Жилищно-коммунальное хозяйство

2. На панельных  пятиэтажных домах-"хрущевках" и других старых домах переходить на самообслуживание людям страшно. Как это, они будут решать вопрос самостоятельно? А жалобы кому писать? Осознание необходимости действовать в сочетании собственной ответственности и ответственности власти при повышении требовательности к ней приходит к жителям крайне медленно.

3. Жители новых  жилых домов, вводимых в эксплуатацию  через решения органов власти, находясь в эйфории от нового  жилья, пока о будущих эксплуатационных  проблемах вообще не думают.

Уделив домам  ЖСК и совместным домовладениям  более чем достаточно места в  настоящей концепции, мы принимаем  их за самые низовые и ключевые структуры самоуправления в жилищном секторе. ЖСК, совместные домовладения, собственники индивидуального жилья  в городах и городских поселках неизбежно будут создавать многочисленные свои союзы (ассоциации) различного уровня, в т.ч. республиканского. Эти союзы  могут образовать федерацию жилищных союзов. Союзами будут необходимые  структурные подразделения. И все  это может произрасти только снизу  и по целесообразности. Так образуется одна ветвь структуры ЖКХ, как  система самоуправления в жилищном секторе и одна из составных частей гражданского общества республики.                                                                                                                                               Вторая ветвь новой структуры ЖКХ образуется от преобразования нынешних жилищных служб и их вышестоящих организаций-монополистов в подрядные жилищные компании со 100% долей местных властей, со смешанными долями и участием частного капитала и частными жилищными компаниями (вновь образованными, иными существующими строительными и ремонтно-строительными или приватизированными на 100% бывшими государственными жилищными службами). То есть, на рынке услуг для ЖСК и совместных домовладений среди подрядчиков должна появиться сильная конкуренция. И она появится, ибо именно они будут первичными и основными держателями финансовых средств. Вторая ветвь структуры может ограничиться региональным уровнем.

Третьей ветвью новой структуры ЖКХ станут различные  коммунальные и теплоэнергетические  предприятия. Они должны быть также  преобразованы в соответствии с  требованиями рыночных реформ. Их преобразование будет зависеть от их специфики.

Таким образом, вышеизложенная гора искусственных  проблем на пути будущих реформ ЖКХ  должна быть разобрана, а они различными методами преодолены. Сегодня же эта  гора является препятствием, за которым  прячется от людских глаз местная  власть со ссылкой на центральную  власть как хозяйку горы. Центральная  же власть разбирать ее не собирается, поскольку она, как и другие вершины  гор ее административного властвования в народном хозяйстве и силовых  ведомствах, является опорой существования  самой власти.

Статья 4. Жилищный фонд. Находящиеся  на территории РСФСР  жилые дома, а также  жилые помещения  в других строениях  образуют жилищный фонд.

В жилищный фонд не входят нежилые помещения  в жилых домах, предназначенные  для торговых, бытовых  и иных нужд непромышленного  характера. Комментарий к статье 4

1. Понятие "жилищный  фонд" употребляется в жилищном  законодательстве давно. Однако  конкретного определения этого  понятия в законодательстве не  было. Впервые определение понятия  "жилищный фонд" было дано  в Основах. ЖК установил, что  жилищный фонд образуют жилые  дома, а также жилые помещения  в других строениях. В ст. 7 Кодекса  указывается, что жилые дома  и жилые помещения предназначаются  для постоянного проживания граждан,  а также для использования  в качестве служебных жилых  помещений и общежитий, т.е.  и для временного проживания  граждан.

В отличие от ЖК РФ Основы включают в жилищный фонд практически любое пригодное  для проживания жилое помещение, в том числе гостиницы - приюты, дома маневренного фонда и т.п. Согласно ст. 1 Основ жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких и престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. В данном случае следует руководствоваться понятием Основ, а не ЖК РФ.

2. Здесь уместно  определиться и с понятием "жилое  помещение", поскольку жилищный  фонд состоит из жилых помещений.  Для этого следует обратиться  к ст. 673 ГК РФ, где говорится,  что жилым помещением может  быть лишь изолированное жилое  помещение, пригодное для постоянного  проживания (квартира, жилой дом,  часть квартиры или жилого  дома). При этом, как следует из  ст. 52 ЖК РФ, не являются самостоятельным  предметом договора найма и,  следовательно, жилым помещением, подсобные помещения (кухня, коридор  и т.п.). Запись "пригодное для  постоянного проживания" означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 38, 40, 41 ЖК РФ), т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и т.п.

В создании обществ  совладельцев многоквартирных домов  заинтересованы, прежде всего, жильцы. Причина проста: объединившись, совладельцы  получают возможность самостоятельно управлять своей собственностью, отстаивать свои права и защищать интересы каждого жильца. Создать  обществ совладельцев многоквартирных  домов можно в доме любой формы  собственности силами людей, которые  приватизировали, купили квартиру, владеют  нежилой площадью либо домом.

Одна из основных целей образования кондоминимумов - получая качественные услуги, сделать дома комфортными для проживания. Важно и то, что после создания объединения первый капитальный ремонт дома в соответствии с законом должен выполнить его предыдущий владелец.

Высший орган  кондоминиума - общее собрание жильцов. Деятельность общества регламентируется уставом организации. После регистрации  сообщество владельцев жилья открывает  свой счет в банке, на который будет  поступать квартплата от всех его  членов. Данные средства могут расходоваться  исключительно по усмотрению жильцов  дома. Государственные дотации на содержание и обслуживание приватизированных  зданий также по закону не отменяются. Какая организация будет обслуживать  дом, решает общее собрание жильцов: можно заключить договор с  частными предприятиями по бытовому обслуживанию жилого фонда, можно с  любым ЖЭКом. С организациями, которые поставляют газ, воду и тепло, занимаются вывозом мусора, кондоминиуму необходимо заключить прямые договоры.

Кондоминиум - неприбыльная организация, поэтому квартплата членов общества совладельцев многоквартирных  домов, поступающая на банковский счет, не облагается налогом на прибыль  и добавленную стоимость. У собственников  дома появляется чувство хозяина, и  им уже становится небезразлично, в  каком состоянии находится их дом и как он обслуживается.

За малообеспеченными  гражданами остаются права на государственные  субсидии по оплате коммунальных услуг  и квартплаты. Владельцы жилья  сами определяют и принимают решение, на какие нужды и сколько тратить  средств. Они могут контролировать качество выполненных по обслуживанию дома работ, использование квартплаты, расходов на содержание дома, дотаций  и субсидий.

Члены кондоминиума получают право по своему усмотрению использовать нежилые, вспомогательные  помещения дома, техническое оборудование, придомовую территорию и получать с  этого доход в пользу кондоминиума. Кроме того, за ними остается право  продавать, сдавать в наем, завещать свое имущество наследникам.

По согласию участников кондоминиума малоимущим его  членам может быть отменена квартплата, либо они могут отрабатывать ее своим  трудом на благо общества совладельцев дома.

Через кондоминиум  легче и эффективнее защищать права жильцов в суде.

Серьезный ремонт дома (крыш, подъездов, систем отопления, водоснабжения и канализации, электросетей) - дорогое удовольствие, и выполнять  его придется за счет жильцов. Качественное обслуживание профессионалов также  стоит недешево.

Увеличение расходов на содержание дома может привести к тому, что квартплату придется повышать.

Объединение вправе обратиться в суд с иском о  взыскании имущества собственников  помещений, которые отказываются возместить причиненные убытки, своевременно и  в полном объеме уплачивать все установленные  законом и уставом кондоминиума платежи, сборы и взносы, а также  отчислять средства в резервный и ремонтный фонд. При этом у всех членов общества права и обязанности одинаковые, владеют ли они жилыми или нежилыми помещениями.

Создание  кондоминиума. Инициативная группа в составе не менее трех собственников жилья проводит агитационную работу, составляет списки жильцов, готовит документы, проект устава, учредительное собрание, подыскивает кандидатов в правление общества совладельцев многоквартирных домов.

Учредительное собрание. Не позднее, чем за 14 дней до проведения учредительного собрания всех его участников письменно под расписку или рекомендованным письмом необходимо уведомить о дате, месте, времени его проведения и повестке дня. Решение о создании общества совладельцев многоквартирных домов считается принятым, если на собрании присутствовало более 50% владельцев жилья и за него проголосовали не менее двух третей присутствующих. На первом собрании утверждается устав организации, в котором прописаны все нюансы деятельности объединения.

Государственная регистрация (проводится бесплатно в районной государственной администрации)

В течение одного месяца чиновники обязаны зарегистрировать общество совладельцев многоквартирных  домов и выдать свидетельство. С  этого момента организация обретает статус юридического лица.

Изготовление  печатей. Разрешение на их изготовление в течение 5 дней выдает районный отдел внутренних дел.

Открытие  счета в банке, на который будет перечисляться квартплата жильцов.

Передача  дома на баланс. Передаваться может весь жилкой комплекс или его часть, как самому объединению, так и иному юридическому лицу, имеющему право на такой род деятельности. Специальная комиссия определяет техническое состояние дома и составляет акт приема-передачи.

Составление договоров по содержанию дома, придомовой территории, предоставлению коммунальных услуг его жильцам.

Участие в первом капитальном  ремонте. Вклад его определяется по договоренности сторон. Если предыдущий домовладелец отказывается, общество совладельцев многоквартирных домов вправе обратиться в суд с иском.

Итак, при желании  граждан и поддержке городских  властей можно успешно решить проблему эффективного совместного  управления, эксплуатации и обслуживания общего имущества.

  Специфика современной  ситуации в реформе  жилищно-коммунального  комплекса

Кризисное состояние жилищно-коммунального  комплекса было обусловлено  неэффективной системой управления, дотационностью сферы и неудовлетворительными финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения издержек, связанных с оказанием жилищных и коммунальных услуг, неразвитостью конкретной среды и высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды и других ресурсов.¹

В то же время  сегодня очевидно, что главная цель жилищно-коммунальной реформы - повышение качества и надежности предоставления жилищно-коммунальных услуг осталась не достигнутой. Для большинства населения реформа ассоциируется только с повышением размеров платежей за жилищно-коммунальные услуги. В сегодняшних условиях жилищно-коммунальный комплекс является, по сути, продолжением административного аппарата, а не сферой бизнеса. Причем, изменения возможны только при принятии политического решения о признании и реструктуризации бюджетных долгов и при обеспечении дисциплины текущих платежей, в том числе, со стороны бюджета. На начало 2003 года кредиторская задолженность предприятий ЖКХ превысила 270 млрд. руб. В свою очередь, накопленная задолженность бюджета перед предприятиями сектора оценивается в 100 млрд. руб. Образовался порочный круг: бюджет недополучает денег, потому что не оплачивает предоставленные услуги. Субсидии населению на оплату жилищно-коммунальных в 2002 году были возмещены на 75%, а льготы были профинансированы на 60%.

Действующий сегодня  механизм предоставления субсидий привел к такой ситуации, когда самые  бедные семьи несут бремя платежей по оплате жилищно-коммунальных услуг  в размере 22% от совокупного дохода (если иное не установлено на местном  уровне), а у всех остальных получателей  субсидий бремя жилищных платежей тем  ниже, чем больше их доход. Тем самым, нарушается принцип социальной справедливости, и резко увеличиваются расходы  бюджета на предоставление субсидий.

В связи с  этим совершенно очевидно, что существующее федеральное законодательство в  сфере предоставления гражданам  субсидий и льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг, тормозит осуществление преобразований в жилищно-коммунальном комплексе  и нуждается в совершенствовании.