Ипотечные облигации

     С.: Выпуск облигаций может быть как необеспеченным, так и обеспеченным активами компании-эмитента. Необеспеченные облигации, субординированные (второстепенные) облигации, а также доходные облигации представляют собой основные категории необеспеченных облигаций, тогда как ипотечные облигации — самый распространенный тип обеспеченных долгосрочных долговых инструментов.

     Ипотечная облигация обеспечена залоговым правом кредитора на определенные активы корпорации — обычно основной капитал. Конкретное имущество, обеспечивающее эти облигации, подробно описывается в закладной, которая представляет собой юридический документ, наделяющий держателя облигаций определенными правами на имущество эмитента. Как и в случае других соглашений, касающихся обеспеченных займов, рыночная стоимость залога должна превышать сумму выпуска облигаций так, чтобы обеспечивался некоторый «запас прочности».

     Р.: Иногда ипотечные облигации удостоверяют притязания кредиторов на конкретный объект недвижимости, но чаще их обеспечением служит все имущество фирмы. Разумеется, стоимость всякой ипотеки зависит от возможностей альтернативного использования имущества. Так, изготовленный по специальному проекту станок для производства автомобильных антенн будет стоить немного, если спрос на них иссякнет.

     Структурированные (порядковые) ипотечные облигации (collateralized mortgage obligations). Впервые CМО были выпущены американским ипотечным агентством «Фредди Мак» в 1983 г. Основная цель создания CМО — управление риском досрочного погашения и кредитным риском. Создание структурированных облигаций не может устранить риски, однако позволяет перераспределить их между различными траншами. В результате различные группы инвесторов могут выбирать инструменты, в наибольшей степени соответствующие их требованиям и ожиданиям.

      С.: Перераспределение кредитного риска в CМО достигается за счет субординации, т.е. деления траншей на старшие и младшие. Обычно держатели облигаций старших траншей имеют приоритетное право получать выплаты от эмитента по сравнению с держателями облигаций младших траншей. В случае потерь и недостаточности выплат по всем траншам убытки в первую очередь абсорбируются младшими траншами. Потери отражаются на старших траншах лишь в случае превышения суммы убытков над номиналом младших траншей. Субординация является одной из форм внутренней кредитной поддержки, в результате которой часть кредитных рисков переносится со старших траншей на младшие.

      Р.: Виды структурированных ипотечных ценных бумаг:

• «классические» CMO - последовательные (субординированные) классы, транши;
• агентские структурированные ипотечные ценные бумаги - выпускаются в США институтами вторичного рынка, поддерживаемыми государством;
• облигации с запланированной амортизацией;
• «расщепленные» ипотечные ценные бумаги (так же, как и другие типы ипотечных ценных бумаг, могут эмитироваться несколькими траншами. В отличие от «классических» СМО, по которым идет последовательное погашение, здесь платежи, как правило, осуществляются одновременно по всем классам).

     С.: Основными видами траншей структурированных ипотечных облигаций являются:

• последовательные транши (все амортизационные платежи, включая досрочное погашение, в первую очередь получает старший транш A, затем транш B и т. д.);
• транши с плановой амортизацией (держатели таких облигаций получают амортизационные платежи в рамках заранее определенного диапазона скорости досрочного погашения. Инвесторам гарантируется получение амортизационных платежей, соответствующих минимальной скорости досрочного погашения в рамках установленного диапазона);
• транши с целевой амортизацией (такие транши предоставляют защиту инвестору в случае, если фактическая скорость досрочного погашения превысит запланированную. Обратные транши с целевой амортизацией, наоборот, предоставляют защиту от замедленного досрочного погашения);
• транши с плавающей и обратной плавающей ставками (держатели облигации получают купонный доход, выплачиваемый на основе периодически (обычно ежемесячно) переустанавливаемой плавающей ставки).

      Р:. Пионерами в области эмиссии ипотечных ценных бумаг в России стали два банка, играющие существенную роль на рынке ипотечного кредитования. Летом 2006 г. Внешторгбанк и Городской ипотечный банк совершили классические сделки по секьюритизации портфелей ипотечных кредитов на международных рынках. Это были выпуски RMBS (Residential MortgageBacked Securities) - ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом первоклассных ипотечных кредитов, выданных в Москве и Санкт-Петербурге на приобретение жилой недвижимости. RMBS характеризуются неделимой долей участия в пуле ипотечных кредитов, по которым гарантируется как выплата процентов, так и возврат основной суммы долга.

      Стоит отметить, что ипотечные облигации  не пользуются популярностью на рынке, и законодательно данный вопрос до конца не проработан.