Виды ипотечных кредитов. Залоговое законодательство

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ                               РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ 
«ИВАНОВСКАЯ  ГОСУДАРСТВЕННАЯ  ТЕКСТИЛЬНАЯ АКАДЕМИЯ»

(ИГТА)

 

КАФЕДРА  менеджмента

 

 

 

контрольная  работа

 

 

по дисциплине: «экономика недвижимости»

 

 

 

 

 

                                                      Автор                                                        Краснова   О. И.       

                                                                                                 подпись                    инициалы,фамилия

                                                            Шифр   096117

 

Вариант   7 

 

                                                       Специальность 080502 «Экономика и управление на предприятии»_

 

                                                       Руководитель _____ _                          _С. Н. Сперанский

                                                                                                              подпись, дата        инициалы, фамилия

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Иваново  2012

1. Виды ипотечных кредитов и залоговое законодательство.

 

     Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и экономические проблемы.  
Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение — залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. 

 

В настоящее время существует множество схем ипотечного кредитования, которые отличаются в основном по условиям получения кредитов, схемам процентных платежей и амортизации  основной суммы долга. Наиболее распространены следующие виды кредитов: 

• с шаровым платежом; 
• самоамортизирующиеся; 
• с переменной ставкой процента; 
• канадский ролл-овер;  
• завершающая ипотека; 
• совместное участие; 
• кредит с дисконтными пунктами;
• кредиты с фиксированным платежом основной суммы;
• кредит с нарастающими платежами;
• эффект финансового лавереджа.

 

Кредиты с шаровым  платежом предусматривают платеж и процент к основной сумме долга в конце срока кредита. Бывают промежуточные варианты, например периодические выплаты процентов и погашение суммы долга в конце кредитного периода. Шаровые кредиты наиболее характерны для инвесторов, которые стремятся минимизировать расходы за время развития проекта и в конце этого срока выполняют долговые обязательства после продажи своих активов. 
Самоамортизирующийся кредит предусматривает равновеликие периодические платежи, включающие падающие по мере амортизации долга процентные платежи и растущие платежи по амортизации кредита. Эти кредиты выдаются в размере, составляющем часть стоимости недвижимости, в основном в зависимости от представлений кредитора о ликвидности инвестируемого актива. Самоамортизирующийся ипотечный кредит наиболее удобен при анализе структуры инвестиций и экономических характеристик доходной недвижимости, поэтому в дальнейшем при рассмотрении методов ипотечно-инвестиционного анализа будем использовать кредит именно этого типа.  
Кредит с переменной ставкой процента обычно применяется, когда инвесторы и кредиторы стремятся учесть быстро изменяющуюся ценовую ситуацию на рынке капиталов и ресурсов. При этом процентная ставка может изменяться или непосредственно, или через изменение размеров платежей или сроков амортизации.  
Канадский ролл-овер — форма кредита с переменной ставкой, когда корректировка процентной ставки происходит через заранее установленные временные интервалы (обычно несколько лет).  
Завершающая ипотека предоставляется третьей стороной или владельцем первой закладной, образуя при этом младшую закладную. Владелец завершающего залогового права берет на себя обязательства по остатку первого кредита, требуя более высоких процентных платежей с суммы завершающего кредита, включающей остаток старого и собственный кредит. Таким образом, новый кредитор использует финансовый рычаг для собственного кредита.  
Совместное участие — в этом случае кредитор участвует в распределении прибыли от дохода и (или) увеличения стоимости активов помимо процентных платежей, предоставляя кредит под более льготный процент.  
Кредит с дисконтными пунктами означает, что заемщик реально получает сумму меньшую, чем та, которая указана в кредитном соглашении. Однако процентные и амортизационные платежи должны выплачиваться со всей долговой суммы. Инвестор соглашается на скидку с суммы кредита взамен низкого процента, в то время как кредитор, предоставляя кредит а скидкой, увеличивает конечную отдачу относительно реального займа. Скидка с договорной суммы измеряется в дисконтных пунктах. Один дисконтный пункт равен одному проценту контрактной долговой суммы. 

 

Кредиты с фиксированным платежом основной суммы

Некоторые ипотечные кредиты предусматривают  равновеликие платежи в счет погашения  основной суммы, а также выплаты  процентов на непогашенный остаток. Они получили название «Пружинных»  кредитов (Spring-Field Loans);Выплаты по ним процентов и основной суммы изменяются.

Данный вид кредитов иногда используется земельными спекулянтами; часто выплатам основной суммы предшествуют несколько лет одних лишь процентных платежей. Поток платежей показан  на рис. 9-4: пять лет выплат одних  только процентов, затем — четыре года равновеликих выплат основной суммы  и процентов.

Цена подобного кредитного обязательства  с учетом заданного уровня отдачи, лучше всего рассчитывается с  учетом каждого платежа. Например, предположим, что сумма кредита равна 400 ООО  долл., он предоставлен под 12% и в  течение первых пяти лет предусматривает  выплату одних только процентов  с последующим четырехлетним  погашением основной суммы. Для того чтобы оценить данное обязательство  при 25%-ной отдаче, необходимо дисконтировать платежи каждого года по фактору  реверсии (колонка 4 таблиц). Расчеты  показаны в табл. 9-5.

Кредит с нарастающими платежами применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования:

-  минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; 
-  на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением  взносов через равные интервалы  времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности  по кредиту.

Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный  период финансовые ресурсы не отвлекаются  из бизнеса, который может интенсивно развиваться.

Эффект финансового лавереджа 
Финансовый рычаг («финансовый леверидж») – это финансовый механизм управления рентабельностью собственного капитала за счет оптимизации соотношения используемых собственных и заемных финансовых средств. Таким образом, финансовый рычаг позволяет воздействовать на прибыль через оптимизацию структуры капитала.

Эффект финансового рычага – это показатель, отражающий приращение к рентабельности собственных средств, получаемое благодаря использованию  кредита, несмотря на платность последнего. Он рассчитывается по следующей формуле:

ЭФЛ =(1 + НП)?(Р А?%ср.)ЗК/СК,

где ЭФЛ – эффект финансового  левериджа, заключающийся в приросте коэффициента рентабельности собственного капитала, %; ПН – ставка налога на прибыль, выраженная десятичной дробью; Р А– коэффициент валовой рентабельности активоЕ (отношение валовой прибыли  к средней стоимости активов), %; % ср. – средний размер процентов за кредит, уплачиваемых предприятием за использование заемного капитала, %; 3К – средняя сумма используемого предприятием заемного капитала; СК – средняя сумма собственного капитала предприятия.

Приведенная формула расчета  эффекта финансового левериджа  позволяет выделить в ней три  основные составляющие:

1. Налоговый корректор финансового левериджа (1-НП), который показывает, в какой степени проявляется эффект финансового левериджа в связи с различным уровнем налогообложения прибыли.

2. Дифференциал финансового левериджа (Р А?%ср.) который отражает разницу между коэффициентом валовой рентабельности активов и средним размером процента за кредит.

3. Плечо финансового левериджа ЗК/СК, которое характеризует сумму заемного капитала, используемого предприятием, в расчете на единицу собственного капитала.

Налоговый корректор финансового  левериджа практически не зависит  от деятельности предприятия, т. к. ставка налога на прибыль устанавливается законодательно. В процессе управления финансовым левериджем дифференциальный налоговый корректор может быть использован в следующих случаях:

• дифференциации ставки налогообложения прибыли или наличия налоговых льгот по различным видам деятельности предприятия;
• осуществления деятельности дочерних фирм предприятия в оффшорных зонах или странах с иным налоговым климатом.

Дифференциал финансового  левериджа является главным условием, формирующим положительный эффект финансового левериджа, если уровень  валовой прибыли, генерируемый активами предприятия, превышает средний  размер процента за используемый кредит. Чем выше положительное значение дифференциала финансового левериджа, тем выше при прочих равных условиях будет его эффект.

Плечо финансового левериджа  является рычагом, который вызывает положительный или отрицательный  эффект, получаемый за счет дифференциала. При положительном значении дифференциала  любой прирост коэффициента финансового  левериджа будет вызывать еще  больший прирост коэффициента рентабельности собственного капитала, а при отрицательном  значении дифференциала прирост  коэффициента финансового левериджа  будет приводить к еще большему темпу снижения коэффициента рентабельности собственного капитала. Таким образом, при неизменном дифференциале плечо  финансового левериджа является главным генератором как возрастания  суммы и уровня прибыли на собственный  капитал, так и финансового риска  потери этой прибыли. Аналогичным образом, при неизменном плече финансового  левериджа положительная или  отрицательная динамика его дифференциала  генерирует как возрастание суммы  и уровня прибыли на собственный  капитал, так и финансовый риск ее потери.

3нание механизма воздействия  финансового капитала на уровень  прибыльности собственного капитала  и уровень финансового риска  позволяет целенаправленно управлять  как стоимостью, так и структурой  капитала предприятия.

Количественное значение влияния факторов на изменение результирующего  показателя находится путем применения одного из специальных приемов экономического анализа.

 

 

Анализ ипотечных обязательств как составной части инвестиционного  проекта создает необходимую  базу для определения денежных потоков, текущей стоимости активов и  собственного капитала. Оценщику необходимо знать текущие интересы и предпочтения собственников и кредиторов, а  также сложившиеся условия на рынке капиталов, чтобы грамотно скорректировать номинальную стоимость  заемных обязательств как составной  части текущей стоимости собственности.  
В России ипотека применяется относительно недавно (Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ принят 16.07.1998г.) Однако мы уже можем сказать, что институт ипотечного кредитования в России (до мирового финансового кризиса) развивался достаточно быстро. Ниже излагаются некоторые положения Федерального закона "Об ипотеке (залог недвижимости)", на которые целесообразно ориентироваться практикующему оценщику недвижимости.  
Основание возникновения ипотеки. Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки. В ряде случаев ипотека может возникнуть на основании норм закона.  
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.  
Имущество, которое может быть предметом ипотеки. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:  
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;  
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;  
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;  
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;  
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.  
Правом залога может быть обременено имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или на праве хозяйственного ведения.  
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.  
Ипотека подлежит государственной регистрации органами юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.  
Отчуждение заложенного имущества. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.