Подходы к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости

1. Сравнительные  подход – это совокупность  методов оценки, основанных на  сравнении объекта оценки с  объектами-аналогами в отношение которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО №1)

2. Подход  основан на постулате: сходные  интересы в недвижимости должны  быть проданы по сходным ценам.  Основной ценообразующий фактор – цена продажи аналога.

3. В основу  подхода положены следующие принципы:

1) спроса  и предложения

2) замещения

3) вклада (на нем построены все корректировки)

4. Основным  условием применения методов  сравнительного подхода является  активность рынка недвижимости  и доступность качественной информации  о сделках с аналогами. Сфера  применения подхода: активно используется  для оценки жилой и коммерческой  недвижимости; сложно применить  для оценки специализированных  объектов и недвижимости, функционирующей  в составе имущественного комплекса.

5. информационное  обеспечение сравнительного подхода:

- данные  о физических и экономических  характеристиках оцениваемого объекта  и его окружения

- данные  о физических и экономических  характеристиках объектов аналогов  и окружения

-рыночная (ценовая) информация об объектах-аналогах (информаци о сделках купли-продажи)

6. Сравнительный  подход представлен 2-мя группами  методов:

а) метод  сравнительного анализа продаж

 

V – стоимость недвижимости

S_ан –цена продажи аналога

ADJ_ср – суммарная поправка к ценам аналогичных объектов за различия в характеристиках и параметрах между объектом оценки и его аналогом

Золотое правило поправки: если лучше –  опустим, если хуже  - поднимем.

б) метод  соотнесения цены и дохода.

В процессе применения сравнительного подхода  оценщик использует 2 аналитических инструмента – единицы сравнения и элементы сравнения.

Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объекта недвижимости. В качестве цены единицы сравнения может выступать:

- физическая  единица (цена единицы площади)

- экономическая  единица (цена приносящей доход  единицы)

Элементы сравнения – это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости.

 

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.

1. базовая  модель подхода V= LV + (IV-D), где LV - стоимость земельного участка, (IV-D) - стоимость улучшений (зданий, сооружений), IV - полная восстановительная стоимость улучшений, D - совокупный накопленный износ

Затратный подход определяет стоимость недвижимости, как сумму остаточной стоимости  зданий и стоимость земельного участка

2. в основе  подхода лежат принципы: замещения,  вклада, сбалансированности, спроса  и предложения 

3. Подход  основан на постулате: недвижимость  не м.б. продана больше чем сумма затрат на получение земельного объекта под застройку и строительство зданий

4. Оптимальной  сферой применения затратного  подхода дающей наиболее объективные  результаты является 

- определение  рыночной стоимости новых или  относительно новых строений, имеющих  незначительный износ и отвечающих  наиболее эффективному использованию  участка

- определение  рыночной стоимости старых объектов  недвижимости, когда имеется надежная  информация относительно износа

- оценка  рыночной стоимости недвижимости, с которыми редко заключаются  рыночные сделки

- оценка  рыночной стоимости недвижимости  неподдающейся оценке методами  доходного подхода

- оценка  рыночной стоимости строительных  проектов 

- оценка  рыночной стоимости объектов  специального назначения

- оценка  объектов незавершенного строительства

- основной  подход для целей страхования

Затратный подход м.б. применен всегда, а в некоторых случаях он единственно возможный

5. В основе  определения стоимости нового  строительства лежат 2 вида стоимости:  полная стоимость воспроизводства  (требование идентичности), полная  стоимость замещения (требование  аналогичности)

6.Основные этапы определения  стоимости недвижимости в ЗП

- Оценка стоимости земельного участка как недостроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования

- Расчет стоимости нового строительства зданий и сооружений на дату оценки. Учитываются как прямые так и косвенные затраты на строительство.

- Определение величины предпринимательской прибыли соответствующей требованиям рынка

- Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

- Определение совокупного накопленного износа улучшений как суммы физического, функционального и внешнего износа.

- Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа

- Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости улучшений

- Корректировка (если необходима) стоимости объекта недвижимости

7. Преимущества: всегда применим, в некоторых  случаях единственно возможный.

Недостатки: затраты не всегда эквивалентны с  рыночной стоимости, подход очень трудоемкий и попытки достижения более точного  результата оценки сопровождаются быстрым  ростом трудозатрат, проблематичность расчета стоимости воспроизводства  старых зданий, сложность определения  величины износа старых зданий, проблематичность земельных участков в России.

 

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный  подход – это совокуп. методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

1. Недвижимость  обладает свойством приносить  доход своему владельцу. 

2. Доходный  подход основан на том, что  стоимость недвижимости, в которую  вложен капитал, должна соответствовать  текущей оценке качества и  количества дохода, который эта  недвижимость способна приносить.  Основной ценообразующий фактор – будущий доход.

3. В основе  подхода положены следующие базовые  принципы: ожидания, замещения, спроса  и предложения, принцип возрастающей  и уменьшающейся отдачи, сбалансированности

4. Для обоснованного  применения доходного подхода  необходимо наличие следующих  условий:

-величину  будущих доходов можно достоверно  рассчитать

- оцениваемый  объект приносит достаточно большую  положительную величину дохода

- риски, присущие  оцениваемой недвижимости можно  надежно оценить

5. Основной  характеристикой, на которой строится  доходный подход выступают будущие выгоды (доходы). Различают следующие уровни дохода:

а) Потенциальный  валовой доход (ПВД) это доход, который  может принести объект при условии, что вся площадь, предназначенная  для сдачи в аренду, будет сдана  в течение всего года.

АП – годовая  арендная плата (рыночная или договорная), S – площадь

б) Действительный валовой доход (ДВД)

К_потерь – это общие потери от недосдачи площади и недосбора платежей

 в)  Чистый операционный доход (ЧОД)

Замечание: в состав операционных расходов не включают:

- амортизацию, 

- расходы  на финансирование объекта,

- налог на  прибыль.

Операционные  расходы включают 3 вида затрат:

а) условно  постоянные расходы (расходы , размер которых не зависит от величины коэффициента загрузки объекта: налог на имущество, страховые площади, заработная плата обслуживающего персонала)

б) условно  переменные, эксплуатационные (расходы, зависящие от степени загрузки объекта: коммунальные платежи, охрана, уборка мусора и др.)

в) расходы  на замещение (резервы затрат капитального характера) – это расходы на периодическую  замену быстро изнашивающихся улучшений.

Предполагается, что денежные средства резервируются  на счете, хотя большинство владельцев в действительности этого не делают.

6.

В рамках доходного  подхода используется 2 группы методов:

а) капитализации  , где NOI – это репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного дохода, R – ставка капитализации

б) дисконтирования

FV – остаточная стоимость

Стоимость недвижимости равна сумме текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода плюс текущая стоимость остаточной стоимости. В оценке недвижимости основной метод – капитализации, бизнеса - дисконтирования.

7. Преимущества  и недостатки подхода

Преимущества:

1) подход  наиболее обоснован с т.зр. и инвестиционных мотивов.

2) позволяет  определить рыночную и инвестиционную  стоимость.

3) подходит  для объектов, приносящих доход.

4) учитывает  перспективы

Недостатки:

1) трудности  при выработке прогнозов

2) подход  является умозрительным

3) проблематичный  сбор информации о доходности  аналогичных объектов

4) не м.б.  применен для оценки некоторых объектов, которые изначально не служат целям получения дохода