Виды и состав экспертиз недвижимости

Виды  и состав экспертиз  недвижимости 

     В последнее время все большую  актуальность в сфере недвижимости приобретает сервейинг. Это связано с неоспоримостью того факта, что наиболее качественно и эффективно управлять недвижимостью можно лишь при наличии профессионального опыта и знаний в этой области.

       Сервейинг (от англ. survey - обследование, проверка) - реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью, включает все виды планирования (стратегическое, оперативное) в целях функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта при управлении недвижимостью.

     Содержание  сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. Интегрированность уровней управления недвижимостью становится отличительной чертой сервейинга. При построении модели управления необходимо учитывать три этапа: оценка факторов, формирующих стратегию управления, формирование самой стратегии, оценка и внедрение принятой стратегии.

     На  этапе анализа происходит анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного  состояния, изучение тенденций развития рынка недвижимости. Данный этап предполагает выполнение целого ряда экспертиз.

     Очевидно, что динамика основных характеристик  может быть выявлена только в результате проведения соответствующих экспертиз, различных по своему целевому назначению и содержательной характеристике. В  настоящее время основными экономическими показателями, характеризующими сделки с объектами недвижимости, являются стоимостные величины.

     Они являются достаточно универсальными измерителями, отражающими и объем затрат, связанных  с созданием объекта, и текущее  состояние рынков, на которых торгуется  рассматриваемый объект, и будущие  ожидаемые доходы, которые может  извлечь собственник из данного объекта. Использование этих показателей в принятии различных решений, – административно-хозяйственных, коммерческих, юридических, – делает эксперта-оценщика, определяющего данные показатели, ключевой фигурой в данном процессе.

Однако  зачастую чрезмерное увлечение использованием универсальных стоимостных параметров приводит к излишнему абстрагированию, не позволяя учитывать специфические  характеристики рассматриваемых объектов.

     Учет  особенностей отдельных объектов или  конкретных сделок с ними представляет собой самостоятельную задачу, которая  должна решаться до проведения процесса оценки. Как правило, из-за неполноты  информации об объекте оценки и невозможности  проведения в отведенных рамках подробного исследования, оценщик рассматривает  типичные условия сделок и типичные свойства объекта оценки с целью  получения агрегированных показателей  его стоимости. Кроме того, в большинстве  случаев эксперт-оценщик не имеет  специального образования, требуемого для определения особенностей объекта, если они не связанны с его экономическими свойствами.

     В связи с этим важную роль в получении  результирующих стоимостных показателей  играют данные, получаемые в результате экспертизы объектов, проводимой специалистами  в соответствующих областях знаний.  

     В зависимости от требуемых для  принятия решений исходных данных, могут проводиться различные  типы экспертиз объекта. Основными  из них являются:

• экономическая экспертиза;
• техническая экспертиза;
• правовая экспертиза;
• экспертиза местоположения;
• управленческая экспертиза;
• эксплуатационная экспертиза.

   К экономической экспертизе относятся  все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Экономическая экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик  совокупности рынков, связанных с  рассматриваемым объектом, анализ рынка  объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном  подходе к оценке стоимости, определение  величины затрат по видам производственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков.

   Экономическая обоснованность - один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и  расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие  требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления  и оттока денежных средств, выручке  от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. В ходе экономической  экспертизы необходимо:

• провести анализ существующего использования объекта недвижимости;
• определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);
• составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;
• составить перечень мероприятий по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;
• спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.

   Технические экспертизы предназначены для определения  фактического состояния объекта  недвижимости и его физического  износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей. Основными документами, регламентирующими  проведение технических экспертиз  объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия  и указания, а также другие нормативные  документы. Специалист в области  оценки недвижимости, имеющий соответствующую  квалификацию, может делать выводы на основе анализа документации, а  также осмотра объекта. Однако, в  сложных ситуациях, особенно связанных  с судебными разбирательствами, к проведению данной экспертизы необходимо привлечение специалистов в области  строительства. Результатом технической  экспертизы является заключение о стратегии  ремонта и восстановления несущей  способности поврежденных конструкций  и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию сооружения в дальнейшем. В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование:

• основания - с целью выявления потенциально опасных участков (представить результаты обследования и рекомендации по усилению);
• строительных конструкций - фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, лестниц, балконов, стропил, кровли, окон, дверей, полов (сделать выводы по техническому состоянию и представить проект по усилению или реконструкции);
• инженерного оборудования: водопровод и канализация - трубопроводы холодной воды, трубопроводы канализации, вводы, водомерные узлы, задвижки, вентили, устройства для пожаротушения; горячее водоснабжение - трубопроводы, задвижки, вентили; центральное отопление - трубопроводы, задвижки, вентили; газоснабжение - трубопроводы (сделать выводы о том, какое оборудование и когда должно быть заменено).

   Правовая  экспертиза представляет собой установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости. Анализ документов, в особенности недобросовестно составленных, с которыми зачастую сталкиваются эксперты в процессе судебных разбирательств, требует участия в данном процессе квалифицированных юристов.

   Экспертизы  местоположения предназначены для  выявления факторов окружающей среды, влияющих на стоимость рассматриваемого объекта. В связи с особой остротой экологических вопросов в данном классе следует выделить экологическую  экспертизу объектов недвижимости. Усиление контроля соблюдения экологических  требований приводит к необходимости  учета экологических факторов при  оценке стоимости объектов недвижимости.

   Потенциал местоположения объекта недвижимости - основной фактор, влияющий на его привлекательность  для потенциальных арендаторов. Например, если в здании предполагается разместить кафе, объект недвижимости должен находиться на оживленных улицах, если склад, то необходимо, чтобы недалеко были железнодорожные подъезды, автомагистрали и т. д. При анализе варианта использования объекта недвижимости необходимо рассмотреть различные неудобства или негативные факторы, сопутствующие данному варианту, и нанести их на карту. Особое внимание уделяется социальным, демографическим и экономическим факторам района местоположения, при этом необходимо проанализировать, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижимости. Необходимо рассмотреть:

• состояние и развитие инфраструктуры (промышленность, образование, культура, социальное обеспечение, сфера обслуживания, транспорт);
• развитие строительства;
• классификацию района по месту расположения (район исторической застройки, жилая, коммерческая, промышленно-коммунальная, рекреационная, сельскохозяйственная территории);
• экологическую ситуацию;
• репутацию района и его значимость в масштабах района, города;
• близлежащую застройку и ландшафт;
• внешний транспорт и улично-дорожную сеть;
• информацию о населении, общественных услугах, транспорте, социальном обслуживании, магазинах, политических пристрастиях.

   В целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемых управленческими. Их целевым назначением  является определение вариантов  использования недвижимости, соответствующих  критерию эффективности, что соответствует  ее полноценному развитию. Содержанием  управленческих экспертиз следует  считать анализ стоимости в использовании. При использовании объектов недвижимого  имущества, предпочтительными являются варианты, при которых объекты  недвижимости могут быть реализованы  на основе договора купли-продажи, часть  объектов будет передаваться в аренду сторонним организациям, а часть  – в доверительное управление специализированным компаниям. Управление объектом недвижимости происходит на основе построения стратегии данного управления. Стратегию управления объектом недвижимости следует понимать как соответствие между характеристиками объекта недвижимости и теми возможностями, что определяют его позицию на рынке и в портфеле недвижимости.

   Эксплуатационная  экспертиза состоит в анализе  эффективности использования объекта. Для каждого объекта недвижимости существуют различные юридически правомерные  и экономически возможные варианты его использования. Критерием выбора вариантов могут служить законодательная  разрешенность, физическая осуществимость, управленческая возможность, экономическая целесообразность и финансовая осуществимость.

   Повысить  эффективность использования недвижимости позволяет привлечение специализированной управляющей компании, так как  управление недвижимостью подразумевает  выполнение большого количества разнообразных  функций, для чего необходимы усилия значительного количества специалистов разного уровня. Координация их усилий наиболее эффективна в рамках единой, нацеленной на достижение ясных целей  организации.

   Таким образом, максимальную прибыль от использования  недвижимости при минимальных затратах собственник недвижимости сможет получить именно при полной реализации потенциала доходности объекта, что невозможно без использования концепции  сервейинга.