Жалпы ережелер

4

1. Жалпы ережелер

1. Осы жылжымайтын мүліктің құнын бағалау стандарты (бұдан әрі - Стандарт) халықаралық бағалау стандарттарына сәйкес «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» Қазақстан Республикасы Заңының негізінде әзірленді, жылжымайтын мүлікті бағалау әдісіне қойылатын негізгі талаптарды белгілейді және Қазақстан Республикасының аумағында қолдану үшін міндетті.

              2. Осы Стандарттың күші жылжымайтын мүліктің мынадай типтерін бағалау үшін қолданылады:

              1) жақсартуға тартылған жер учаскелері немесе ауылшаруашылығы мақсатындағы жерлерді қосқанда, бос жер учаскелері;

              2) ішкі инженерлік желілер мен жүйелерді қосқанда, ғимараттар мен құрылыстар, сондай-ақ бағаланатын ғимараттар мен құрылыстардың жұмыс істеуін қамтамасыз ететін жабдықтар;

              3) құрылысы аяқталмаған объектілер;

              4) тарату құрылғылары;

5) көпжылдық екпелер.

              3. Нарықтық құнды  міндетті бағалау мынадай жағдайларда жүргізіледі:

1) мемлекеттік қажеттіліктер үшін мүлікті алып қою кезінде;

2) кепіл объектісінін құнын айқындау кезінде, соның ішінде ипотека кезінде;

3) жарғылық капиталға мүліктік салымдардың құнын айқындау кезінде;

4) банкроттық рәсімдер барысында борышкер мүлкінің құнын айқындау кезінде;

5) өтеусіз алынған мүліктің құнын айқындау кезінде.

Барлық өзге жағдайларда нарықтық құнды бастамашылықпен бағалау тапсырысшымен шарттың негізінде жүргізіледі.

4. Стандартта белгіленген әдістер Қазақстан Республикасының аумағында орналасқан жылжымайтын мүлікке толық меншік құқықтарын бағалау үшін пайдаланылады. Жалға алу, жер пайдалану және жер қойнауын пайдалану құқықтары материалдық емес активтерге жатады және тиісті стандартта белгіленген әдістерді пайдаланылып бағаланады.

5. Осы Стандартта мынадай ұғымдар пайдаланылады:

1) жылжымайтын мүлік – табиғи объектілер: жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар, көпжылдық екпелер және  және жермен тығыз байланысты өзге де мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірілмей көшірілуі мүмкін болмайтын объектілер, сондай-ақ заңнамалық актілерге сәйкес жылжымайтын мүлікке жататын өзге де мүлік;

2) жақсартылған жерлер – жер учаскесінің сапалық қасиетін және оның құнын өзгертуге әкелетін қандай бір іс-шаралар нәтижелері. Жақсартылған жерлерге оларды құнсыздандырмау және нысанасын өзгертпей көшірілуі мүмкін болмайтын жер учаскелерінің шекараларында орналасқан материалдық объектілер, сондай-ақ шаруашылық қызметтің немесе белгілі бір жұмыс түрін жүргізу нәтижелері  (рельефті өзгерту, топырақты жақсарту, егінді, көпжылдық екпелерді, инженерлік инфрақұрылымды орналастыру және т.б.)  жатады;

3) құрылымдар – адамның келуіне, жылжымалы мүлікті орналастыруға, материалдық құндылықтарға сақтауға, өндірісті жүзеге асыруға арналған үй-жайлар орналасқан жақсартылған жерлер;

4) құрылыстар – құрылымдар мен үй-жайларға жатпайтын, арнайы техникалық функцияларды (дамбалар, туннельдер, эстакадалар, көпірлер және т.б.) орындауға арналған жақсартылған жерлер;

5) тарату құрылғылары – кез келген шығатын энергияны, затты, дабылды, ақпаратты және қашықтағы түрді (электр жеткізу желілері, құбырлар, су құбырлары, жылу және газ желілері, байланыс тораптары және т.б.) жеткізу бойынша арнайы функцияларды орындау үшін жасалған жақсартылған жерлер;

6) құрылысы аяқталмаған объектілер – құрылысы аяқталмаған  күйде тұрғандықтан мүлдем пайданылмайтын құрылымдар, құрылыстар немесе тарату құрылғылары;

7) көпжылдық екпелер – егу орындарында өсірілетін, бір жылдан артық өмір сүретін немесе бір жылғы мәдени циклдағы  ағаштар мен бұталарды қамтитын натуралды-заттай белгісі бойынша негізгі қорлар түрі. Жүзімдіктер немесе жеміс-жидек бауы  мысал бола алады. Мүлік объектілерінің осы типтерінде   амортизацияланатын активтерді білдіретін егу орындарына едәуір күрделі  инвестициялары  болуы мүмкін.

8) баламалы пайдалану – елеулі пайдаланудан ерекшеленетін және бағалау объектісінің аса тиімді пайдаланылуын талдау уақытында  қарастырылатын жылжымайтын мүлікті пайдаланудың ықтимал нұсқалары;

9) салыстыру деректері – бағаланатын объектіге ұқсастардың деректерін талдау негізінде алынатын құнның есептік шамасын алу үшін бағалау талдауында пайдаланылатын деректер: нарықтық деректерден алынған сату бағасы, жалдау ақысы, табыстар мен шығыстар, капиталдандыру және дисконттеу ставкалары және басқалары;

10) тренд – хронологиялық өмір сүру мерзімі үшін бағаланатын объектінің құнын өзгерту индексі;

11) салыстыру элементтері – жылжымайтын мүлік үшін төленетін бағалардағы ауытқуларға әкелетін мүлік объектілері мен мәмілелердің нақты сипаттамалары. Салыстыру элементтері берілетін мүліктік құқықтар түрлері, сату жағдайларын, нарық шарттарын, табиғи және экономикалық сипаттамаларды, жылжымайтын мүлікке қатысы жоқ пайдалануды, сату компоненттерін және басқаларды қамтиды;

12) табиғи тозу – объектіні пайдалану, күту жағдайларымен байланысты тозу мен бұзылудан, табиғи-климаттық және басқа да факторлардың әсерінен туындаған зақымданулардың (ақаулардың) салдарынан объектінің құнын жоғалтуы;

13) функционалдық тозу – жетілдірілген сәулет, көлемдік-жоспарлау, сындарлы және басқада сипаттамалармен қазіргі заманғы ғимараттар мен құрылыстарға тән функцияларын жүзеге асырудың мүмкін еместігі нәтижесінде бағалау объектісінің құнын жоғалтуы;

14) сыртқы (экономикалық) тозу – жылжымайтын мүлік нарығында қоршаған ортаның әсер ету салдарынан өзгерістердің (экономиканың, демографиялық жағдайларға, тұтынушылардың төлем қабілеттілігіне және басқа да өңірлік факторларға шарттастырылған, нарық аумағында қалыптасқан сұраныс пен ұсыныстар көлемінің қатынасы) нәтижесінде объектінің құнын жоғалтуы.

              15) бағалау объектілерінің экономикалық өмірінің қалдық мерзімі – бағалау күнінен бағалау объектілерінің экономикалық өмір сүру мерзімі аяқталғанға дейінгі мерзім;

              16) жақсартылған жерлердің экономикалық өмір сүру мерзімі – жақсартылған жерлерден алынатын немесе болжанып отырған табысты кезең осы табысты алуға байланысты операциялық шығыстардан асады. Жақсартылған жерлердің экономикалық  өмір сүру мерзімі жақсартылған жерлерді пайдалану үшін жарамды күйде ұстауды ақтайтын кезеңді көрсетеді;

              17) жақсартылған жерлердің нақты жасы – жақсартылған жерлерді пайдалану басталғаннан бағалау күніне дейінгі кезең;

              18) тиімді (негізгі) жасы – оны сату мүмкіндігін ескеретін объектінің табиғи  күйі мен пайдалылығына сәйкес келетін жас. Сыртқы түрін бағалауға, техникалық жай-күйіне, объектінің құнына әсер ететін экономикалық факторларға негізделеді. Объектіні пайдалану ерекшелігіне қарау тиімді жас нақты жастан үлкен немесе аз жағына қарай ерекшеленеді.

              19) таза операциялық табыс – жалпы табыс пен операциялық шығындар арасындағы айырым ретінде айқындалатын табыс;

              20) ренталық табыс (жер рентасы) – жер учаскесінің сапасы мен орналасқанына қарай өндіріс құралы ретінде жерден алынуы мүмкін табыс. Ренталық табыс жер учаскесінде алынатын өнімді сатудан күтілетін жалпы табыс пен өндірістік шағындардың және өндірушінің кірісі арасындағы айырым ретінде есептеледі.

Нарықтық немесе өзге құнды белгілеу табыстық, шығындық және салыстырмалы амалдарға топтастырылған бағалау әдістерін қолдану арқылы жүргізіледі.

2. Табыстық амал әдістері

1. Табыстық амал (табысты капиталға/дисконттау айналдыру негізіндегі амал) негізгі ретінде олардың табыс әкеле алатындығына байланысты сатып алынатын және сатылаын жылжмайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын бағалау кезінде қолданылады. Табыстық әдістердің біреуін қолдана отырып, бағалаушы әрекеттердің мынадай реттілігін сақтайды:

1)                 ұқсастардың бағалары және олардың меншік иелеріне салыстыру объектілері әкелетін таза табыс шамасы туралы ақпарат жинау үшін тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығына зерттеу жүргізу;

2)                 алынған ақпаратқа талдау жүргізу және оның негізінде есеп айырысу кезеңінде күтілетінақша ағынына болжам жасау;

3)                 осы жылжымайтын мүлік ьүріне инвесторлардың тәуекледерін бағалау;

4)                 капиталға айналдыру немесе дисконттау ставкаларының есебін жүргізу;

5)                 табысты капиталға  айналдыру әдістерінің біреуін қолдану:

егер жылдар бойынша болжанып отырған табыс елеулі өзгеретін болса, ақша ағындарын дисконттау әдісі;

егер күтілетін табыстар тұрақты болса не тұрақты өзгеріп тұрса, табысты капиталға айналдыру әдісі.

8. Әлеуетті жалпы табыс шамасын бағаланатын  жылжымайтын мүліктің жалға алу ставкасының шамасы мен алаңы туралы шынайы ақпарат негізінде оны аса тиімді пайдалану кезінде бағалау объектісін жалға беру туралы жорамалдың негізінде есептеу керек.  Нақты жалпы табыс туралы деректер осы немесе ұқсас объектіні жүктеудің нақты коэффициенті негізге алып есептеледі. Бағалау жүргізу уақытында осындай жылжымайтын мүлікті жалдау шарттарының типтік шарттары ескеріледі. Бұл ретте оларды осындай жылжымалы мүлікті жалдау нарығының типтік шарттарына сәйкес келтіру мақсатында жалдау ақысының мөлшерін болжау уақытында тиісті түзету жүргізілуі мүмкін.

9. Табысы таза операциялық табысын болжау уақытында бағалау объектісінен ескерілген бағалау объектісінің тұтынушылық сипаттамаларын  осындай жылжымайтын мүліктің сипаттамаларымен сәйкес келтіруге  байланысты қажетті шығындарды есептеу:

1) осындай сәйкес келтіру үшін қажет қажетті шығындардың ағымдағы құнының мөлшеріне бағалау объектісінің алынған құнын азайту жолымен тікелей капиталға айналдыру әдісін;

2) болжау кезеңі шекараларында жүзеге асырудың тиісті кезеңдерінде оларды операциялық  шығындарға қосу жолымен –  ақша ағындарын дисконттау әдісін қолдану уақытында ескерілуі мүмкін.

9. Қажетті шығындардың көлемін айқындау уақытында, егер бағалау бъектісін пайдаланушыға шығындарды өтеу тәртібіне қатысты заңнамада басқаша айқындалмаса, табиғи және (немесе) функционалдық тозу белгілерінің ескіруінің техникалық мүмкіндігі мен экономикалық нысаналығы ескеріледі. Бұл ретте есепте бағалау жүргізу уақытында ескерілетін қажетті шығындар есебі келтіріледі.

Операциялық шығындар бағалау күні қолданылатын бағаларға болжанады. Операциялық шығындарға  болжау жасалған жағдайда жалпы табысты алуға байланысты иесінің (баланс ұстаушының) шығындары ескеріледі.

10. Тікелей капиталға айналдыру әдісі – бағалау объектісін тұрлаулы пайдалануды сақтау жағдайларна сүйене отырып, шектелмеген уақыт кезеңінде кірістің шамасы тұрақты, бастапқы инвестициялар болмаған, қайтарылатынкапитал мен капитал кірісі бір уақытта есепке алынған кезде құнды айқындау.

Капиталға айналған кіріс әдісі  бағалау рәсімдерінің мынадай ретін көздейді:

1) жалдау шартына (жалдау ақысының мөлшері мен жалдаудың типтік шарттарын) талдау жүргізу мақсатында сындай жылжымайтын мүлікті жалға алу туралы жинақталған ақпаратты немесе осы тектес жылжымайтын мүлікті пайдалану туралы ақпаратты талдау нәтижелерінің негізінде жалпы табысты болжау;

2) таза операциялық  табыс жалпы табыс пен операциялық шығындардың арасындағы айырым, ренталық табыс – жер учаскесінде алынатын өнімді іске асырудан күтелітеін жалпы табыстың және өндірістік шығындар менөндірушінің кірісі арасында айырым ретінде есептеледі.

3) есептік таза операциялық кіріс ретінде бірнеше жылға табысты орташаландыру жолымен алынған бір жылға қалыпты таза операциялық табыс түсініледі.

4) капиталға айналдыру ставкалары мен оның есебін айқындаудың бағалау рәсімін таңдауды негіздеу;

5) таза операциялық табысты немесе ренталық табысты капиталға айналдыру ставкасына бөлу арқылы бағалау бъектісінің құнын есептеу.

11. Капиталға беру нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісі (ақша ағындарын дисконттау әдісі, есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру) – ақша ағындарының өзгеру және әр шамада түсу жағдайларына сүйене отырып, жылжымалы мүлікті пайдаланумен байланысты тәуекел дәрежесіне орай құнды айқындау;

Дисконттау әдісі бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:

1)     болжам жасау  кезеңін айқындау;

2)                 болжам жасау кезеңінің шекараларында жылдар, тоқсан емесе айлар бойынша  жалпы табысқа, операциялық шығындар мен таза операциялық табысқа (ренталық табысқа)  болжам жасауды кезеңні алдындағы таза табыс шамасы туралы деректердің негізінде желілік регрессия әдісімен жүргізу ұсынылады;

3)                 дисконт ставкалары мен оның есебінен айқындаудың бағалау рәсімін таңдау негіздемесі;

4)                 таза операциялық табыстың (ренталық табыстың) ағымдағы құн сомасы ретінде ақша ағынының ағымдағы құнын айқындау;

5)                 реверсиялау құнына дәее оның ағымдағы құнының есебіне болжам жасау;

6)                 ақша ағынының ағымдағы құны мен реверсияның ағымдағы құнының сомасы ретінде бағалау объектісінің құнын айқындау.

Есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісі – капиталға  беру нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісі, бірінші жылға тән табыстың нарықтың құнын айқындау үшін табыстың қалыптастырылған есептік модельдері пайдаланылған құннан және олардың болашақта өзгеру беталыстарын талдау негізінде алынған құнның қайта түзіледі.