Земельная Рента

    Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что по причине отсталости сельского хозяйства по сравнению с промышленностью органическое строение капитала, вложенного в сельское хозяйство, ниже органического строения капитала, вложенного в промышленность, и, следовательно, в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество. Следует подчеркнуть, что историческая отсталость сельского хозяйства по сравнению с промышленностью, представляющая собой одно из главных проявлений закона неравномерности капиталистического развития, проистекает не из природы земли, а из общественных отношений. Частная земельная собственность, препятствующая вложению капиталов в землю и присваивающая себе все возрастающую часть прибавочной стоимости, является одной из главных причин этой отсталости. 

Объясняя возникновение абсолютной ренты, мы исходим из факта более  низкого органического состава  капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. Но должен ли органический состав капитала в сельском хозяйстве всегда отставать  от органического состава капитала в промышленности К. Маркс высказал предположение, что "по сути дела эта  разница с прогрессом земледелия должна уменьшится". 

    По темпам роста и органическому строению капитала сельское хозяйство в ряде случаев начинает обгонять промышленность. Вследствие этого сокращается тот избыток стоимости сельскохозяйственной продукции над стоимостью промышленной продукции, который составляет основу абсолютной ренты. При сокращении обычного источника абсолютной ренты может создаваться такое положение, когда крупные фермерские хозяйства должны будут выплачивать фиксированную в арендном договоре абсолютную ренту за счет дифференциальной ренты II, а основная масса мелких фермеров вынуждена уплачивать арендную плату за счет проедания своих основных средств. 

    Однако капиталисты-фермеры не могут платить абсолютную ренту за счет средней прибыли или дифференциальной ренты II систематически. В этих условиях неизбежно появляется новый источник абсолютной ренты – вздувание цен на сельскохозяйственные продукты выше цены производства и стоимости. В этом случае происходит слияние абсолютной ренты с монопольной прибылью.

    В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты – монопольная рента. Монопольная рента образуется на землях исключительного качества. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов – особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и т.д. Например, южная приморская зона краснодарского края, уникальная для России, имеет пригодные земли для возделывания субтропических культур и чая, особых лекарственных трав. Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную ренту.  Итак, монопольная рента – эта особая форма земельной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.    Итак, из вышеизложенного мы можем утверждать, что главная особенность экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора, - это существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату - ренту. 

Глава II. Цены на рынке земельных участков РТ на начало 2012г .

       В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации земля по целевому назначению подразделяется на ряд категорий:

• земли населенных пунктов;
• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

    Категория земель первым делом отражается на оборотоспособности земель-ного участка: по действующему законодательству допускаются сделки купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов.

    А земли промышленности и иного специального назначения имеют свою специфику. Земли специального назначения, земли особо охраняемых территорий, земли лесного и водного фондов и земли запаса в свободной продаже не представлены.

    Поэтому в анализе мы рассмотрели земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов (в нашем анализе они представлены «коммерческими землями») и земли промышленности.

    На стоимость земли влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие основные группы:

• социальные и демографические особенности (демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения);
• общая экономическая ситуация (экономическая ситуация стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности);
• правовое регулирование и действующие системы налогообложения (правовые нормы частного и публичного права, например, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др);
• природные условия и окружающая среда (климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов);
• физические и качественные характеристики земельного участка (размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки);
• расположение земельного участка (близость к транспортным магистралям, магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами ;
• доход, который можно получить, используя земельный участок.

    Районы предложений мы условно разделили по их географическому положению на карте Республики Татарстан и, отчасти, отраслевой направленности:

• (прКазани) Пригород Казани (Верхнеуслонский, Высокогорский, Зеленодольский, Лаишевский, Пестречинский районы);
• (пром) Промышленные районы Закамья (Альметьевский, Бугульминский, Елабужский, Заинский, Нижнекамский, Тукаевский);
• (центр) Районы центральной части Татарстана (Алексеевский, Спасский, Тюлячинский);
• (север) Северо-восток Республики Татарстан (Агрызский, Менделеевский, Мензелинский);
• (юг) Юго-запад Республики Татарстан (Буинский, Камско-Устьинский, Тетюшский);
• (проч) Прочие (Арский, Актанышский, Мамадышский, Рыбно-Слободский, Чистопольский).

     Большее влияние на стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения оказывают следующие факторы:

• Месторасположение;
• Показатель плодородия почв (измеряется в баллах бонитета);
• Уровень развитости сельского хозяйства данного района.

    Что касается площади участков, то здесь разброс весьма значителен. В целом по республике они варьируются от нескольких соток до нескольких гектаров.

    Как правило, межеванные земли предлагаются к продаже по более высокой цене, чем земли не прошедшие процесс межевания. Разница между землями сельскохозяйственного назначения прошедшими процесс межевания, и не размежеванными землями в среднем составляет 66%.

Рассмотрим цены на земельные  участки сельскохозяйственного назначения в республике Татарстан на январь 2012 года.

Первыми в нашем списке значатся районы, наиболее приближенные к Казани: Верхнеуслонский, Лаишевский, Высокогорский, Зеленодольский и Пестречинский районы. Цены в этих районах имеют среднее значение 307,02 тысяч рублей за гектар. Земли там плодородные, а близость к Казани дает возможность реализовывать продукты сельского хозяйства с наименьшими транспортными затратами.

     Объем рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения (предлагаемых к продаже на территории Республики Татарстан на дату проведения мониторинга) составляет 124 предложения. Самый большой объем предложения зафиксирован в Лаишевском районе – 33 земельных участка. В других районах Татарстана предложение значительно ниже.

    Положение о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена. 
    
1. Общие положения.

        1.1. Настоящее Положение определяет порядок расчета размеров платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду юридическим и физическим лицам, индивидуальным предпринимателям. 
     Настоящее Положение распространяется также на случаи предоставления земельных участков в аренду под строительство, за исключением случаев такого предоставления на аукционе. 
     1.2. При передаче в аренду части зданий, сооружений взимается арендная плата за землю, занятую зданием, сооружением, и участки, необходимые для их содержания, соразмерно арендуемой площади этих строений. Арендная плата за землю включается в арендную палату за пользование зданием или сооружением. 
     1.3. Льготы по уплате земельного налога, установленные действующим законодательством, дополнительные льготы, установленные нормативными актами органов местного самоуправления, распространяются на юридических лиц и граждан - арендаторов земли. 
     1.4. В случае передачи арендатором, имеющим льготы по арендной плате за землю, земельного участка в субаренду лицу, не имеющему льготу, субарендатор обязан вносить арендную плату за землю на общих основаниях. 
     В случае передачи арендатором, не имеющим льготы по арендной плате за землю, земельного участка в субаренду лицу, имеющему льготу, арендатор вносит арендную плату за землю на общих основаниях. 
     1.5. Арендная плата начисляется начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления земельного участка в аренду, в том числе на период строительства, и вносится арендатором ежемесячно. 
     

2. Определение величины  арендной платы за землю 

 
     2.1. Размер годовой арендной платы  за пользование земельными участками  рассчитывается по формуле: 
      
            А = Рс x Кф, 
      
     где: 
     А - размер годовой арендной платы за земельный участок; 
     Рс - размер ставки земельного налога; 
     Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к настоящему Положению. 
     2.2. В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования в порядке, предусмотренном Законом, рассчитывается согласно пункту 2.1 Положения в пределах (в случаях превышения - равным): 
     двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; 
     трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; 
     полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. 
     2.3. Размер арендной платы за пользование земельным участком в период осуществления строительства объектов определяется с учетом вида его разрешенного использования и поправочного коэффициента по соответствующему виду использования земельного участка, установленного в приложении к настоящему Положению. 
     Подводя итог вышесказанному, мы можем утверждать, что одним из основных рычагов экономического регулирования земельных отношений является механизм платы за землю. С его помощью государство воздействует на экономические интересы землевладельцев и землепользователей, побуждая их повышать эффективность использования земли, находящейся в их распоряжении. С экономической точки зрения плата за землю является особым видом издержек, связанным с получением дохода в виде ренты.