Жилищный фонд России

5. Циклы деловой  активности в жилищной  сфере.

Равновесная цена жилья - это цена, при которой спрос уравновешивается с предложением. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость производства. Если рыночная цена выше затрат производства, в строй будут вводиться новые объекты недвижимости, и так до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночная цена ниже стоимости производства, то новое строительство замедлится или остановится до момента повышения спроса. Учитывая, что недвижимость - это капитальное благо длительного пользования, количество и цена этого блага определяются на рынке капиталов. Чем выше потенциальный доход от функционирования недвижимости, тем выше её капитализированная стоимость. Цены на жилье складываются под влиянием многих факторов, среди них важнейшими являются тип и качество жилья, включая характеристики квартиры, дома и местоположения. Выделяют следующие типы жилья: «хрущёвка», панельные, блочные, кирпичные, дореволюционной постройки, «сталинские». Возможна и другая классификация: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. Тип дома тесно связан с его качественными характеристиками. В последние годы в связи с переходом в строительстве от малогабаритных квартир к более просторным и в связи с возможностью учета индивидуальных запросов покупателей возрастающую роль стала играть планировка квартир. Кроме того, на стоимость квартиры влияет её расположение в доме. Обычно квартиры на крайних этажах стоят на 10% дешевле. Цены колеблются в зависимости от района, его престижности и экологической обстановки. В числе объективных факторов можно назвать темпы инфляции, курсовую стоимость рубля, цены на нефть. К субъективным факторам относят активность местных органов власти на жилищном рынке. Политика городских администраций может быть направлена на развитие цивилизованных рыночных отношений, на поддержку среднего класса с его деловой активностью, в том числе, в инвестиционно-строительном секторе. Это приведет к росту доходов жителей поселения, увеличению спроса и предложения на объекты жилой недвижимости, к формированию цен на основе рыночных законов. Как показал анализ, уровень цен на жильё есть интегрированный показатель. Августовский кризис 1998 года привел к двукратному снижению ставок и их приближению к среднеевропейским. Цены на рынке жилья в начале 90-х годов формировались при участии спроса со стороны состоятельных слоев населения. В результате они оказались поднятыми на слишком высокий уровень, недоступный большинству населения. После спада волны спроса со стороны состоятельных покупателей, темпы прироста цен стабилизировались. Уже на начальном этапе формирования рынка жилья отмечался глубокий разрыв между уровнем цен на жилье и низкой платежеспособностью населения. О возможностях приобретать жилье можно судить по сопоставлению рыночных цен с доходами. По расчетам специалистов ООН, рациональное соотношение между ценой продажи жилья и годовым доходом покупателя (семьи) должно составлять 4-4,5. В Москве в 1993 г. оно равнялось 17.

6.  Действующие методы  оценки жилья

При оценке жилого строения используют все три  традиционных метода: затратный, сравнительный и доходный. Затратный метод в наибольшей степени подходит для новых объектов. Строительные организации используют в основном способы укрупненной оценки затрат, среди них - метод разбивки по компонентам, согласно которому жилище расчленяют на отдельные элементы, каждый из которых имеет свою стоимость. Полная стоимость объекта складывается из суммы стоимостей отдельных его элементов. При индивидуальном строительстве расчет осуществляется более тщательно - учитываются все затраты на возведение объекта. Доходный метод целесообразен при оценке жилья, используемого в коммерческих целях. На вторичном рынке, где осуществляется самое большое количество сделок, наиболее пригоден сравнительный подход. Здесь имеются несколько методов. Метод сравнительного анализа продаж (САП). Он опирается на широкую информацию о совершенных сделках. Вместе с тем, в российских условиях для этого метода имеются трудности: доступна информация о ценах спроса и ценах предложения, а информация о действительных ценах сделок известна только продавцам и покупателям. Практика деятельности риэлтерских фирм такова, что большинство сделок с квартирами оформляются по ценам справок БТИ, которые значительно ниже рыночной стоимости квартир. Метод парных продаж, на базе которого определяются поправки в сопоставимые квартиры. Экспертный метод. Разносторонний качественный анализ. Для повышения достоверности этого метода необходимо использовать основы теории квалиметрии, которая позволяет количественно оценить качественные параметры. Метод статистического регрессивного анализа. Этот метод базируется на использовании специальных программ расчета стоимости квартир. В частности, в программе, разработанной в Москве ЗАО «Агентство Контакт», определяется зависимость стоимости 1 кв.м общей площади квартиры от её параметров. Сначала учитываются параметры квартиры, такие как: общая и жилая площадь, количество комнат и их изолированность, площадь кухни и тип санузла, высота потолков, материал стен и пола, наличие балкона и телефона, лифта и мусоропровода, этаж. На втором этапе учитываются состояние квартиры, дома, год постройки и капитального ремонта, охрана подъезда, загрязненность воздуха, шумность, состояние двора, наличие детской площадки и мест для парковки автомобилей, удаленность от станции метро, тип транспорта и время проезда. Этот подход опирается на статистические данные и на экспертную корректировку. Данная методика наиболее приемлема при оценке типовых квартир в домах массовой застройки, но неэффективна при оценке нестандартных квартир. Метод повышающих коэффициентов. Стоимость квартиры (или комнаты) определяется исходя из инвентаризационной стоимости 1кв.мстроения, общей площади квартиры (или комнаты) и системы повышающих коэффициентов. Повышающие коэффициенты учитывают потребительские качества жилья по уровню его комфортности, наличия коммунальных услуг, близости станций метро и т.д. Коэффициенты потребительских качеств приводятся в паспорте свободного жилого помещения. Такая методика используется в ряде городов России, в частности, в Санкт-Петербурге. Таким образом, используя разные подходы при оценке жилья, можно точнее учесть все его достоинства и недостатки, и определить истинную ценность объекта.

7.Жилищно-коммунальная проблема в России. Основные цели и концепции в реформах жилищно-коммунального хозяйства в РФ.

Реформирование  ЖКХ должно было проходить поэтапно. Постепенный подход был обусловлен следующими тремя факторами: 1. В конце 1991 г. Верховным Советом РФ было принято постановление "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". В соответствии с ним государственный жилищный фонд, ранее находившийся в ведении местных Советов вместе с соответствующими объектами инженерной инфраструктуры, а также жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации передавались в муниципальную собственность. В дальнейшем и ведомственный жилищный фонд также должен был передаваться приватизированными предприятиями в собственность муниципалитетов. Таким образом, была создана база для сосредоточения решений, касающихся жилищного фонда, на местном уровне. Это привело к разрушению централизованной вертикали управления ЖКХ и появлению многообразных управленческих структур на местах с достаточно большой их дифференциацией. 2. При проведении масштабной либерализации цен с 1 января 1992 г. было принято решение не менять уровень тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения. Тем самым был упущен момент для формирования механизмов финансирования жилищных и коммунальных услуг за счёт потребителей, что могло бы создать стимулы к быстрыми институциональным изменениям в этой сфере. Естественно, в 1992-1993гг. уровень покрытия затрат ЖКХ за счёт населения резко снизился, упав почти до нуля. 3. Радикальным преобразованиям в жилищной сфере препятствовал принятый порядок приватизации жилья. Законодательство исходило из принципа фактически бесплатной приватизации. Причём устанавливалось, что данный процесс является добровольным, сроки бесплатной приватизации не ограничивались и собственники приватизированных квартир не должны были брать на себя какие-либо обязательства по управлению тем комплексом недвижимости (зданием), в котором находилась их квартира. Основные подходы к реформе ЖКХ были определены в декабре 1992 г. законом "Об основах федеральной жилищной политики". В 1993 г. они были конкретизированы в ряде нормативных актов. Ключевые идеи, заложенные в концепции реформы ЖКХ, сводились к следующему. Оплата жилья и коммунальных услуг должна была повышаться постепенно. При этом в городах нужно было создать систему социальной поддержки малообеспеченных семей. Механизм предоставления жилищных субсидий базировался на их добровольно-заявительном и адресном характере. Субсидии предполагалось выдавать в том случае, если расходы семьи на жилищно-коммунальные услуги превышали нормативно установленную долю в семейном доходе, исходя из социальной нормы площади жилья, утверждённой для данного региона. Концепция реформ ориентировалась на институциональные преобразования, способствующие снижению затрат и повышению качества предоставления услуг в жилищно-коммунальной сфере. Ключевым элементом в данной структуре должна была стать  служба заказчика,  создаваемая  в  форме муниципального учреждения или муниципального предприятия и действующая исходя из интересов, проживающих в зданиях, относящихся к муниципальному жилищному фонду. В ее функции входили: заключение договоров с различными жилищно-коммунальными службами, контроль за качеством их работы и оплата за предоставляемые ими услуги за счет платежей населения и бюджетных дотаций.

8. Механизации реализации  реформы. Финансовые  и социальные последствия  ЖКХ. Новый этап  реформ проблемы  и перспективы.

Реформа ЖКХ осуществлялась в соответствии с рассмотренной выше концепцией с небольшими изменениями в течение  трёх лет (1994 -1997гг.). Основные выводы, которые  можно сделать за этот период:

1.Для городов России была характерна глубокая дифференциация по темпам, направлениям и комплексности осуществляемых жилищных реформ. Здесь главную роль сыграли уровень понимания проблемы и реальные интересы местных властей, а не объективные условия, такие как размер населённого пункта, состояние муниципального бюджета и т.п. 2.Повышение уровней тарифов для населения повлекло за собой рост неплатежей. Вполне типичной была ситуация, когда до 1/3 и более семей имели задолженность. 3.Преобразования в жилищном секторе не привели к результату, на который они были рассчитаны, а именно к рационализации деятельности и снижению стоимости жилищно-коммунальных услуг. Темпы роста затрат на жилищно-коммунальные услуги в 1994-1995 гг. опережали общие темпы инфляции. Можно посчитать это следствием слабого распространения реформы ЖКХ по территории России. Тем не менее, анализ преобразований даже в тех городах, которые достаточно последовательно придерживались подходов, выработанных на федеральном уровне, говорит о том, что реформы в большинстве случаев не дали непосредственного финансового эффекта, ожидаемого от институциональных преобразований в этой сфере. Можно выделить несколько причин: Прежде всего, концепция реформ практически оставляла в стороне проблему, связанную с рационализацией механизма предоставления коммунальных услуг, концентрируя основное внимание на обслуживании жилья. Между тем львиную долю расходов в ЖКХ составляют именно затраты на коммунальные услуги, в первую очередь на тепло- и водоснабжение. Более того, в большинстве случаев местные власти здесь бессильны, поскольку тепло поступает от ТЭЦ, включенных в единую энергосистему России, и установление тарифов является прерогативой региональных энергетических комиссий. Ввиду того, что не были выработаны адекватные механизмы регулирования естественных монополий (в том числе РАО "ЕЭС России"), рост этого компонента затрат на обслуживание ЖКХ почти не подвергался контролю. Управление жилищным фондом сосредотачивается в одних руках и в этой сфере появляется гораздо более могущественный и опасный монополист, чем тот, который существовал ранее в сфере обслуживания. Не испытывая конкурентного давления и не подвергаясь контролю, подобная организация неизбежно переориентируется с интересов, связанных с рационализацией жилищной сферы и обеспечением качества обслуживания, на заботы собственного укрепления и развития, то есть начинает работать сама на себя. Тем самым интересы заказчика и потребителя резко расходятся, что значительно влияет на мотивацию не только заказчика, но и подрядчиков. Принципиально важным для формирования мотивации подрядчика является то, что он вынужден учитывать не столько интересы жильцов, сколько интересы службы заказчика. Причем это в равной степени касается муниципальных и частных фирм, работающих в данной области. Более того, конкурсный отбор лишь укрепляет подобную зависимость, поскольку противодействие службе заказчика может привести к потере работы в результате проигранного конкурса. Именно по этой причине в некоторых городах, где преодолено первоначальное недоверие к конкурсам, их организация резко активизировалась. Службы заказчика почувствовали, что это не угроза их власти, а, напротив, инструмент ее укрепления. Аналогичная ситуация возникает и в области формирования и функционирования товариществ собственников жилья, она во многом отдана на откуп муниципалитетам. Для последних создание товариществ - это уменьшение их собственного жилищного фонда. Кроме того, товарищества должны получать бюджетные дотации, а их члены - жилищные субсидии на тех же условиях, что и проживающие в домах муниципального жилищного фонда. Рост числа товариществ означает отвлечение все большего объема ресурсов из муниципального фонда. Службы заказчика часто воспринимают товарищества как конкурентов в борьбе за контроль и ресурсы, а также как опасный пример рационального хозяйствования, а потому всячески препятствуют их формированию и регистрации. Усиление кризиса местных бюджетов и связанная с ним проблема неплатежей лишь углубляют и обостряют противоречия, которые были заложены в схему жилищной реформы. Требования к подрядчикам, включенные в договора, начинают играть все меньшую роль, гак как муниципалитет (служба заказчика) не может выполнить своих обязательств по оплате произведенных работ. Формализуются и конкурсы на обслуживание жилья, поскольку и заказчик, и подрядчик понимают, что обязательства, которые берутся сторонами в процессе конкурса, значительно отличаются от реальных "правил игры", определяемых фактическим наличием средств. В условиях обострения финансовых проблем усиливается вероятность создания более благоприятных условий финансирования для "своих" муниципальных предприятий в ущерб "чужакам" из частного сектора. В тяжелой ситуации оказываются товарищества собственников жилья, не получающие причитающихся им бюджетных средств. В большинстве случаев муниципальным властям оказывается проще накапливать долги предприятиям ЖКХ и товариществам собственников жилья и не заниматься активным поиском резервов экономии, тем более что эту экономию вполне реально потерять при утверждении бюджета на следующий год (принцип "от достигнутого"). Резко снижается качество жилищно-коммунальных услуг и, естественно, растет противодействие населения повышению их оплаты. Противоречия, заложенные в концепции реформы, становятся все более очевидными и острыми. И как следствие к началу 1997 г. процесс преобразований в сфере ЖКХ практически повсеместно приостановился, а кое-где началось и движение вспять. Новый этап реформы. В апреле 1997 г. указом президента РФ № 425 от 28 апреля 1997 г. "О реформе ЖКХ в Российской Федерации" была провозглашена Концепция реформы ЖКХ, направленная на ускорение и углубление преобразований в этой сфере, а также усиление контроля на федеральном уровне за ходом жилищной реформы на местах. На первый план в концепции выдвигается необходимость снижения затрат. В этой связи предполагаются как расширение масштабов преобразований по уже реализующимся направлениям жилищной реформы, так и некоторые новые идеи. Новейший этап реформы ЖКХ .На ликвидацию системного кризиса в коммунальном хозяйстве была направлена, разработанная в 2001 г. по поручению Президента В.Путина. Программа реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса нашей страны. Она рассчитана на 10 лет и будет выполняться, как И предыдущие реформы, поэтапно. Суть реформы, изложенная в программе, заключается в принципиальном изменении функций участников системы ЖКХ, механизмов их взаимодействия и финансирования, постепенный перевод предприятий этой сферы на рыночные принципы работы и передача права распоряжения средствами, выделяемыми из бюджета на её дотирование, от коммунальных предприятий непосредственно потребителям их услуг. Слишком большая разница между тем, что планируется, и тем, что имеется в наличии, заставила федеральную власть сформулировать возможные риски, которыми реформа ЖКХ может обернуться для россиян, причём без особых гарантий их минимизации со стороны государства. Назовём их: 1.Сбои в организации адресной поддержки населения. Центры жилищных субсидий, городские бюджеты, несмотря на предварительные расчёты, могут не выдержать наплыва нуждающихся граждан. 2.Социальный риск: снижение реального уровня жизни населения, расширение масштабов бедности. 3.Отсутствие механизма демонополизации, способного принуждать коммунальные предприятия работать по обоснованным, а не завышенным тарифам на свои услуги. Конкурентов городским водоканалам, электро-, газо- и теплосетям в ближайшее время создать нереально. А значит, им ничто не помешает диктовать свою финансовую волю гражданам, а обратного влияния потребителя на производителя практически нет. Сегодня в издержках, относимых "коммунальщиками" на себестоимость продукции, избыточные затраты составляют от 15-20% (по официальным данным) до 30% (по данным независимых аудитов). 4. Повышение износа фондов и снижение качества услуг, предоставляемых ЖКХ. 5. Включение городских земель в рыночный оборот непосредственно скажется на расходах, связанных с выкупом земли под домами и объектами социальной инженерной инфраструктуры (детскими и спортивными площадками, гаражами и т.д.), с арендой земельных участков, а значит, отразится на расходах на оплату жилья и коммунальных услуг. 6.Политический риск. В связи с проведением реформы все неудачи будут связаны с деятельностью местной администрации. В этой связи федеральная власть должна взять на себя часть этого риска и заявить, что это государственная политика, а не выдумка мэра или глав администрации. 7.Есть опасения, что даже такая безропотная нация, как россияне, не станет долго терпеть. Трудно сейчас прогнозировать дальнейшее развитие жилищно-коммунальной реформы. Тем более, что одновременно проводятся другие реформы: земельная, налоговая, пенсионная, военная, судебная и банковская. Ясно только одно: от того, как сложится баланс между трудностями, порождаемыми самой жилищной реформой, и положительными сдвигами, сопутствующими реализации этой реформы, зависит судьба преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве России.