Сравнительный подход

 
 

     Определение поправок методом  «Расчета стоимости  элемента, для которого необходима поправка».

     Данный  способ применяется оценщиками в  условиях недостатка рыночной информации о сделках купли-продажи сопоставимой недвижимости.

     Пример  № 3.

     Объект  оценки – дача с сауной. Данные о  продажах сопоставимых объектах отсутствуют. 

 

     Стоимость сауны рассчитывается затратным  методом с учетом фактического физического  износа.

     Определение поправок методом  «регрессионным методом» основано на выведении зависимости между ценой продаж объектов недвижимости и ряда факторов.

     Примерная группировка факторов:

     - Окружение – величина населенного  пункта, расстояние объекта от  основных градообразующих центров  города (железнодорожного и автовокзала, административного центра);

     - Общая характеристика объекта  – функциональный профиль, проектное  решение (отдельно стоящий, встроено-пристроенный), фактический срок службы на  момент оценки физический износ,  определенный экспертным путем;

     - Объемно-планировочные характеристики  – площадь и объем здания, количество  этажей;

     - Обустроенность объекта инженерным  и санитарно-техническим оборудованием  – наличие электроосвещения, канализации,  отопления, водоснабжения, телефона, радиотрансляции.

     Пример

     Административные  здания (офисные помещения, административные корпуса предприятий, конторы и т.д.) 

     Ц_Р = Ц_S * S * К_$, 

     Где Ц_Р – стоимость объекта;

     Ц_S – стоимость единицы площади объекта, долл/м²;

     S – общая площадь объекта, м²;

     К_$ - официальный курс доллара на дату оценки. 

      N            S

      Ц_S = 70,5 + ------ + ------- - 0,869 F - 1,32 R_Ц + 1,76 В

      101      64.1

     Где

     N – численность постоянно проживающего населения города, тыс. чел.

     F – физический износ объекта, %;

     R_ц – фактическое расстояние объекта от административного центра города , км;

     В – уровень обустроенности объекта  инженерными коммуникациями.

     Метод отраслевых коэффициентов (метод  отраслевых соотношений). Метод основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитаны на основе статистических наблюдений за ценой продажи предприятия и его основными производственно-финансовыми характеристиками. 

     Метод компании-аналога  или метод рынка  капитала. Данный метод основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Т.е. базой для сравнения служит цена на единичную акцию открытого акционерного общества.

     Метод рынка капитала основан на ценах, реально выплаченных за акции  сходных компаний на мировых фондовых рынках. Поскольку базой оценки является стоимость одной акции, то данный метод используется при оценке пакетов акций, которые не обеспечивают контроль (минотарные пакеты акций). В качестве исходной информации выступает цена одной акции.

     Предполагает  выбор объектов-аналогов, расчет соотношения между ценой аналогов и каким-либо финансовым показателем их деятельности (мультипликатор), определение стоимости.

     Алгоритм  метода:

• Выбор предприятий-аналогов;
• Выбор и расчет оценочных (ценовых) мультипликаторов;
• Применение оценочных мультипликаторов к оцениваемому объекту.

     Выбор компании-аналога предполагает подбор похожей компании по этапам.

     - идентификация;

     - сходная отрасль;

     - сходная продукция;

     - диверсифицированность продукции/деятельности;

     - "зрелость деятельности" (стадия развития);

     - географические факторы;

     - размеры;

     - стратегия деятельности;

     Оценочный (ценовой) мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между  рыночной ценой предприятия или  акции и финансовой базой: 

     М = С / Ф, 

     Где: С – стоимость объекта (акции, контрольного пакета акций или предприятия);

     М – оценочный мультипликатор;

     Ф – показатель финансовой базы.

     Основными оценочными мультипликаторами являются:

• Стоимость / капитал (балансовая стоимость);
• Стоимость / выручка от реализации;
• Стоимость / денежный поток;
• Стоимость / прибыль;
• Стоимость / дивиденды.

     Применение  оценочных мультипликаторов к оцениваемому объекту происходит следующим образом:

С_i = Фi * М,

     Где: С_i – стоимость оцениваемого предприятия;

     Фi – финансовая база оцениваемого предприятия;

     М – рассчитанный рыночный мультипликатор. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Достоинства и  недостатки сравнительного  подхода.

     Сравнительный подход обладает рядом преимуществ  и недостатков, которые должен учитывать  профессиональный оценщик. Основным преимуществом  сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, т.к. оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе произведенных расчетов. 

     Сравнительный подход базируется на ретроинформации  и, следовательно, отражает фактически достигнутые предприятием результаты производственно-финансовой деятельности, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов. 

     Другим  достоинством сравнительного подхода  является реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитывает ситуацию на рынке. 

     Вместе  с тем сравнительный подход имеет  ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование в оценочной  практике. 

     Во-первых, базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем. 

     Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным и дорогостоящим процессом. 

     В-третьих, оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. Условия и область  применения сравнительного  подхода.

     Возможность применения сравнительного подхода  в первую очередь зависит от наличия  активного финансового рынка, поскольку  подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Второе условие — это открытость рынка или доступность финансовой информации, необходимой оценщику. Третьим необходимым условием является наличие специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию. Формирование соответствующего банка данных облегчит работу оценщика, поскольку сравнительный подход является достаточно трудоемким и дорогостоящим.

     Сравнительный подход наиболее часто используется в следующих случаях:

• для целей приватизации;
• при кредитовании (оценка залогового имущества);
• для определения ставки арендной платы за пользование объектами недвижимости;
• для целей купли-продажи.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение

     Сущность  сравнительного (рыночного) подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

 

      Список литературы 

1. Грибовский, С. В. Экономико - математические модели оценки недвижимости [Текст] / С. В. Грибовский, М. А. Федотова, Г. М. Стнрник, Д. Б. Житков // Финансы и кредит. - 2005. - N 3. - C.24-44
2. Долгова, О.В. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Воронеж: ВГУ. – 2004.
3. Есипов, В.Е. Тесты и задачи по оценочной деятельности: Оценка стоимости, имущества и финансового состояния предприятия [Текст] : учебное пособие / В. Е. Есипов, Г. А. Маховикова, В. В. Терехова. - СПб.: Питер, 2002.-128 с.
4. Корнилов, Д. А. Использование методов и подходов к оценке стоимости объектов обмена и определение на их основе эффективности принимаемых стратегий при реструктуризации компаний [Текст] / Д. А. Корнилов, С. Н. Яшин // Финансы и кредит. - 2004. - N 27. - C.14-22
5. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.