Задачи по экономике недвижимости

Министерство  Российской Федерации  по связи и информатизации 

Сибирский Государственный  Университет Телекоммуникаций и Информатики 

Межрегиональный центр переподготовки специалистов 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Контрольная работа 

по  дисциплине «Экономика недвижимости» 
 
 
 

Вариант 0 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                              Выполнила:  
 
 
 
 
 

2009

Задача 1.

Определение стоимости недвижимости затратным методом.

      Исходные  данные:

Площадь земельного участка – 4500 м²

Ставка земельного налога за 1 м² = 28,2 ден. единиц. 
 

Данные  для расчета восстановительной  стоимости здания затратным методом (прямых затрат):

 

     Данные  для составления сметы расчета  стоимости здания

       

     Данные  для определения физического  износа здания:

     

 
      Решение:

1) Определю  стоимость земельного участка как 200-кратную ставку земельного налога, помноженную на размер площади земельного участка.

Стоимость земельного участка составит 28,2*200*4500 = 25380000 ден. ед. 

2) Определю  восстановительную стоимость здания. Для этого использую форму 7 (Таблица 1).

Таблица 1 - Расчет стоимости главного сооружения

3) Теперь  по формуле  , где СИ – совокупный износ здания, Иd – коэффициент износа отдельного элемента здания, d - удельный вес стоимости отдельного элемента в общей стоимости здания, рассчитаю совокупный износ здания. Для нахождения значений элементов формулы использую форму 8 (Таблица 2). 

Таблица 2 - Расчет совокупного износа

 

Теперь, подставляя найденные значения с формулу, найду совокупный износ здания в процентах:    СИ = 1588,74/100 = 15,89%

И рассчитаю  совокупный износ в денежных единицах:

     3511668,05/100*15,89 = 557912,83 

4) Определю предпринимательскую прибыль, которая составляет 30% от прямых затрат: 3612447,35/100*30 = 1083734,205 ден. ед. 

5) Теперь  могу определить стоимость недвижимости.

 

Стоимость недвижимости = 6715359-557912,83+25380000+1083734,205 =

     = 32621180,38 ден. ед. 
 

Задача 2.

Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж.

      Исходные данные:

Определить  стоимость гаража методом сравнения  продаж.

Анализ  продаж показал, что:

- при увеличении площади объекта на 50 м², стоимость его увеличивается на 1%;

- стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;

- при удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км;

- стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);

- стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление. 
 

Исходные  данные для выполнения оценки недвижимости методом сравнения продаж

 
 

      Решение:

В таблице 3 рассчитаем корректировки для объектов-аналогов и вычислим стоимость оцениваемого объекта. 

Таблица 3 - Расчет стоимости методом сравнения продаж гаража из кирпича

 

Таблица 3 - Расчет стоимости методом сравнения продаж гаража из бетонных блоков

Ответ:

Стоимость оцениваемого объекта (гаража), сделанного из кирпича, составляет 878,07 ден. ед.; стоимость такого же гаража, сделанного из бетонных блоков, возрастает и составляет 905,67 ден. ед. 
 
 
 
 
 

Задача  3.

Определение стоимости недвижимости доходным методом.

      Исходные  данные:

Определить  стоимость офиса на 5 лет на основании данных таблицы. 

Исходные  данные для определения стоимости  недвижимости доходным методом

      Решение:

Определю потенциально-валовый доход (ПВД), который складывается как доход, который будет приносить недвижимость, + прочий доход. В свою очередь, доход от недвижимости вычисляем как произведение площади помещения и ставки арендной платы, при этом учитываем рост арендной платы по годам.

ПВД₁ = 2000*200+1400 = 401400 ден. ед.

ПВД₂ = 2000*(200+200/100*207)+1450 = 1229450 ден. ед.

ПВД₃ = 2000*(614+614/100*207)+1500 = 3771460 ден. ед.

ПВД₄ = 2000*(1884,98+1884,98/100*207)+1500 = 11575277,2 ден. ед.

ПВД₅ = 2000*(5786,8886+5786,8886/100*207)+1500 = 35532996 ден. ед.

Сведем  полученные данные в таблицу:

 

Рассчитаю эффективный валовый доход (ЭВД): ЭВД=ПВД-D₁, где D₁ - степень недогрузки (в % от дохода, который будет приносить недвижимость). Для этого использую таблицу:

Теперь  могу определить чистый операционный доход (ЧОД): ЧОД=ЭВД-D₂-D₃,

где D₂ - операционные расходы (в % от дохода, который будет приносить недвижимость; D₃ - резерв на замещение (в % от дохода, приносимого недвижимостью). Расчет данных произведу в таблице:

В итоге  определяю стоимость недвижимости по формуле: V = J / R ,

где J - чистый операционный доход (ЧОД); R - коэффициент капитализации.

Для этого использую таблицу:

      Ответ:

Стоимость офиса по годам составляет:

 

Общая стоимость за 5 лет составляет: 93377424,84 ден. ед.