Анализ состава, структуры и динамики долгосрочного кредитования в РФ

В целом, говоря об ипотеке в российских регионах, можно отметить, что поскольку  региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени J в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов используют собственные наработки, главным образом ориентированные J на использовании бюджетных J ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования J преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярными схемами, действующими J в регионах, являются:

- аренда жилья с последующим выкупом;

        - создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

       - дотирование местными властями ипотечных агентств,Jтем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования J кредитов;

- ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья J для потенциальных заёмщиков, замыкая, таким образом, строительство и сбыт J жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

Кроме того, в России действуют  различные накопительные механизмы  покупки квартиры, функционирующие в форме жилищных кооперативов. Главное отличие накопительной системы от кредитной - это отсрочка права собственности на жилье. Однако ссуды в такой системе гораздо дешевле банковских кредитов.

В нашей стране существует также еще один механизм покупки жилья в рассрочку, представляющий собой нечто среднее между банковским ипотечным кредитом и жилищным кооперативом. Это строительно-сберегательные кассы, или ССК. Они совмещают в себе и накопительную часть, и кредитную. В отличие от банковской ипотеки в ССК есть возможность накапливать средства на покупку жилья. В отличие же от жилищных кооперативов на накопительные взносы вкладчику начисляются проценты, а право собственности на квартиру он получает после оплаты лишь части ее стоимости, как в банке. ССК по своей сути и являются банком, правда, в классическом виде привлекаемые ими во вклады средства населения носят целевой характер: они направляются на строительство жилья.

Что же касается классической жилищной ипотеки, то здесь  важно отметить, что, не смотря на ряд проблем, в последнее время количество ипотечных программ все же неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование.

Отдельно следует  выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Однако следует подчеркнуть, что поле деятельности рыночных операторов пока что ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на «рыночные» ипотечные кредиты.

Основными ипотечными программами на сегодняшний день являются следующие:

  1. Программа банка "DeltaCredit".

Классический  вариант ипотеки впервые запустил в России инвестиционный фонд «США-Россия», который сотрудничает с российскими банками, предоставляя им средства на реализацию ипотечных программ. Кредиты выдаются под залог приобретаемой квартиры, дополнительного обеспечения не требуется, однако заемщику необходимо доказать банку свою платежеспособность. Какое-то время условия получения кредита были настолько жесткими, что выполнить их могли только топ-менеджеры крупных западных компаний или сотрудники самого банка-партнера инвестиционного фонда. Однако постепенно условия смягчались и теперь на долю банка «Дельта-Кредит», через который фонд реализует свою ипотечную программу, приходится, по данным ИК «Дельта-Капитал», свыше 55% российского и свыше 80% московского рынка ипотеки. Банк «Дельта-Кредит» был создан инвестиционным фондом «США-Россия» в 1998 году. Благодаря дешевым западным ресурсам, профессиональному менеджменту, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции, банку удалось занять лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования. К настоящему времени «Дельта-Кредит» создал широкую сеть банков-агентов.

2. Программа  банка "Московское ипотечное  агентство" (МИА).

Банк был  создан в 2000 году правительством Москвы с целью развития ипотечного кредитования в московском регионе. МИА была разработана  собственная программа, которая предлагается банкам-партнерам.

Единственным собственником  банка является правительство Москвы. На сегодняшний день кредитный портфель банка превышает 600 млн. рублей. Кредиты выдаются за счет собственного капитала МИА и средств, привлеченных от выпуска облигационного займа (в 2002 году банк выпустил корпоративные облигации на сумму свыше 2,7 млрд. рублей, привязанные к ипотечному покрытию и которые являются прообразом ипотечных ценных бумаг). Ставка кредита в 2006 году составляла 15% годовых в рублях. Главным критерием отбора заемщиков является их соответствие реализуемым банком социальным программам. Например, по условиям одной из программ кредит могут получить только молодожены-москвичи.

   3. Программа "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию"

АИЖК реализует  в нашей стране федеральную ипотечную  программу. Деньги на нее выделены из бюджета (Правительство внесло в уставный капитал агентства 690 млн. рублей), а также за счет корпоративного займа в размере 1 млрд. рублей, который агентство разместило в апреле 2006 года. Кроме того, в апреле 2007 года решением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг России зарегистрирован выпуск неконвертируемых документарных процентных облигаций на предъявителя Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на сумму 1,5 млрд. руб. Выпуск включает 1.5 млн. ценных бумаг номиналом 1000 рублей каждая. Облигации будут размещаться по открытой подписке по цене равной 100% от номинальной стоимости. Средства, полученные за счет выпуска облигаций, будут направлены на рефинансирование ипотечных кредитов в различных регионах России в соответствии с реализуемой АИЖК программой.

АИЖК пытается реализовать  в России двухуровневую американскую модель ипотеки. В ней задействовано три участника - АИЖК, региональный оператор, и банки. На первом уровне работают банки и региональный оператор – компания, контрольный пакет акций которой принадлежит администрации того региона, где выдается кредит. Банки проверяют кредитоспособность заемщиков, выдают им ссуды, формируют пулы закладных (прав требования по кредиту) и передают их для выкупа региональному оператору. Последний выдает банкам деньги и в свою очередь передает закладные для рефинансирования в aагентство. Таким образом, между заемщиком и АИЖК стоят два посредника - банк и региональный оператор. Региональный оператор необходим, так как по российскому законодательству выселить человека из квартиры, купленной в кредит (если он перестал за нее платить банку), может только субъект Российской Федерации. Он предоставляет в распоряжение своей родственной структуре, которой является региональный оператор (администрация обязана владеть его контрольным пакетом) временной жилой фонд, куда и переселяется заемщик в случае неисполнения им обязательств по кредиту.

Важно отметить тот факт, что в деятельности Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию в последнее время наметились положительные тенденции. Об этом говорит тот факт, что прибыль АИЖК в 2006 году составила 62 млн. 883 тыс. рублей по сравнению с убытком в 42 млн. 900 тыс. рублей в 2002 году. АИЖК в 2006 году впервые с начала своей деятельности получило прибыль.

Кроме вышеупомянутых «сетевых» операторов, ряд банков предлагает собственные ипотечные  программы. Это «Сбербанк», «Райффайзенбанк», «Собинбанк», «Инвестсбербанк». В 2006 году о выходе на ипотечный рынок объявили такие банки как «Национальный резервный банк», «Европейский трастовый банк», «Московский кредитный банк», «Внешторгбанк», «Газпромбанк».

В целом же, эксклюзивные предложения банки предлагают достаточно редко – сказывается нехватка долгосрочных пассивов, за счет которых  выдаются долгосрочные ипотечные кредиты.

Среди банков, работающих за счет собственных средств, можно  отметить «Раффайзенбанк» (дочерняя структура  австрийской банковской группы), кредитный портфель которого по ипотечным программам превышает 17 млн. долларов. «Раффайзенбанк» предоставляет ипотечные кредиты по ставке 12% годовых в валюте сроком до десяти лет.

По данным "Ассоциации российских банков" в 2006 году в России было выдано ипотечных кредитов на 15,3 млрд. руб.. В 2007 году уже 18,5 млрд.руб.. В 2008 году произошло прогнозируемое увеличение - суммарный объем выданных кредитов составил около 40 млрд. руб.

Московский рынок ипотеки  в последнее время развивается  достаточно динамично, постоянно предлагая населению новые кредитные продукты. Этому способствует наращивание темпов строительства нового жилья в Москве и Московской области, наличие платежеспособного спроса на это жилье, а также возрастающая конкуренция между банками в области ипотечного жилищного кредитования. Банки предлагают кредиты на все более новых условиях. Некоторые из них, например, Фора-Банк, предлагают населению кредиты в размере 100 % стоимости приобретаемого жилья, то есть, готовы отказаться от первоначального взноса полностью, беря на себя дополнительные риски.

Динамика предоставления ипотечных жилищных кредитов в России представлена на рис.1.

В июле 2006 года начала свою работу Национальная ипотечная компания (НИКОМ), созданная Национальным Резервным Банком. По словам ее представителей, многие предложения организации не имеют аналогов на рынке.

Рисунок 1. Динамика предоставления ипотечных жилищных кредитов в России⁶

Особенностью программы является то, что она направлена на поддержку  молодых граждан России, желающих приобрести свою первую квартиру. Для молодежи от 21 до 30 лет компания снизила сумму первоначального взноса до 5–10 % от полной стоимости квартиры. Тем не менее, кредитные продукты как НИКОМ, так и многих других операторов сложно назвать доступными для большинства граждан. Например, по «молодежной» программе НИКОМ до выплаты 20-25 % от стоимости квартиры применяется повышенная ставка в размере 16 % годовых в валюте, на 2006-2008 год произошли существенные изменения и процентная ставка снизилась до 9%.

В целом, в условиях высоких рыночных цен на квартиры и отсутствия желания у банков снижать процентные ставки, ипотечные кредиты, как в Москве, так и в других регионах, по-прежнему ориентированы на так называемый средний класс, который по некоторым оценкам (например, Фонда Корнеги) составляет в России не более 20-25 % населения.

Потребительское кредитование в нашей стране получило наибольшее развитие в последние пять лет. Рынок  начал создаваться после кризиса, в 1999 г., и выглядел тогда довольно скромно. В 1999-2000 гг. на нём реально  присутствовали всего два банка. До конца 2000 г. было выделено примерно 10 тыс. ссуд на общую сумму 10 млн. долл. В 2001-2002 гг. произошёл качественный прорыв с точки зрения рыночного представительства. Основную долю составили Москва и Санкт-Петербург, небольшое развитие кредитование получило и в регионах⁷.

Принимая во внимание всевозрастающую  роль потребительского кредита в  увеличении спроса, а значит и в  развитии экономики страны в целом, а также, учитывая особую социальную значимость этого финансового инструмента, видится необходимым принятие комплексных мер по активизации потребительского кредитования в современной России.

Кредитование потребителей появилось  в России в 2000 году стараниями банка  «Русский стандарт». Сегодня уже  десятки банков предоставляют гражданам возможность пожить взаймы. Но, конечно же, до уровня развития потребительского кредитования, к примеру, в США нашей стране еще очень далеко. Так, по данным банковских специалистов, количество выданных жителям Соединенных Штатов денежных средств составляет 74% ВВП, в то время как в России этот показатель составляет, по разным оценкам, 0,2-2,4% ВВП. Чтобы еще сильнее почувствовать разницу, можно сравнить реальные показатели ВВП: около 24 триллионов долларов - в США и около 0,5 триллиона долларов - в России.

Если в 2001 году объем выдачи кредитов физическим лицам был равен 95 млрд. рублей, то в 2007 году он превысил 500 млрд. рублей. По данным ЦБ РФ, в прошедшем году российские банки увеличили объем кредитов, выданных физическим лицам, в два раза по сравнению с 2006 годом. По оценке экспертов агентства «Итерфакс-АФИ» сохранение тенденции позволит по итогам завершившегося года вновь, как и год назад, зафиксировать удвоение этого показателя. В 2008 году специалисты прогнозируют пик потребительского кредитования.⁸

В этом году банки делают ставку на дальнейший рост рынка потребительского кредитования и в соответствии с этим строят свои планы. В частности, лидеры потребительского кредитования намерены увеличить объем своего кредитного портфеля в несколько раз. Так, «Хоум кредит энд финанс банк» предполагает к концу 2009 года нарастить кредитный портфель более чем в 4 раза - до 30 млрд. рублей. Банк «Русский стандарт» планирует в 2009 году выдать потребительские кредиты на сумму не менее 1.5 млрд. долларов.

Также в наступившем  году ожидается выход на рынок  новых игроков. О том, что на нем  еще остается место для деятельности, свидетельствуют данные 2007 года. В частности, в прошлом году свою программу потребительского кредитования запустил Импэксбанк, который смог выдать кредитов на 85 млн. долларов. Самой популярной валютой кредита традиционно остается рубль, которому отдают предпочтение 83,7% россиян.