Состояние и перспективы развития земельного рынка

Министерство  сельского хозяйства  Российской Федерации

Федеральное государственное  образовательное 
учреждение высшего профессионального образования 
«Государственный университет по землеустройству»

Кафедра экономики недвижимости 
 

РЕФЕРАТ 

по дисциплине «Управление собственностью» 

на тему: «Состояние и перспективы развития земельного рынка» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Москва 2010

Содержание 

Введение………………………………………………………………………....3 

1. Состояние и перспективы земельного рынка по итогам 2010 года.............4 

2. Состояние рынка загородной недвижимости.................................................8 

2.1. Состояние  рынка загородной недвижимости  по итогам 2010 года.....8

2.2. Спрос и  предложение…....…………...………………………...……….8

2.3. Тенденции…………………………………………………......................9

2.4. Активность  рынка............................... …………………….....................9

2.5. Прогнозы………………………………………………..........................10 

3. Ленд-девелопмент  – перспективы развития земельного  рынка в России…………………………………………………………….……………..10 

Заключение……………………………………………………………….….....14 

Список используемых источников……………………………………………15 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни  и деятельности людей.

     Россия  обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства - её земли.

     Земельный рынок в современной России начал  формироваться в начале 1990-х годов, когда происходила реформа сельского  хозяйства, основной смысл которой  был в приватизации сельскохозяйственных земель. Именно тогда было приватизировано 7,2% земельного фонда Российской Федерации, оформленных в виде земельных долей. Подлинное развитие земельный рынок получил только в 2000 году, когда был принят новый Земельный кодекс и Закон об обороте земель сельхозназначения.

     В данном реферате рассмотрим текущее  состояние и перспективы развития земельного рынка. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Состояние и перспективы земельного рынка по итогам 2010 года 

     Уходящий 2010 год отмечается как богатый событиями и новыми тенденциями на земельном рынке. В то же время ряд трендов предыдущего года сохраняется и даже укрепляется. Такое сочетание дает основания полагать, что рынок находится на верном пути к здоровому, классическому состоянию с понятными механизмами предложения, спроса и конкуренции.

     Переломным  рубежом для многих тенденций  стало лето нынешнего года. Со второй половины года на рынке дачных участков без подряда наблюдается снижение темпов роста цен по отношению  к показателям 2009 года. Судя по всему, «пик» популярности этого сегмента пройден, рынок постепенно насыщается, по крайней мере, в сегменте эконом-класса. Доля участков без подряда составляет 80% от нынешнего объема предложения земли, что чуть меньше соответствующего показателя в 2009 году (85%). Напротив, предложения классов бизнес и элит на рынке участков без подряда практически полностью отсутствуют по ряду направлений, что создает дефицит в данных сегментах.

     Новые проекты появляются, но это происходит на фоне завершения продаж в других поселках без подряда.

     Если  говорить об особенностях спроса на вторичном рынке (дачные участки, участки в деревнях), то единственный растущий сегмент этого субрынка – объекты за пределами Московской области, где цены существенно ниже и привлекают покупателей с минимальным бюджетом (до 500 000 рублей за участок). Что касается относительно платежеспособной категории покупателей, то они предпочитают либо участки без подряда на территории поселков, либо готовые ликвидные домовладения (участки с домами) на территории Московской области.

     Следующим важным наблюдением, которое, однако, пока не закрепилось в качестве тенденции и не носит массового характера, стало «размораживание» рынка продаж оптовой земли. Летом 2010 года прошли единичные сделки по крупным активам. Землей начали интересоваться конечные инвесторы, а не спекулянты, как это было до кризиса. Как правило, это участки жилого назначения, приобретенные, в том числе, под программу переселения граждан из северных регионов. Участие государства в этих программах составляет от 30 до 70%, поэтому сделки прошли в рекордные сроки. Тем не менее, говорить о появлении массового спроса на оптовом рынке земли преждевременно, в основном, из-за низкого качества предложения на рынке. Тем временем, значительного снижения цен на крупные земельные участки не наблюдается. Как правило, собственники предпочитают уйти в тень и заняться повышением капитализации активов в ожидании перелома трендов рынка. При проведении сделок по крупным участкам уровень дисконта не превышает 20% от заявленной цены.

     Интересная  новая тенденция уходящего года - рост числа судебных исков к недобросовестным продавцам земли без подряда по причине задержки (срыва) сроков получения свидетельств на участки и подведения коммуникаций. Недобросовестные землевладельцы вынуждены сворачивать деятельность по большинству новых площадок, чтобы выполнить обязательства по реализованным проектам. Как результат, все меньше становится доля таких «инженерно необеспеченных» предложений, а непрофессионалы, сумевшие воспользоваться ситуацией неконтролируемого спроса на дешевые участки в 2009 году, уходят с рынка.

     Одна  из центральных тенденций 2010 года - переход от продажи простой земли  в нарезку (участки без подряда) к более рациональному подходу  ее использования. Покупатель стал требовать  более качественный продукт: даже если он покупает участки без подряда, он требует с продавца максимум опций. Участки по так называемым фьючерсным контрактам практически перестали продаваться практически. Исходя из этого, ленд-девелоперы и управляющие компании, реализующие проекты без подряда, стали искать партнеров-застройщиков, которые бы строили или предлагали подряд на их земле. Выставка «Твой Дом» организованная НАМИКС (Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства), подтверждает тенденцию начала плотного сотрудничества землевладельцев и застройщиков. На ней были представлены разные проекты домов от каркаса до качественного каменного сооружения разных девелоперов и застройщиков, фактически это стало супермаркетом домов и полуфабрикатов. С каждым годом эта тенденция будет укрепляться.

     Что касается участков промышленного назначения, то на рынке по-прежнему наблюдается  дисбаланс предложения и спроса. Платежеспособный спрос есть в крайне узком сегменте – участки площадью от 0,5 до 3-5 га с коммуникациями, в  идеале – «под ключ», в пределах 30 км от МКАД. Предложений с такими характеристиками на рынке нет, даже по завышенным ценам. На неликвидные участки промназначения цены продолжают падать, дисконты достигают 70% по отношению к докризисным показателям, однако к сделкам это не приводит. С учетом понятного спроса на промышленную землю на рынок в 2010 году вышли как ранее замороженные проекты («Белый Раст»), так и новые (промзона ГК «Абсолют», промзона в рамках проекта «А101», промзона в рамках проекта «Новое Ступино» и др.). Плюс в том, что инженерные сети в рамках промзоны не такие дорогие, как в том случае, если каждый собственник развивает участок самостоятельно. В итоге результат благоприятен, прежде всего, для покупателя, и такое предложение пользуется спросом.

     Уходящий  год, как уже было отмечено, отличается ростом внимания органов власти к  процессам на земельном рынке. Наиболее обсуждаемыми стали темы изъятия  сельхозземель, не используемых по назначению, а также инициатива Министерства регионального развития, связанная с внесением изменений в закон о Садоводческих и дачных участках.

     Дмитрий Медведев подписал федеральный закон  «О внесении изменений в отдельные  законодательные акты Российской Федерации  в части совершенствования оборота  земель сельскохозяйственного назначения». 21 декабря он был принят Госдумой, а 24 декабря одобрен Советом Федерации.

     Закон нацелен на совершенствование процедур оборота сельхозземель и порядка  оформления прав на участки. Также он корректирует нормы о принудительном изъятии и прекращении прав на участки из сельхозземель. 

     Теперь  в судебном порядке возможно принудительное изъятие участков в случае их нерационального  использования, которое повлекло значительное снижение плодородия земель либо ухудшение  экологической обстановки, критерии которых будет устанавливать правительство РФ.

     Законом также уточняется, что земельный  участок может быть изъят, если он не используется для ведения сельхозпроизводства  и деятельности, связанной с ним. Признаки неиспользования будут  также установлены правительством. 

     После изъятия закон предусматривает  продажу участков с публичных  торгов в течение полугода после  вступления в силу решения суда. Если торги не состоятся, то участок  может быть куплен в муниципальную  или государственную собственность  по начальной цене торгов в течение следующих двух месяцев. Средства от продажи будут при этом выплачены бывшему собственнику.

     Если  первый законопроект, предложенный к  разработке Президентом Медведевым, был принят, то второй законопроект (связанный с внесением изменений в закон о Садоводческих и дачных участках) был отозван на доработку. Инициативы Минрегиона на этом не прекратились. По данным Министерства, сейчас идет подготовка документа, который позволит собственникам садоводческих и дачных участков перевести земли из категории сельхоз назначения в категорию земли поселений, при этом не обязательно менять категорию земель всего товарищества.

     Что касается прогнозов на 2011 год, то можно выделить несколько основных векторов развития рынка. Во-первых, во 2-3 квартале будущего года, очевидно, выйдут на рынок качественно новые концептуальные коттеджные поселки. Уже сейчас ведется активная подготовка по ряду проектов. Рынок середины «нулевых» вернется в сочетании с опытом работы в кризис, а покупатель останется только в выигрыше. Соотношение поселков без подряда и с подрядом (или  готовыми домами) будет оставаться в следующей пропорции: 2011 год – 45% к 55%, 2012 год – 40% к 60%. 

2. Состояние рынка загородной недвижимости

2.1. Состояние рынка загородной недвижимости по итогам 2010 года 

     В 2010 году наметились позитивные тенденции  на рынке загородной недвижимости –  оживление спроса и рост предложения  за счет вывода на рынок новых коттеджных поселков. В IV квартале 2010 года общее  число реализуемых объектов составило 350, при этом за последние полгода на рынок вышло 50 новых поселков (в 2 раза больше, чем за аналогичный период в прошлом году), а снято с продажи (реализовано) 45. Распродажа готовых ликвидных объектов и выход на рынок новых, на ранней стадии строительства, привели к незначительному снижению цен в текущем периоде – около 4%. В IV квартале 2010 года средняя стоимость домовладения составила 21 млн руб.  

2.2. Спрос и предложение 

     Общее предложение рынка сегодня превышает  спрос, а восприятие объектов (их стоимости  и качественных характеристик) у продавцов и покупателей значительно различается.

     Наибольший  дисбаланс присутствует в распределении  соотношения спроса и предложения  по такой категории как уровень  объектов – на рынке все еще  остро наблюдается недостаток предложения  в сегменте эконом.

     Участки без подряда оставались в 2010 году востребованными потребителями, и  спрос на землю намного превышал предложение.

     Предложение и спрос по таким категориям как  направление и удаленность от МКАД показывали относительное соответствие друг другу.  

2.3. Тенденции 

     Основной  тенденцией 2010 года стало уменьшение площади земельных участков и  домов в коттеджных поселках. С  одной стороны, финансово емкие  контракты сегодня более востребованы потребителем, с другой стороны, застройщики  стремились увеличить количество индивидуальных участков в своих коттеджных поселках. Тем не менее, в сегменте небольших участков до сих пор наблюдается серьезное преобладание спроса (25% покупательского предпочтения) над предложением (15% от общего количества предложений).  

2.4. Активность рынка 

     По  данным Аналитического центра Союза  застройщиков, с сентября 2010 года активизировался  спрос, на который, впрочем, влияет традиционная сезонность и окончание периода  отпусков. При этом запросы покупателей  были все более ориентированы на покупку недвижимости, а не на ознакомление с ситуацией на рынке, как это было год назад. Увеличилось количество реальных сделок. Конечно, говорить о возврате покупательской активности на докризисный уровень еще рано, ажиотажа не наблюдается, но и от позиции выжидания многие покупатели отказываются, предпочитая вкладывать средства в наиболее ликвидные объекты. Большая часть таких поселков была распродана за прошедший год. К концу же 2010 года на рынке загородной недвижимости наблюдается стагнация, обусловленная сезонным спадом спроса в зимний период. И продлится она вплоть до весны 2011 года.