Сущность недвижимого имущества

• Министерство РФ по налогам и сборам (МНС), его подразделения на местах;
• государственные органы исполнительной власти и местного самоуправления, другие уполномоченные ими органы и должностные лица, осуществляющие (помимо МНС) прием и взимание налогов и (или) сборов, а также контроль за их уплатой (сборщики налогов и сборов);
• Министерство финансов РФ, финансовые органы администраций краев, областей, районов и городов — при решении вопросов по отсрочке и рассрочке уплаты налогов и сборов;
• органы государственных внебюджетных фондов;
• Федеральная служба налоговой полиции РФ и ее территориальные подразделения — в случаях нарушения налогоплательщиками налогового законодательства.

     Для целей налогообложения важное значение имеет и определение взаимозависимых  юридических и физических лиц, отношения  между которыми могут оказывать  влияние на условия или экономические  результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. В состав взаимозависимых лиц включаются организации и (или) физические лица, если:

     -  одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации в размере более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;

• одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
• лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в браке, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

     Взаимозависимыми  по суду могут быть признаны также  лица и по иным основаниям, если будут  предоставлены доказательства того, что лица находятся под контролем  другого лица либо одно лицо находится  под контролем другого лица, которое  может повлиять на результаты управления недвижимостью. 

     2.2. Функции налогообложения недвижимости 

     Система налогообложения должна нести в  себе три функции:

     1.Фискальную, то есть обеспечивать необходимый  уровень поступлений в государственный  бюджет.

     Налог на недвижимость способен обеспечить достаточный и устойчивый уровень  поступлений в местные бюджеты, поскольку именно недвижимое имущество  является наиболее стабильным объектом налогообложения по сравнению с  другими видами активов или доходами. Более того, создаются условия  для повышения собираемости налогов, так как недвижимость значительно  труднее скрыть от налогообложения.

     2.Стимулирующую  - способствовать развитию экономики. 

     -для  предприятий обложению новым  налогом подвергалось бы только  недвижимое имущество, а не  стоимость активной части основных  фондов. Это могло бы способствовать  инвестициям в техническое перевооружение  производства.

     -оценка  недвижимости для налогообложения  по ее рыночной стоимости ведет  к более высоким налогам за  более дорогие здания и землю,  что стимулирует их более рациональное  применение, заставляя тех собственников,  которые используют недвижимость  неэффективно, передавать ее в  руки тех, кто сможет ее использовать  с наибольшей выгодой. 

     -узаконенная  государством оценка зданий и  земли по их реальной стоимости  будет способствовать развитию  рыночных отношений в сфере  недвижимости,

     -такая  оценка способна улучшить планирование  городской застройки. 

     3.Социальную-обеспечивать  выполнение принципа социальной  справедливости.

     Взимание  большей суммы налога за более  ценную и более выгодно расположенную  недвижимость распределяет налоговое  бремя более справедливым образом, нежели другие виды платежей, не основанные на качестве и площади или использующие неадекватные оценки стоимости. В то же время при существующей системе  существенной дифференциации величины налогов в зависимости от размера  и качества недвижимости не происходит, так как не учитывается ее рыночная цена.  

 

     3. Налогообложение недвижимости

     3.1. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества 

     С введением в действие второй части  Налогового кодекса с 2001 г. в сфере  недвижимости установлено 16 различных  налогов и сборов, которые можно  классифицировать по меньшей мере по четырем признакам.

     Основная  группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется  по наиболее практически значимому  субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности — отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости:

     1. Налоги, исчисляемые  и взимаемые с  физических лиц.  При этом к физическим лицам - плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся:

     соответствующие налоговые резиденты РФ — граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году;

     физические  лица, не являющиеся налоговыми резидентами  РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в  Российской Федерации.

     2. Налоги с предприятий  — юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ.

     Существенное  экономическое значение в системе  налогообложения недвижимости имеет  группировка налогов и (или) сборов по уровням государственного управления в стране (рис 1), соответствующим укрупненному административному устройству России как федерального государства по иерархическим уровням. Налоговый кодекс (НК) РФ выделяет три вида налогов и сборов:

     -  федеральные — устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории РФ;

     -  региональные — устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;

     -  местные — вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.

     В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности, разновидности:

     -  налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц;

     -  налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.

     По  четвертому признаку — физической природе объектов недвижимости и  их функционально-целевому назначению выделяются следующие виды налогов и сборов:

     -  земельный налог;

     -  лесной налог;

     -  налог на пользование недрами;

     -  налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы;

     -  налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам. 

 

     Рис. 1 Виды налогов и сборов по уровням государственного управления 

     Любой вид налога считается установленным  только в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения:

     -  объект налогообложения;

     -  налоговая база;

     -  налоговый период;

     -  налоговая ставка;

     -  порядок исчисления налога;

     -  порядок и сроки уплаты налога;

     -  возможные налоговые льготы в необходимых случаях.

     При установлении сборов также определяются их плательщики и элементы обложения  применительно к конкретным сборам. 

     3.2. Налогооблагаемая база 

     Существует  два основных способа определения  базы для целей обложения налогом  на недвижимость.[2] Первый основывается на периодической (как правило, годовой) стоимости рентных платежей, получаемых за объект недвижимости ее собственником. Второй – на основе капитальной  стоимости объекта недвижимости.

     В первом случае базой налогообложения  является поток доходов, получаемый владельцем недвижимости от ее использования  в течение данного периода.

     Во  втором – капитальная стоимость  представляет собой стоимость земли  и объектов, находящихся на ней. В  зависимости от установленной системы  стоимость может определяться как  на основе рыночной стоимости объекта, так и стоимости оценочной, представляющей собой некоторую вмененную сумму, которая может быть признана удовлетворительной для целей налогообложения.

     В принципе, налоговые обязательства, скорректированные на инфляцию, начисляемые  как при взимании налога с первой налоговой базы, так и со второй должны быть идентичны [15]. Обязательным условием для этого является наиболее эффективное, в экономическом смысле, использование объекта, то есть приносящее максимальный возможный поток доходов. На практике же зачастую имеет место  неэффективное в краткосрочной  перспективе использование объекта  недвижимости, при котором современный, ежегодный поток доходов ниже максимально возможного, и при  котором потенциальный покупатель, в случае использования им недвижимости с большей эффективностью, мог  бы потенциально заплатить сумму  большую, чем рассчитанная на основе современного потока доходов. Проще  говоря, если современный владелец недвижимости вообще не получает дохода от своего имущества или получает доход меньший, нежели потенциально возможный, то очевидно найдется другой экономический агент, который сможет обеспечить больший поток доходов. В этом случае налоговые обязательства, рассчитанные на основе потенциальной  капитальной стоимости объекта  недвижимости, были бы выше, нежели рассчитанные на основе ежегодного потока доходов  современного собственника.

     Налогообложение недвижимости при использовании  годовой накопленной ренты является своего рода дополнительным налогом  на доход, тогда как налог рассчитанный с капитальной стоимости объекта  недвижимости (по рыночной ли стоимости  или другим методом) – своего рода налогом на состояние[12].

     Как у первого, так и у второго  способа определения налогооблагаемой базы существует комплекс преимуществ  и недостатков. Положительной стороной использования в качестве налогооблагаемой базы капитальной стоимости является тот факт, что в большей степени налог на недвижимость при данной базе налогообложения является налогом на богатство, что повышает прогрессивность налоговой системы.