Применение затратного подхода в оценке бизнеса

        Затратный подход — совокупность  методов оценки стоимости объекта  недвижимости, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления  либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.             Затратный подход основан на  принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно  затратному подходу общая стоимость  объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):  

Применение  затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

• оценка рыночной стоимости земельного участка;
• оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• расчет выявленных видов износа;
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

 

Определение стоимости участка земли, входящего  в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.  

Для оценки рыночной стоимости земли применяют  следующие методы:

• метод сравнения продаж;
• метод распределения;
• метод выделения;
• метод разбивки на участки;
• техника остатка для земли;
• капитализации чистой земельной ренты.

 

Метод сравнения продаж при наличии  необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения  для земли являются:

• права собственности;
• условия финансирования;
• условия продажи;
• условия рынка;
• месторасположение;
• физические характеристики;
• доступные коммунальные услуги;
• условия зонирования;
• наилучшее и наиболее эффективное использование.

 

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.  

Метод распределения основан на положении  о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

пределение  восстановительной стоимости (стоимости  замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.  

Прямые  затраты — затраты, непосредственно  связанные со строительством, и в  общем случае включают в себя:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
• стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
• основную заработную плату строительных рабочих;
• стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
• прибыль и накладные расходы подрядчика.

 

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

• затраты на подготовку территории строительства;
• затраты на проектные и изыскательские работы;
• прочие затраты и работы;
• содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
• другие виды косвенных издержек.

     Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

     Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

пересчетом  известной величины сметной стоимости  строительства с применением  индексов;

путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

     Функциональный износ — это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.  

Различают следующие виды функционального  износа:

• износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);
• износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

 

Исправимый  функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

• недостатками, требующими добавления элементов;
• недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
• «сверхулучшениями».

 

      Внешний (экономический) износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.  

     Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

       При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.

      Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий. 

Преимущества  затратного подхода:

1.  При  оценке новых объектов затратный  подход является наиболее надежным.

2.  Данный  подход является целесообразным  или единственно возможным в  следующих случаях:

 3.  технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

 4.   обоснование необходимости обновления действующего объекта;

 5.  оценка зданий специального назначения;

 6.  при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

 7.  анализ эффективности использования земли;

 8.  решение задач страхования объекта;

 9.  решение задач налогообложения;

 10.  при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами. 

Недостатки  затратного подхода:

1.  Затраты  не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2.  Попытки  достижения более точного результата  оценки сопровождаются быстрым  ростом затрат труда.

3.  Несоответствие  затрат на приобретение оцениваемого  объекта недвижимости затратам  на новое строительство точно  такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4.  Проблематичность  расчета стоимости воспроизводства  старых строений.

5.  Сложность  определения величины накопленного  износа старых строений и сооружений.

6.  Отдельная оценка земельного участка от строений.

7.  Проблематичность  оценки земельных участков в  Казахстане. 
 

Пример .  Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. тг.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа — 21 000 тыс. тг.; стоимость земли — 5 000 тыс. тг., норма капитализации для земли — 10%; норма капитализации для земли — 15%.  

Решение:  

1. Определим  потерю чистого дохода за счет  внешних факторов:

  тыс. тг.

2. Определим  чистый доход, относящийся к  зданию:

  тыс. тг.  

3. Определим  потерю чистого дохода, относящуюся  к зданию:  

  тыс. тг.

Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:  

  тыс. тг.  

Пример.

Определить  исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

современные стандарты требуют установки  в здании кондиционера, стоимость  установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. тг., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве — 110 тыс. тг. установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. тг., физический износ существующей электроарматуры — 200 тыс. тг., стоимость демонтажа существующей электроарматуры — 100 тыс. тг., стоимость возврата материалов — 10 тыс. тг., стоимость монтажа новой электроарматуры — 190 тыс. тг. в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ — 50 тыс. тг., стоимость ликвидации склада — 80 тыс. тг.

Решение:

1. Определим  величину исправимого функционального  износа, вызванного недостатками, требующими  добавления элементов (в нашем случае — кондиционера ):

 тыс. тг.

2. Определим  величину исправимого функционального  износа, вызванного недостатками, требующими  замены или модернизации элементов  (в нашем случае — электроарматуры):

 тыс. тг.

3. Определим  величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае — позициями, которые функционально присущи складскому помещению):

 тыс.тг.

Таким образом, стоимость исправимого  функционального износа здания составляет:

 тыс. тг. 
 
 

 
 

Финансово-экономический  факультет 

Кафедра экономики и менеджмента  
 
 
 

СРС №4

Название  задания: «Применение затратного подхода в оценке бизнеса».