Ипотечное кредитование: российский и зарубежный опыт

     Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Ипотечных программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 14-15% годовых.  

     Наше  время⁷

     В постперестроечной России интерес  к схемам кредитования, где залогом  выступала недвижимость, появился с 1993 года. Как правило, в первое время схемы работы были «псевдоипотечными». Т.е. либо гражданин, получающий кредит не мог оформить квартиру на себя (она оформлялась в собственность дочерней фирмы банка-кредитора), либо не мог там прописаться. Часто кредиты выдавались на покупку жилья под гарантии юридических лиц (а назывались ипотечными). Если в 1993г. лишь отдельные банки приступили к практическому осуществлению подобного вида операций, то в 1994г. ряд банков начал на регулярной основе предоставлять населению кредиты на покупку жилья.

     Интерес банков к таким операциям был  вызван двумя факторами: во-первых, наличием устойчивого спроса на долгосрочные жилищные кредиты и, во-вторых, пониманием банками больших потенциальных  возможностей рынка ипотечных кредитов, стремлением занять прочные позиции на этом рынке в будущем.

     Несмотря  на существование многих проблем, определенный прогресс в становлении системы  ипотечного кредитования в России был  достигнут. К сожалению, сегодня  отсутствует официальная статистическая информация об объемах ипотечного кредитования в те годы.

     После выхода федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16 июля 1998г. и стабилизации в финансовой сфере ситуация на рынке жилищных кредитов стала меняться. Все большее распространение получила "классическая" ипотечная схема жилищного кредитования, по которой заемщик сразу при оформлении договора купли-продажи на квартиру или дом становится его собственником, однако с теми необходимыми ограничениями, которые в рамках действующего законодательства накладываются залогом этого имущества в обеспечение взятого в банке жилищного кредита. При такой схеме права заемщика надежно защищены как от каких-либо неосторожных действий банка, так и от возможного банкротства дочерних риэлтерских фирм, а также от дополнительных расходов и выплат. Внедрение "классической" ипотечной схемы позволило существенно увеличивать сроки кредитования, повысив тем самым доступность кредитов для населения.

     За  последние годы Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) добилось значительных успехов в своей деятельности. В большинстве регионов страны созданы филиалы агентства, или же подписаны договоры с уже существующими ипотечными фондами, тысячи кредитов рефинансированы. Одним словом, на рынке ипотеки положено начало функционированию государства как одного из ведущих игроков. За 2005-2006 года на рынок ипотечного кредитования пришли и коммерческие банки (которые могут и умеют работать с вкладами населения, а также отвечают всем необходимым требованиям устойчивости и достаточности капитала).  
 
 

      1.3. Кризис ипотечного кредитования в США⁸

     Экономика США уже переживала серьезные  проблемы – это и кризис 1929 г. (Великая Депрессия), последствия  которой сказывались по всему миру, это и кризис 70-х годов, связанный с повышением цен на нефть, высокой инфляцией, что закончилось девальвацией доллара. Был также биржевой кризис 1987 г, а также крах "пузыря" "доткомов" (2000-2002 г.г.) – акций Интернет компаний. Сейчас все инвесторы панически бояться наступления рецессии в США. Однако важным является не только возможность наступления рецессии, сколько наличие действительно серьезных проблем в экономике США, разрешить многие из которых будет достаточно непросто.

     Экономика США подобна "черной дыре", требующей все больше ресурсов для рефинансирования своих долгов за счет роста средств внешних кредиторов. Норма сбережений в США с 2005 года отрицательна. На долю США приходится до 20 % всего мирового производства, однако потребляет она значительно больше – около 35 %. Могущество доллара длительное время "гарантировало" увеличение внутреннего потребления за счет роста внешнего федерального долга, составляющего по данным за 2006 г. около 66 % ВВП (около 8.7 и 13 трлн.долл.соответственно). Однако поддержать рефинансирование долга при существующих тенденциях роста дефицита бюджета и платежного баланса крайне сложно.

     Экономика страны имеет глубинные структурные  проблемы, при которых занятость  в США в промышленных секторах под давление импорта из Китая и переноса рабочих мест в развивающиеся страны падает. И не факт, что новая экономика "услуг" может предложить эквивалентные рабочие места. Не менее важная причина падения эффективности экономики США - это невероятные военные расходы Пентагона, в т.ч. на войну в Ираке, активно "сжирающие" деньги налогоплательщиков и способствующих оттоку средств из гражданского сектора. Другая причина – рост цен на нефть, уменьшающая потребительские расходы населения за счет увеличения расходов на бензин и отопление. Но самое главное – искусственная стимуляция экономики за счет денежной накачки, хронического дефицита бюджета и роста государственного долга.

     Чтобы понять, что происходит сейчас в  США необходимо вернуться в недалекое  прошлое. Крах "доткомов" способствовал вползанию в рецессию, наступившую в 2001 г. Чтобы выправить ситуацию, находившийся тогда на посту главы ФРС Алан Гринспен снизил ставку за период с 2001 по 2003 с 6.0 до 1 %, при этом правительство увеличило государственные расходы (при снижении налогов), что обусловило стремительный рост дефицита бюджета (до этого в течении нескольких лет сводимого с профицитом) почти в 2.6 раза c 158 млрд.долл. в 2001 г. до 412 млрд.долл. в 2004 г., дефицита платежного баланса почти в два раза с 415 млрд.долл. за 2000 г. до 850 млрд.долл в 2006 г. (6.5 % ВВП), а также внешнего долга, выросшего почти в 2.3 раза - с 3,865 трлн долл. до 9 трл.долл осенью 2007 . Все это происходило при администрации Буша.

     Дешевые деньги способствовали активному росту  как на фондовом рынке, где рост индексов с 2003 г. по 2007 г. составил свыше 60 %, так и на рынке недвижимости, пережившем настоящий спекулятивный "бум", росшего в 2002-2005 г.г. темпами несколько десятков процентов в год. Значительная часть операций по покупке домов превысили реальный спрос и были совершены в надежде на прибыль с учетом роста цен.

     Хронология  развития ипотечного кризиса

     Октябрь 2005 г. – средняя стоимость привлеченных средств для нестандартных кредиторов выросла на 2,25 процентных пункта за 40 дней в результате инфляционного давления, оказываемого на экономику США.

     Ноябрь 2005 г. – нестандартные кредиторы  повышают процентные ставки для заемщиков, т.к. кредиты с низкими процентными  ставками становятся неинтересными  для инвесторов. На фоне начинающегося  кризиса на жилищном рынке США происходит переоценка возможностей заемщиков обслуживать нестандартные кредиты и ужесточаются условия кредитования.

     Декабрь 2005 г. – рост процентных ставок по нестандартным  кредитам ведет к росту дефолтов в условиях стагнирующего рынка жилья и, как следствие, к росту убытков для инвесторов и снижению спроса на кредиты. Компания Ameriquest заплатила инвесторам 385 тыс. долл. за то, что бы последние купили у нее кредитов на 14 млн. долларов. Начинается отток компаний из сектора нестандартного кредитования, ряд компаний объявляет о сокращении числа сотрудников.

     Январь 2006 г. – ряд компаний, занимавшихся ранее нестандартным кредитованием, объявляет о закрытии и/или банкротстве  в связи с убытками, вызванными дефолтами по кредитам и требованиям инвесторов о выкупе таких кредитов.

     Февраль 2007 г. – Средняя рыночная стоимость  нестандартных кредитов, имеющих  рейтинг BBB- падает до 60% от номинала (в  начале января они торговались по цене 95 – 97% от номинала).

     Март 2007 г. – Крупнейший нестандартный кредитор Countrywide обнародовал свои данные о просрочках по кредитам (на срок более 30 дней), которые составили 19%. Ранее о проблемах с нестандартными кредитами, находящихся в их портфелях, объявили HSBC и New Century Financial. С начала кризиса более 20 кредиторов прекратили выдавать нестандартные кредиты, а акции многих нестандартных кредиторов сильно подешевели. На проблемы на рынке нестандартных кредитов обращают внимание средства массовой информации.

     Июль 2007 г. – один из лидеров рынка  нестандартного кредитования, инвестиционная компания Bear Stearns объявляет о колоссальных убытках примерно в $1,5 млрд. долларов, вызванных дефолтами нестандартных кредитов, и предоставляет своим хеджевым фондам, работавшим на этом рынке, кредит в 3,2 млрд. долларов для поддержания ликвидности. Лидеры рынка нестандартного кредитования объявляют о прекращении выдачи ранее наиболее популярного продукта – кредита с плавающей процентной ставкой и фиксированным первоначальным двухлетним периодом.

     Август 2007 г. – акции компании Countrywide за последний месяц подешевели на 42% в результате объявленных компанией убытков от деятельности на рынке нестандартных кредитов. BNP Paribas объявил о том, что три его хеджевых фондов, работавших с нестандартными кредитами, понесли серьезные убытки, а стоимость активов этих фондов в данный момент не может быть определена. Компания American Home Mortgage, занимавшаяся предоставлением нестандартных кредитов заемщикам с неподтвержденными доходами, объявила о банкротстве в связи с резко выросшими объемами дефолтов (4,2% по кредитам, выданным в 2006 г., по сравнению с 1,6% в 2005 г. и 0,8% в 2004 г.). Президент рейтинговой компании Standard&Poor’s подает в отставку из-за ошибок рейтинговой компании в оценке рисков, связанных с нестандартными кредитами. Инвесторы и законодатели обвиняют S&P и Moody’s в несвоевременном (запоздалом) снижении рейтингов ценных бумаг, обеспеченных нестандартными кредитами. Рейтинги были снижены только после того, как рыночная стоимость ценных бумаг упала в 2 раза.

     Сентябрь 2007 г. - вторая по величине в США ипотечная  компания Freddie Mac объявила о падении  прибыли во втором квартале этого  года на 45% по сравнению со вторым кварталом 2006 года. Несмотря на то что Freddie Mac напрямую не управляет большим числом долговых обязательств, связанных с высокорисковой ипотекой, операции компании пострадали от общего кризиса, охватившего рынок жилой недвижимости США. Австралийский хэджевый фонд с активами в 200 млрд. долларов объявил о своем банкротстве. Второй по величине банк Великобритании Royal Bank of Scotland из-за резкого падения спроса на ипотечные облигации в США сократил численность своего американского подразделения, работающего с этими продуктами на американском рынке. Один из крупнейших ипотечных банков Великобритании, Northern Rock, столкнулся с кризисом ликвидности и бегством вкладчиков. За помощью к Банку Англии обратился еще ряд британских банков.

     Причины кризиса

     1. «Взрыв» пузыря  на рынке жилья

     В 2001 – 2005 гг. во многих частях страны наблюдался быстрый рост цен на недвижимость, вызванный низкими процентными ставками по кредитам, «мягким» подходом кредиторов к оценке платежеспособности заемщиков и высокой склонностью домохозяйств к приобретению жилья в собственность. В этот период в 2 раза выросли объемы строительства домов (по сравнению с 1990 – 1995 гг.), под залог имеющегося жилья американцы взяли кредитов на 750 млрд. долл (в 2005 г.), потратив из них 2/3 на личное потребление, ремонт и выплату долгов по кредитным картам.

     Во  второй половине 2005 г. на рынке началось падение цен на жилье и увеличение сроков экспозиции объектов. Для заемщиков, получивших кредиты недавно и практически на всю стоимость жилья (т.е. при LTV (соотношение размера кредита и стоимости заложенного жилья) близком к 100%), падение стоимости недвижимости – существенный стимул для отказа платить по кредитам, особенно, учитывая тот факт, что нестандартные кредиты выдавались заемщикам, имевшим проблемы с платежеспособностью в прошлом. Увеличение предложения жилья на рынке и ужесточения условий выдачи новых кредитов наряду с ростом процентных ставок ведет к дальнейшему падению цен на жилье.

     Ряд экономистов полагают, что падение  цен на рынке жилья является началом  рецессии в экономике США. По оценкам S&P спад жилищного строительства, вызванный кризисом на рынке жилья, привел к замедлению темпов роста ВВП на 1 процентный пункт.

     2. Снижение прибыльности  ипотечного бизнеса  и повышение рисков  ипотечных операций

     В конце 2005 г. произошло неожиданное  и едва заметное изменение в стратегиях кредиторов: от конкуренции по цене (снижение процентной ставки) кредиторы перешли к конкуренции по условиям кредитования (упрощение стандартов кредитования). В течение 2005 г. кредиторы, работающие на рынке нестандартных кредитов, конкурировали между собой путем снижения процентных ставок. Эта война привела к увеличению качества их кредитных портфелей, т.к. низкие ставки по кредитам привлекали людей с хорошей кредитной историей, которые могли бы получить и стандартные кредиты. Проблема, однако, состояла в том, что такие кредиты не приносили достаточно прибыли (к концу 2005 г. разница между процентной ставкой по кредитам и стоимостью привлеченных средств снизилась до 3 процентных пунктов по сравнению с 6 процентными пунктами в 2003 г.).

     Для увеличения прибыли нестандартные кредиторы начали повышать процентные ставки, что естественно привело к уменьшению количества новых клиентов и объемов выданных кредитов. Ряд экономистов считают, что нестандартные кредиторы были ориентированы больше на сохранение и увеличение показателя «объем выданных кредитов», по которому инвесторы оценивают потенциалы роста компании и изменение которого влияет на рыночную стоимость акций. Для этого кредиторы начали делать исключения из стандартов кредитования, чему способствовало и отсутствие государственного контроля за сектором нестандартных кредитов. По мере развития кризиса на рынке жилья стало увеличиваться количество дефолтов по таким высокорискованным кредитам, что означало убытки для выдававших их компаний.

     В условиях усиливающейся конкуренции на рынке нестандартных кредитов ряд «молодых» кредиторов, не имеющих достаточного опыта оценки кредитных рисков нестандартных заемщиков, вывели на рынок новые продукты, которые позволяли получить кредит заемщику, не имеющего документации на жилье, первоначального взноса, с низким кредитным рейтингом, неподтвержденным доходом. Именно этот сегмент рынка нестандартных кредитов, по мнению аналитиков S&P, показывал наихудшие результаты, а погоня за объемами не прекратилась даже в условиях начавшейся рецессии на рынке жилья.