Технологический износ является следствием влияния  на стоимость достижений научно-технического прогресса в области конструкции, технологии, материалов.

Функциональный  износ есть следствие уменьшения функциональных возможностей оцениваемого объекта в сравнении с новым  аналогом.

Внешний износ проявляется в том, что  объект в какой-то момент перестает  отвечать новым требованиям и  ограничениям, например, по экологическим  причинам, безопасности и т.д.