Недвижимость: проблемы цены и доступности

      Недвижимость: проблемы цены и доступности 

      Тенденции на рынке недвижимости Украины, 2011г. скорее негативные, чем позитивные. Цена на недвижимость является интегральным показателем. Она является объективной рыночной реальностью, которая имеет много составляющих, среди которых может быть и спекулятивная, и даже психологическая составляющая.

      Денег у людей на покупку квартиры не хватает. Продолжается расслоение общества по имущественному принципу, а, следовательно, и по покупательной способности. Имущественное расслоение общества привело к разделению ранее единого понятия недвижимость на две категории – эконом класс и элитная. Каждая из этих категорий приобрела свою динамику.

      Но  тенденции на рынке недвижимости Украины 2011г. таковы, что снижение цен, скорее всего, будет происходить в обеих категориях. В элитной недвижимости за счет сокращения состава участников, поскольку из их рядов – чиновники, крупный и частично средний бизнес, выпадет средний бизнес и некоторые категории чиновников. А в категории эконом класса за счет падения реальных доходов населения.

      Актуальность  данной темы состоит в анализе  цен на недвижимость, их сопоставимости с доходами населения, а также  в обзоре современного рынка недвижимости, который отражает стабильность национальной валюты и экономики. Основная проблема – недоступность ипотечных кредитов для населения и состояние стагнации рынка жилой недвижимости Украины.

      Рынок недвижимости Украины начал развиваться  только в 1996 г., когда на арену вышли  коммерческие строительные компании - XXI Век, ТММ и другие. Именно они и сформировали новый, современный рынок. До этого времени существовали государственные тресты, работающие еще при СССР. Современная эра недвижимости началась в 2000-2001 гг.: коммерческие компании активно начали выходить на украинский рынок, резко увеличилось количество застройщиков, разрабатывались схемы по застройщикам. Переворотом для всего рынка стал кризис 2008 года, когда в один момент недвижимость из инвестиционного инструмента превратилась в испытания для тысяч людей, компаний и посредников.

      Какие бы изменения не проходили бы в  государстве, потребность в жилплощади будет всегда. Таким образом, спрос  на рынке недвижимости гарантирован. Это и объясняет тот факт, что  цены на квартиры если и снижаются, то очень плавно.

      Основным двигателем цен на недвижимость в 2001-2008 году были инвесторы. Особенно это проявлялось на первичном рынке недвижимости, когда квартиры в новостройках массово скупались для их последующей продажи после сдачи объекта.

      При существующих ценах и состояния дел у малого и среднего бизнеса, недвижимость - это товар. В последнее время квартиры в основном покупают те клиенты, которым они необходимы для проживания. Но если цены будут падать и дальше, то недвижимость станет инвестиционно привлекательной и ее начнут скупать в коммерческих целях, что в итоге приведет к повышению и стабилизации цен.

      Сегодня на очереди 1 млн. и 138 человек, которые  ждут жилье от государства. Кроме  того, в Украине  - около 7 млн. семей, у которых тяжелые жилищные условия  и количество квадратных метров на человека ниже нормы. Это тоже потенциальные  потребители рынка недвижимости. В свою очередь, застройщики предупреждают, что истекает пятидесятилетний срок эксплуатации панельных домов, построенных в Украине в 70-е годы прошлого столетия. Вывод такого жилья из эксплуатации создаст дополнительный спрос на новое жилье в объеме минимум 8 млн. кв. м ежегодно.

      Согласно  данным исследования, снижение цен  на рынке недвижимости в Украине  составило 7,8% в 2010 году. По прогнозам общественных риелторских организаций, такая тенденция будет наблюдаться и в дальнейшем на фоне нестабильной экономической ситуации в стране, которая приводит к непопулярности банковских кредитных программ у населения. Однако, в некоторых регионах Украины (Донецк, Одесса, Хмельницкий) отмечается оживление на рынке, а в Одесской и Хмельницкой области обозначен незначительный рост цен на жилье. Самые дешевые квартиры находятся на востоке Украины. В Днепропетровске однокомнатное жилье можно приобрести за $17 тыс., в Донецке - за $18 тыс.

      Цены  на недвижимость зависят от многих факторов, каждый из которых в тот или иной период времени является определяющим. Если проанализировать динамику изменения цен на недвижимость в Украине в период кризиса 2008 – 2010 г., то она почти полностью совпадает с динамикой изменения курса гривны к доллару США.

      Из-за недоступности ипотеки сделки на первичном рынке жилья осуществляются за наличные средства (в основном за счет средств, вырученных за продаваемую квартиру, которые становятся стартовым капиталом для покупки нового жилья).

      Основной  источник финансирования жилищного строительства – это средства населения, за счет которых строится 75% жилья, вследствие чего во время кризиса большего всего пострадала строительная отрасль. Процентные ставки по кредитам для застройщиков снизились, но незначительно, стимулировать оздоровление нашей экономики и, в частности, строительной отрасли, способна кредитная политика, при которой уровень процентной ставки не будет превышать 10%.

      Относительно  потребительских кредитов специалисты  считают, что как только банки  уменьшат ипотеку хотя бы до 9%, это значительно увеличит приток средств в строительную отрасль.

      За прошедший период 2011 года в Украине в целом введено в эксплуатацию порядка 3 млн кв. м общей площади жилья. Это на 15% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Поскольку застройщики все меньше закладывают новых домов, то соответственно не могут предложить широкий спектр жилья и тем самым увеличить и без того небольшой покупательский спрос на квартиры.