Министерство  культуры Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

КИНО  И ТЕЛЕВИДЕНИЯ 
 
 
 
 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА (РЕФЕРАТ)                                                                                    по дисциплине «Экономика недвижимости» 
 

Тема: Становление оценочной деятельности в РФ 
 
 
 
 
 

Выполнила    Мезенцева А.А.

(Фамилия  И.О.)

Студентка    4  курса, группа    № 744 

№  зачетной книжки    074143

Вариант       №43  

Преподаватель     Барсуков Д. П.

(Фамилия  И.О.)

Должность             Профессор

уч. степень, уч. Звание Доктор экономических наук 

Подпись___________Дата___________ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург

2010 г.

     СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ            3

1. ИСТОРИЯ И  ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ        4

1.1.  История оценочной деятельности        4

2. Основные  понятия          7

2. ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В РФ                  11

1. Методическая  база оценки                  11

2. Отчет об оценке                   14

2.3.   Современное   состояние регулирования оценочной деятельности в России                      15

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                     18

СПИСОК СОЛЬЗВАННОЙ  ЛИТЕРАТУРЫ       19

3.РАСЧЁТНАЯ ЧАСТЬ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ (СКВОЗНОЙ РАСЧЁТНОЙ ЗАДАЧИ)             20

3.1. Определение  стоимости объекта недвижимости  доходным  подходом  20

3.2. Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным  подходом             24

3.3. Определение  стоимости объекта недвижимости  затратным  подходом  26

3.4. Определение  согласованной стоимости объекта недвижимости   29

 

ВВЕДЕНИЕ

 

     Формирование  гражданского общества, нового хозяйственного механизма на базе рыночных отношений, правового государства является основной целью проводимых в настоящее  время реформ. Для достижения этой цели необходимо решить целый комплекс задач. Одной из основных задач на современном этапе является структурная  перестройка хозяйственного механизма  с целью формирования конкурентной рыночной среды.

     Отличительной особенностью рыночных механизмов является в первую очередь формирование конкурентной среды при распределении и  перераспределении ресурсов. Оценка имущества и нематериальных активов  как раз и призвана способствовать решению этих проблем.

     Вопросы создания и развития правового государства  включают в себя целый комплекс мер  по обеспечению равных прав всем членам общества, включая и имущественные  права. Соответственно, задачей правового  государства является создание условий  для защиты этих прав и обеспечение  гарантий для справедливой оценки этих прав.

     Таким образом, можно констатировать, что  развитие и формирование оценки как  специального вида деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового демократического государства, чем и обусловлена актуальность представленной темы.

     Цель  исследования – рассмотреть этапы формирования, механизмы деятельности и регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации.

      Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи исследования:

• Изучить историю становления оценочной деятельности
• Сформулировать основные понятия
• Изучить методическую базу оценки
• Рассмотреть структуру отчета об оценке
• Сформулировать современное состояние оценочной деятельности в РФ

     Объект  исследования – оценочная деятельность в РФ.

     Предмет исследования – этапы формирования, механизмы деятельности и регулирования оценочной деятельности в РФ.

 

      

1. ИСТОРИЯ И ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

1. История оценочной деятельности

 

     В процессе развития российского рынка  всё большее значение приобретает  квалифицированная оценка стоимости  объектов собственности. Однако немногие знают, что профессия оценщика, появившаяся  еще в XIX веке, не является новой для  России и имеет свою историю.

     Необходимость работ по оценке была связана прежде всего с объективной потребностью в создании так называемого фискального кадастра - подробного описания недвижимой собственности. Первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка, возникли в 1861 году, когда было отменено крепостное право.

     Изданное  в 1864 году "Положение о земских  учреждениях" предусматривало изменение  базы налогообложения, и частично - переход на налогообложение имущества  граждан России. Размер налога определялся  доходностью и ценностью имущества. Например, показатели доходности пахотных и сенокосных земель определялись на основе средней величины урожая, а  леса оценивались по годовому доходу от рубки. В Нижегородской губернии в основу оценки земель были положены естественноисторические исследования почв, выполненные В.В. Докучаевым¹ (классификации почв по физико-механическим и химическим показателям). В то же время в Херсонской губернии впервые была сделана попытка учета климатических факторов при оценке земли, в частности, засухи. [3]

     В каждой местности традиционно складывались определенные формы получения дохода от земли, определявшие ее ценность. К  основным формам относились самостоятельное  ведение хозяйства и сдача  земель в аренду. На северо-западе и  юго-западе России была распространена так называемая "чиншевая" аренда, заключающаяся в праве наследственного  пользования землей за постоянную ежегодную  плату владельцу.

     Самым надежным способом использования земли  была долгосрочная аренда, далее шла  сдача аренды на один посев, а также "издольная" аренда, при которой владелец получал определенную долю урожая. Наиболее рискованным считалось получение дохода при ведении хозяйства самим владельцем.

     Помимо  оценки сельскохозяйственных земель, проводились и работы по оценке городской  недвижимости. "Городовое положение" 1870 года уполномочило городские власти производить оценку для определения налога на недвижимость, размер которого рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования данной недвижимости, а при невозможности определить доход налог рассчитывался исходя из материальной стоимости.

     Позднее городские думы начали выпускать  инструкции для избираемых ими оценочных  комиссий, в которых был зафиксирован порядок определения валового дохода с учетом простоя квартир, а также  перечислены статьи расходов на их содержание. Наибольшей обстоятельностью отличались инструкции Риги и Харькова. Первый опыт оценки в Харькове был  неудачным из-за постоянной смены  состава оценочной комиссии и  отсутствия централизованного руководства. Однако в 1892 году была избрана новая  оценочная комиссия, состав которой  был усилен профессорами высших учебных  заведений города Харькова. Кроме  этого, для общей координации  хода оценочных работ был создан наблюдательный совет. [5]

     В методологическом плане результаты оценки в Харькове дали существенное развитие оценочному ремеслу. Вся недвижимость в Харькове была разделена на восемь типов:

• жилая недвижимость с теплыми и холодными пристройками;
• торговые помещения (теплые и холодные);
• фабрики и промышленные объекты;
• доходные и промышленные сады;
• склады;
• промышленные дворы;
• огороды, поля, сенокосы и выгоны;
• пустыри.

     В качестве единицы измерения земли  была принята квадратная сажень, а  для всех построек - кубическая сажень.

     При определении признаков доходности принималось во внимание местоположение недвижимости и особенности того типа, к которому она относилась.

     Статистическая  обработка информации позволила  оценочной комиссии разделить все  городские домовладения на двенадцать типов. Было проведено также деление  города на разряды местностей по средней  арендной плате за одну комнату, а  так как эти разряды встречались  вперемежку, то вся территория была предварительно разбита на 54 района.

     Результаты  оценки городской недвижимости в  Харькове, также как и результаты оценки земель Нижегородской губернии, позволили сформулировать основополагающие принципы и подходы к оценке, которые  впоследствии только уточнялись и дополнялись.

     8 июня 1893 года правительство России  издало закон о переоценке  всех видов имущества в 34-х  губерниях. Одновременно с законом  были утверждены "Правила оценки  недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 года министр финансов Витте² утвердил инструкцию по разъяснению закона. Таким образом, для оценочных работ была создана законодательная база.

     В 1894 году на IX съезде русских естествоиспытателей  и врачей в Москве³ профессор А.И.Чупров⁴ организовал подсекцию статистики при географической секции, на заседании которой присутствовало 86 статистиков из 16 губерний. Этим было положено начало регулярным съездам специалистов в области оценочной статистики.

     Следует отметить, что порядок проведения оценки, определенный законом 1893 года, оказался не совсем удачным, так как, несмотря на усилия губернских оценочных  комиссий, не удавалось создать единообразие оценки не только в масштабах государства, но и даже в масштабах губерний. Именно поэтому 18 января 1899 года был  принят новый закон об оценке недвижимого  имущества, главным отличием которого стала передача компетенции установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям. Кроме этого, данный закон предусматривал государственное финансирование оценочных работ в 34-х губерниях в размере одного миллиона рублей в год.[7]

     В целом, с точки зрения методологии  и общей организации оценки, Россия в конце прошлого века была одной  из ведущих стран. Основными недостатками являлись конфликты оценочных комиссий с земствами, отсутствие единообразия в методике оценки, а также специальной  контролирующей организации.

     Может быть, это звучит удивительно, но оценка как вид профессиональной деятельности в России стояла в конце прошлого века на уровне, которого Европа и Америка достигли только в шестидесятых- семидесятых годах XX столетия. Закон от 8 июня 1893 года об оценке недвижимого имущества, подлежащего земским сборам, привел в движение все губернии земской России и заставил российское чиновничество разработать инструкции “по оценке недвижимых имуществ” и “методы описания и выработки норм доходности при оценке” на высочайшем экспертном уровне.

     К сожалению, за десятилетия социализма все эти достижения были полностью  утрачены. В наше время в России нет должной юридической базы для оценки и оценочной деятельности⁵.

     История оценочной деятельности на российском рынке возобновилась примерно 7 лет  назад. За это время сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные  программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых  профессий, появление которых продиктовано развитием рынка в России.