Технология проведения оценки недвижимости

8. Отчёт об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартов по оценке.

9. Заключение и отчёт об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества.

10. Эксперт-оценщик не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства.

11. Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчёты и отчеты о результатах деятельности за последние четыре года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами.

12. Заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости и возможность анкетирования администрации. 

II. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора оценки — вторая стадия процесса оценки, состоящая из осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нём и установления источников её возникновения, составления и подписания Договора на экспертную оценку с приложением к нему — заданием на оценку и разработка календарного плана.

После осмотра объекта и переговоров обычно заключается Договор между заказчиком и Экспертом, в котором оговариваются права и обязанности сторон, стоимость услуг по оценке, сроки выполнения работ, условия конфиденциальности взаимопредоставляемых данных и документов и другие особые условия, которые обе стороны сочтут необходимым включить в Договор. К Договору прилагается задание, содержащие наименование заказчика и Эксперта, определение предмета и даты оценки, цели и функции оценки, вида (видов) оценочной стоимости, ограничительных условий и предположений.

На этом этапе разрабатывается план оценки. Разработка плана оценки необходима, чтобы избежать дублирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех факторах, которые действительно определяют цену объекта.

III. Сбор и анализ данных.

Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе поиска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы:

1. Все ли собранные данные необходимы для целей оценки?

2. Имеют ли полученные данные подтверждение?

3. Есть ли основания полагать, что данные неточны?

Данные, которые необходимо собрать, учитывают следующие факторы: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки.

К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости и др.

IV. Выбор методологии оценки — четвертая стадия процесса оценки, которая осуществляется Экспертом. При реализации этой стадии обосновывается возможность применения определённых подходов и методов, применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости.

Международные Стандарты Оценки и Нормы профессиональной деятельности оценщика предусматривают применение при оценке недвижимости трёх общепризнанных в профессиональной оценочной практике подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из подходов может быть реализован несколькими методами.

Выбор подходов и методов, используемых при оценке конкретной недвижимости, определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характером объекта.

Доходный подход базируется на определении стоимости объекта оценки на основе текущей стоимости ожидаемых доходов от владения этим объектом. Основными методами доходного подхода являются: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежного потока.

Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки с дальнейшей её корректировкой на сумму его износа и обесценения. Основными методами затратного подхода являются: метод воспроизводства и метод замещения функциональным аналогом.

Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учёта отличий между объектами аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта.

Каждый из трех рассмотренных выше подходов оценки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации.

V, VI. Оценка прав пользования или владения земельным участком и оценка улучшений (зданий, сооружений и т. п.), составляющие пятую и шестую стадии, являются непосредственной работой оценщика, которая выполняется им с применением определённых оценочных процедур и приёмов.

VII. Согласование результатов оценки — седьмая стадия процесса оценки, разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта. Заказчику полезно знать, что нормативными документами по оценке запрещается согласовывать результаты путём расчёта средней арифметической величины стоимостей, полученных от использования нескольких методов, а также то, что аргументация процедуры согласования должна быть в обязательном порядке изложена в Отчёте.

VIII. Составление Отчёта и Экспертного заключения об экспертной оценке является завершающей стадией процесса оценки. В соответствии с Нормами профессиональной деятельности оценщика, Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов Отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце Отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком в соответствии с Нормами профессиональной деятельности. В качестве приложений к Отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов и т. д., а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.

Допускается даже устный отчёт об оценке недвижимости, однако, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев применяется письменная форма Отчёта в сокращённом (табличном) или расширенном (описательном) видах. Сокращённая форма Отчёта применяется для небольших ординарных объектов. Каждый Отчёт должен быть подписан оценщиком и скреплен печатью экспертной организации, в которой работает оценщик.

Любой отчёт об оценке достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях. Ни заказчик, ни эксперт не могут использовать Отчёт или какую-либо его часть иначе, чем это предусмотрено целью оценки.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Российская оценочная деятельность имеет свою специфику, которая заключается в следующем:

1.                       Оценочная деятельность в России возникла на базе теоретических и прикладных понятий многих дисциплин экономико-правового спектра и ряда инженерно-технических дисциплин. Последнее обстоятельство накладывает особый отпечаток именно на оценку стоимости имущества, считающегося недвижимым. В начале 90-х годов в первой когорте отечественных оценщиков преобладали технари. Из-за этого сложились преимущественно инженерно-технические представления обо всей оценочной деятельности, которая целиком сводилась к оценке недвижимости.

2.                       Современная экономическая и правовая культура сформировалась еще в условиях директивной экономики, наследие которой не позволяет адекватно воспринимать смысл как базовых, так и производных понятий рыночной экономики и гражданского общества. Наследие узко понимаемых терминов «затратная экономика» и «вещное право» не позволяет достоверно измерять истинные значения стоимости или ценности имущества любых типов.

3.                       Профессиональна оценочная деятельность в России полностью базируется на зарубежных разработках, а все исходные методологические материалы заимствованы из иностранных работ с разной степенью их освоения и в различных интерпретациях. Это вызвало серьезный разнобой в русскоязычном понятийном аппарате.

Но главная проблема заключается в общем непонимании того, что все происходящие сегодня изменения представляют собой живой процесс общего (международного) признания наилучшей практики, а вовсе не административно введенная директива.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. СТО РОО 21-01-98 «Оценка недвижимости». Основные положения. (Стандарт российского общества оценщиков)

2. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», М.: Маркетинг, 2002 г.

3. С.В. Гриненко «Экономика недвижимости. Конспект лекций», Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

4. Грязнова А.Г. «Оценка недвижимости», М.: Финансы и статистика; 2003.

5. Ресин В.И. «Экономика недвижимости», М.: Дело, 2000г. – 327 с.

6. Татарова А.В. «Оценка недвижимости и управление собственностью»     Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

7. С. Сивец, Л. Баширова «Как должна проводиться экспертная оценка недвижимости. Рекомендации для заказчика». Центр «Бизнес-Информ» (www.business-inform.ru)