Особливості нерухомого майна як об’єкта оцінки

      Основними методами дохідного підходу є  пряма капіталізація доходу та непряма  капіталізація доходу (дисконтування  грошового потоку). За допомогою  дохідного підходу визначається ринкова та інвестиційна вартості, а також інші види, які грунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо. Це найбільш складний підхід, що вимагає спеціального аналізу і прогнозування.

      Порівняльний  підхід грунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Він передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

      Цей метод (підхід аналогів продаж) - заснований на принципі заміщення розглянутого об'єкта аналогічним. Основними елементами порівняння є характеристики подібного  майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо.

      Кожен із зазначених підходів приводить до одержання певних цінових характеристик  об’єкта. Порівняльний аналіз дає змогу  зважити переваги і недоліки кожного  із використовуваних підходів і встановити остаточну ринкову ціну об’єкта  на основі даних такого підходу, які  на думку експерта є найбільш надійними. Необхідно використовувати всі  три методи.

      Проведення  незалежної оцінки майна є обов'язковим  у випадках застави державного та комунального майна, відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю, визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін.

      Під зносом розуміється втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна під впливом різних чинників.

      Знос  за ознаками його виникнення поділяють  на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній).

      Фізичний  знос - знос, зумовлений частковою або  повною втратою первісних технічних  та технологічних якостей об'єкта оцінки. Тобто, зменшення вартості майна  через утрату заданих споживчих  властивостей з природних (погодних) причин або внаслідок неправильної експлуатації.

      Функціональний  знос - знос, зумовлений частковою або  повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки. Тобто, це зменшення вартості майна  через його невідповідність сучасним ринковим вимогам (архітектурно-естетичні  характеристики, благоустрій, безпека, комфорт тощо).

      Економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом  соціально-економічних, екологічних  та інших факторів на об'єкт оцінки. Тобто, зменшення вартості майна  внаслідок зміни зовнішнього  середовища (демографічна ситуація, містобудівні рішення, екологічне становище).

      Фізичний  і функціональний визначаються станом самого об'єкта, а економічний  - станом навколо нього. Фізичний та функціональний знос можуть бути такими, що технічно усуваються, і таким, що не усуваються, або усунення їх є економічно недоцільним.

      Оцінка  майна проводитися з дотриманням  принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.

      Корисність - здатність майна задовольняти потреби  власника або користувача протягом певного часу, тобто на уявленнях  типового покупця (ставити себе на місце  покупця).

      Принцип попиту і пропонування відображає співвідношення пропонування та попиту на подібне  майно.

      Принцип заміщення передбачає врахування поведінки  покупців на ринку, яка полягає у  тому, що за придбання майна не сплачується  сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке  продається на ринку. Тобто, якщо покупцю  здається, що зможе купити те ж, але  дешевше.

      Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних  вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним (очікуємо в майбутньому корисності від  нерухомості).

      Принцип внеску (граничної продуктивності) - врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід.

      Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від  його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням  розуміється використання майна, в  результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому  розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.

      Наприклад, будинок біля дороги - погано, заправка, кафе - добре.

      Таким чином, на оцінку впливає: політичний, економічний, соціальний, демографічний  чинники; попит та пропозиція.

 

      

      3. Особливості оцінки  споруд та будівель

 

      Оцінка  будинків і споруд необхідна у  випадках визначення:

      - вартості майна для внесків  у статутний капітал і для  оподатковування;

      - вартості акцій акціонерних товариств  при державній реєстрації;

      - втраченої вигоди щодо прострочених  платежів (дебіторської заборгованості);

      - вартості майна при реструктуризації  боргів підприємств, 

      - вартості майна при угодах  купівлі-продажу, поділу, кредитування  під заставу, страхування, ліквідації.

      Відповідальним  за продаж будівель і споруд в Україні  є Фонд державного майна України (ФДМУ).

      Візьмемо, як приклад, один із методів оцінки ринкової вартості жилого будинку. Як зазначалося, оцінка ринкової вартості будинку є першим пунктом у  прогнозі прибутків.

      1) При оцінці вартості об'єктів  будівництва, як правило, спочатку  оцінюється складова частина  об'єкта. Ця частина для кожного  виду об'єктів будівництва має  певне значення.

      Для жилих будинків його складовими частинами  є квартири.  
Оцінка ринкової вартості жилого будинку, як правило, починається з визначення вартості 1 м² площі квартири.

      Залежно від планувального рішення будинку  оцінюються або  
кожна квартира, або одна квартира, еквівалентна всім іншим. 
Таким чином, квартири можуть бути сформульовані як об'єкти  
оцінки, для котрих необхідно визначити основні їх показники, які характеризують так:

      - загальна площа;

      - жила площа;

      - кухонна площа;

      - поверх;

      - санвузол (сполучений/роздільний);

      - об'єкт оцінки дорівнюється з  декількома іншими, так званими   об'єктами порівняння.

      Цей спосіб називається метод ринкової екстракції для різнорідних об'єктів. При використанні цього методу порівнюються ряд матриць для визначення вартості 1 м² площі об'єкта оцінки.

      2) Матриця стану

      Оцінка  складової частини об'єкта будівництва  звичайно здійснюється на підставі вартості аналогічних об'єктів. Для цього  необхідна наявність інформації про їхню вартість на теперішній час.

      Це  відбиває матриця стану, що включає  значення показників об'єкта оцінки й  об'єкта порівняння.

      Вартість  об'єктів порівняння визначається з  інформаційних джерел цін на сучасний момент. Цінність поверху можна визначити  в балах, визначивши залежність “поверх-балу” на підставі статистичних даних.

      Також мають місце показники:

• відстані від історичного центру міста;
• відстань від найближчої станції метро;
• район міста.

      3) Матриця порівняння

      Після одержання даних про поточний стан цін на об'єкти порівняння необхідно  зробити порівняння показників об'єкта оцінки й об’єктів порівняння.

      Для цього складається матриця порівняння, що містить різницю  
значень показників об'єктів порівняння (ОС) і об'єкта оцінки (ОО).

      4) Розрахунок вартості об'єкта оцінки

      На  підставі даних отриманих матриць  робиться наступний  
розрахунок для визначення вартості об'єкта оцінки. Нормативна матриця порівняння містить відношення показників об'єктів порівняння до суми квадратів відхилення.

      Потім з кожної ознаки необхідно одержати безрозмірні коефіцієнти порівняння.

      У результаті розрахунку визначаються ваги коефіцієнтів, сума яких дорівнює одиниці (100 % вартості).

      На  підставі цих даних можна визначити  вартість 1 м² площі об'єкта оцінки, що розраховується (квартири).

      Загальна  сума прибутків від продажів, як правило, містить у собі прибутки від продажу всіх квартир (повної реалізації будинку). Для її визначення необхідно зробити обчислення за наступними формулами.

      Вартість  однієї квартири можна визначити  формулою

      S1кв = S1м² * загальна площа.

      Загальна  сума прибутків від продажів може бути визначена формулою

      S = S1кв * кількість квартир.

      Як  зазначено вище, даним методом  можна розрахувати вартість жилого будинку, однак ця вартість буде загальною  сумою прибутків від продажів, що повинна покрити всі накладні витрати, вартість будівництва, матеріалів тощо.

      На  підставі отриманих результатів  здійснюється оцінка економічної ефективності будинку, за яким підраховується прибуток з обліком витрат матеріалів і  часу.

      Цей прибуток називається чистим прибутком.

      Зрозуміло, метод ринкової екстракції для різнорідних  об'єктів може бути застосований тільки за умови наявності існуючих аналогічних  побудованих об'єктів. При не дотриманні цієї умови необхідно використовувати  методи, що засновуються на кошторисній  вартості і статті витрат.

      Під час здійснення експертної оцінки об'єктів  приватизації, які мають на балансі  будівлі, споруди та інші приміщення, вихідними даними для здійснення оцінки будівель, споруд та інших приміщень можуть бути проектно-кошторисна документація на їх спорудження, дані бюро технічної інвентаризації, результати натурних обмірів.

      Експертна оцінка будівель, споруд та приміщень  може здійснюватися на підставі розрахунку вартості витрат на спорудження квадратного  метра площі чи кубічного метра  будівельного об'єму об'єкта-аналога  з урахуванням коригуючих коефіцієнтів або шляхом кількісного аналізу прямих і непрямих витрат на спорудження аналогічного об'єкта.

      Перелік документів для оцінки будинків і  споруд:

      Документи, що підтверджують право на об'єкт (власність, оренда і тощо) – свідоцтво  про державну реєстрацію права, договір  оренди. Якщо немає цих документів, то – договір купівлі-продажу, план приватизації, акти введення в експлуатацію завершеного будівництва і т.д.

      Документи БТІ на об'єкт (технічні паспорти, довідки, плани).

      Відомості про обтяження об'єкта оцінки правами  інших осіб – сервітут, іпотека, довірче управління, оренда, арешт  майна й інші обмеження щодо використання (якщо є).

      Дані  про фізичні границі об'єкта (копії  геодезичного плану або карти  з позначенням і описом місця  розташування об'єкта).