Рефинансирование ипотеки и кредитов

Рефинансирование

1) погашение государственного  долга путем выпуска новых  займов, главным образом заменой  краткосрочных обязательств или  обязательств, по которым истекает  срок погашения, долгосрочными  ценными бумагами;

2) продажа компанией новых  ценных бумаг с целью использования  полученных денег для изъятия  из обращения существующих ценных  бумаг. Обеспечивается экономия  затрат по выплате процентов,  продление срока погашения займа;

3) один из основных инструментов (методов) денежно-кредитной политики  Банка России. Представляет собой  кредитование Банком России банков, в т. ч. учет и переучет  векселей. Формы, порядок и условия  Р. устанавливаются Банком России;

4) пролонгация срока долга,  займа и (или) увеличение его  суммы;

5) изменение условий кредита  (графика погашения, ставки процента).

Рефинанси́рование — привлечение кредитными организациями дешёвых краткосрочных межбанковских ссуд или кредитов центрального банка для обеспечения выданных банком кредитов. Чтобы выдать кредит, необходимо обладать соответствующим финансовым ресурсом. Обычно эту роль играют депозиты. В случае нехватки или сокращения ресурсной базы (часть депозитов забрали), чтобы не прибегать к досрочному разрыву кредитных договоров, нужно срочно привлечь новый ресурс взамен выбывшему.

Рефинансированием также  является полное или частичное погашение  кредита за счёт получения новых  кредитов. Рефинансирование банковского  кредита применяется в случае изменения рыночных условий и  значительного снижения ставок по кредитам, а также в случае снижения платежеспособности заемщика – за счет получения кредита  на более длительный срок можно снизить  ежемесячные выплаты. Наиболее целесообразно  идти на рефинансирование, если новый  кредит можно взять под меньшие  проценты, сумма невыплаченного долга  значительна (погашена меньшая его  часть), затраты на досрочное погашение  предыдущего кредита и обслуживание нового не превышают выгоду от снижения ставки.

В области ценных бумаг  рефинансированием является выпуск новых ценных бумаг для замещения  и/или погашения ценных бумаг  более старых выпусков. Обычно новые  бумаги выпускаются с более низким процентом или с другим сроком погашения.

Рефинансированная облигация (англ. Refunded bond) — облигация в США, обеспеченная исключительно за счёт прямых государственных облигаций США, достаточных для выплат держателям облигаций.

Рефинансирование кредитов

Конкурентная борьба за заемщиков  на ипотечном рынке страны продолжает набирать обороты. Низкая ставка рефинансирования - один из эффективных приемов привлечения  дополнительных клиентов. Банки один за другим открывают программы по рефинансированию кредитов, заманивая  чужих клиентов более низкими  ставками.

 

Что значит рефинансировать  свой кредит? Это значит обратиться в новый банк, который погашает долг в первом банке, перечисляя туда всю сумму сразу. После чего залог  перерегистрируется на второй банк, а  заемщик расплачивается с новым  банком по более низким ставкам. Ипотека  отличается длительными сроками  кредитования, реструктуризация долга  несет значительную выгоду.

Казалось бы, очень выгодная сделка! Однако, переоформлять кредиты население пока не торопится. Причины кроются, в первую очередь, в незнании. Люди либо вообще не слышали об этой услуге, либо просто не имеют представления о том, как происходит рефинансирование. А третьи, хоть и знают, не хотят проходить сложную процедуру по второму разу: оформлять, регистрировать ипотеку, уплачивать все комиссии и сборы, переоформлять страховку на другой банк и т.д.

В результате, перекредитование несет реальную финансовую выгоду, когда разница в ставках составляет как минимум 2-3 %. Если разница меньше, то рефинансирование невыгодно, так как клиент не только платит за эту услугу, но и тратит много усилий и времени на процедуру.

Вторая причина нежелания  заемщиков рефинансировать свои кредиты - развитие ипотеки только в  последние два года. В то же время  начали падать и ставки. Таким образом, в перекредитовании на сегодняшний день заинтересованы лишь несколько тысяч человек, которые взяли ипотечный кредит 3-5 лет назад, когда ставки, по сравнению с нынешними, были довольно высоки. Учитывая это, новая услуга является заделом на будущее.

Существует также проблема беззалогового периода, когда из-за сложности процедуры перерегистрации залога банк в течение месяца кредитует заемщика без обеспечения. Банкиры вынуждены свои риски страховать посредством введения повышенной ставки на период перерегистрации, а также отбирать заемщиков, которым можно доверить на некоторое время будущий предмет залога. Это еще больше сужает клиентскую базу перекредитования.

И, наконец, отсутствие возможности  получать информацию из бюро кредитных  историй. Сейчас, пока кредитные бюро работают только на прием, а не на выдачу информации, банкам приходится доверять бумажному документу, который заемщик  принес из первого банка. Для проверки качества заемщика этого не всегда достаточно.

Таким образом, на данный момент существует целый ряд проблем, мешающих сделать рефинансирование массовым.

Однако, банкиры не собираются закрывать программы по перекредитованию. Согласно прогнозам специалистов, в ближайшем будущем объемы выдаваемых ипотечных кредитов будут как минимум ежегодно удваиваться. В условиях жесткой конкуренции будут постоянно появляться новые, более выгодные предложения от различных банков. А заемщики со временем оценят все преимущества, которые дает рефинансирование.

«Подводные камушки» рефинансирования.

 Цель рефинансирования  кредита - понятна: понизить процентную  ставку или, каким-либо иным  образом улучшить условия кредитования.

 Но что для банка  есть рефинансирование кредита?

 

 Выдача нового кредита.

 Чтобы банк выдал  кредит, нужно оценить платежеспособность  заемщика, так?

 Причем, то, что прежний  банк-кредитор уже оценивал платежеспособность  заемщика, впрочем, как и то, что  заемщик регулярно и в срок  расплачивается по своему кредиту,  для нового банка-кредитора - не  показатель.

 То есть, банк проверяет  потенциального заемщика так,  как будто заемщик просто обратился  за получением кредита. Положительная  кредитная история в другом  банке - не в счет: она проверку  новым банком-кредитором не отменяет.

 Недвижимость, являющуюся  предметом залога, тоже нужно  проверить.

 То, что прежний банк-кредитор  уже проверял данную недвижимость  и давал под ее залог кредит, для нового банка-кредитора ничего  не значит: он ее все-равно будет проверять.

 И по результатам  проверки, новый банк-кредитор может  отказать в выдаче кредита.

 В этом случае, деньги, потраченные заемщиком за рассмотрение  кредитной заявки, заемщику банком  не возвращаются. (Если, конечно,  такая комиссия предусмотрена  правилами банка).

 Также заемщику никто  не вернет стоимось проведения оценки недвижимости: оценка - проведена, оценщик - работу проделал, его работа должна быть оплачена, не зависимо от того: дает банк кредит или нет.

 То есть, у заемщика  при рефинансировании кредита  есть риск того, что он в  банк документы предоставит, а  ему в выдаче кредита откажут:  и кредит не дали, и деньги  пришлось заплатить... О-о-обидно-о-о!

Но сразу же оговорюсь, что обычно, оценка квартиры стоит  в пределах 4 — 5 тысяч рублей, а  комиссия банка за рассмотрение кредитной  заявки - примерно 1 000 — 2 500 рублей (и  берется далеко не всеми банками). Поэтому, денежные потери заемщика, в  случае отказа в выдаче банком кредита - не слишком велики. Они, правда, могут  быть больше, если речь идет о рефинансировании кредита под залог жилого дома, за счет того, что оценка дома - дороже, чем оценка квартиры.

 Но допустим, кредит  заемщику готовы выдать.

 Заемщик должен подать  документы

 Если в банке предусмотрена  комиссия за рассмотрения кредитной  заявки - оплатить эту комиссию.

 Если в банке предусмотрена  комиссия за выдачу кредита  - заемщик должен оплатить и  эту комиссию, даже если он  оплачивал аналогичную комиссию своему прежнему банку-кредитору.

 Снятие залога - денег  стоит.

 Новый залог - тоже  потеря денег: и гос. регистрация залога, и оплата подготовки документов Кстати, чтобы заложить квартиру, нужно собрать пакет документов: справки из БТИ, выписку из Домовой книги и прочие. Некоторые справки - не бесплатны, за них нужно заплатить, да и в очередях придется время потерять.

 Также квартиру (или  другую недвижимость), являющуюся  предметом залога, нужно оценить.  Оценка - и денег стоит и какое-то  время требует.

 Таким образом, рефинансирование  кредита сопряжено с определенными  издержками для заемщика.

 Поэтому, когда Вы  просчитываете: выгодно ли Вам  рефинансировать кредит или нет,  мало посчитать только разницу  в процентах, нужно посчитать  и все накладные расходы, которые  возникают при рефинансировании.

 Грамотное рефинансирование.

 Помните с чего мы начали тему рефинансирования?

 С того, что мы решили  уменьшить процентную ставку  по кредиту и, что обратились  в другой банк потому, что «свой  банк» отказался понижать процентную  ставку.

 Теперь мы знаем,  что рефинансирование кредита  в новом банке, потребует дополнительных  расходов.

 Как быть, чтобы и  процентную ставку уменьшить,  и доп. расходов избежать?

 Раскрываю маленький  секрет:

 Вы надумали рефинансировать  кредит, и все просчитав, решили, что будете это делать не зависимо от того: понизит Вам процентную ставку Ваш банк или придется брать кредит в другом банке.

 После этого подаете  документы и получаете решение  кредитного комитета нового банка.

А вот это важно: с решением крединого комитета нового банка-кредитора Вы идете в свой банк и разговариваете на предмет снижения процентной ставки.

 И, о чудо! Банк, который  прежде отказывался понизить  Вам процентную ставку даже  на один процент, может запросто  согласиться на понижение процентной  ставки!!!

 Заметьте: я не утверждаю  однозначно, что процентную ставку  Вам понизят, но вероятность  - достаточно высока.

 Почему так происходит?

 Когда Вы приходили  в свой банк прежде, мол: «Понизьте  мне процентную ставку, а то  у конкурентов она ниже», банк  не видел серьезности Ваших  намерений. Более того, утверждение,  что: «У конкурентов дешевле.», не означает, что: «У конкурентов дешевле именно для Вас!»

 Вы можете долго  ссылаться на конкурентов, ничего  не предпринимая для того, чтобы  рефинансировать свой кредит.

 Когда Вы пришли  с решением кредитного комитета  другого банка, то:

- во-первых, видно, что  Ваши намерения рефинансировать  кредит - доcтаточно серьезны;

- во-вторых, видно, что  Ваши намерения вполне осуществимы;

- в-третьих, банку не  выгодно терять клиента и возможно, банку будет выгоднее понизить  процентную ставку для данного  заемщика (особенно видя, что другой  банк может дать кредит их  заемщику на лучших условиях).

 Если Вы поступите  таким образом, то возможно, Вам  удастся и процентную ставку  понизить и избежать лишних  затрат, связанных с рефинансированием.

 Если же договориться  со «своим банком» не удастся  - ничего страшного: ведь кредит  Вы все-равно решили рефинансировать.

Что такое рефинансирование (перекредитование) ипотеки

Сможете ли вы прямо сейчас вспомнить, сколько стоила булка  хлеба ровно три года назад? Этот вопрос мы задавали людям, которые решили рефинансировать ипотечный кредит. Удивительно, но больше половины из них  эту цену, действительно, вспомнили. Говорит ли это о том, что заёмщики, взявшие кредит несколько лет  назад, стали очень экономными и  внимательными людьми, мы не знаем. Известно одно: ещё два-три года назад  ставки по ипотечным кредитам были на 2—4% больше, чем в настоящее  время. Совсем недавно банки постоянно  снижали ставки и устраивали различные  акции для привлечения клиентов (отмена комиссии, большой срок кредитования и всевозможные дополнительные сервисы  по обслуживанию ипотечного кредита).

Сейчас же ипотечные ставки не снижаются, а в некоторых банках даже повышаются. В связи с этим на рынке ипотечного кредитования появилась  относительно новая услуга — рефинансирование (перекредитование) ипотечного кредита. За два года действия программы ей воспользовались все крупные ипотечные банки, что позволило им не только привлечь новых клиентов, но и переманить часть заемщиков своих конкурентов. В настоящее время программу перекредитование ипотеки предлагают практически все известные банки: это и Альфа-банк, и «Хоум кредит», и Абсолют банк, и Национальная ипотечная компания. Говорить о большой популярности рефинансирования ипотечных кредитов в России пока не приходится, ведь ипотека в нашей стране активно развиваться стала только недавно, а ещё два года назад заемщиков было куда меньше, чем сейчас. К тому же, банки всячески стараются удержать своих клиентов назначением штрафов за досрочное погашение кредита. Мораторий на досрочное погашение кредита есть у большинства банков, и, как правило, он составляет от 3 месяцев до 1 года. А чтобы и по прошествии года заемщик не ушел к конкурентам, за досрочное погашение банки взимают комиссию 2—5% от суммы кредита, что, конечно же, сводит на нет всю выгоду от перекредитования.

Что представляет собой рефинансирование ипотеки?